如何认定实际占有房屋？
【裁判摘要】
房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。《执行异议规定》第二十八条、第二十九条两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。
北京富申联合供应链管理有限公司、刘乃生申诉、申请民事裁定书
案号：(2016)最高法民申2736号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京富申联合供应链管理有限公司。
法定代表人：郑新类，该公司执行董事。
委托代理人：刘明喆，男，系该公司会计。
委托代理人：原爱学，辽宁普达律师事务所律师。
被申请人：（一审原告、二审上诉人）：刘乃生。
原审第三人：沈阳同方置业有限公司。
法定代表人：孟欣，该公司董事长。
再审申请人北京富申联合供应链管理有限公司（以下简称“富申公司”）因与被申请人刘乃生、原审第三人沈阳同方置业有限公司（以下简称“同方公司”）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2016）辽民终116号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
富申公司向本院申请再审称：（一）二审判决适用法律错误。二审法院未考虑到同方公司作为房地产开发企业的特殊性而依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条作为本案审判依据，属于适用法律错误。本案中，同方公司系将房屋出售给刘乃生的房地产开发企业，符合《执行异议规定》第二十九条“商品房登记在被执行的房地产开发企业”之情形。根据《执行异议规定》第二十九条的规定,对此类商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本条规定，只有同时符合上述三项条件,才能排除执行。《执行异议规定》第二十八条和第二十九条明显区分了在金钱债权执行中，涉案房屋登记在普通的被执行人（非房地产开发企业）名下和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下，买受人在符合相应法律规定时可排除执行的两种不同情形，而二审法院不加以区分案件的特殊性，以《执行异议规定》第二十八条作为法律依据进而认定案件事实，适用法律错误。
（二）二审判决认定事实错误。二审法院对本案关键争议点“刘乃生在法院查封之前是否已经合法占有涉案房屋”认定为“被申请人在一审法院查封之前已经合法占有涉案房屋，对该房屋已具有管理和支配权”，且对涉案房屋系办公用房并不是刘乃生唯一居住用房、刘乃生还有其他两套居住用房等事实是否符合排除执行的情形未作审查。刘乃生在一审开庭时，针对承办法官的询问，亲自承认涉案房屋既未入住，也未出租，是处于“闲置房”状态，对涉案房屋验房后并未领取房屋钥匙。本案中，刘乃生既没有领取钥匙，也没有提供证据证明其已实际入住或出租该房屋，无论是直接占有还是间接占有都未实际发生。综上，刘乃生对涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“实际占有”的情形，因此其不能对抗人民法院的执行查封。
综上，富申公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。
刘乃生提交书面意见称：（一）刘乃生与同方公司已经在人民法院查封房屋之前签订了合法有效的房屋买卖合同，并交付了全部购房款。（二）刘乃生已经合法占有涉案房屋，在本案之前，刘乃生已经接收了《入住通知单》和《入住汇签单》，且领取了钥匙，只是因为房屋验收还有问题，为了维修方便才将钥匙放于物业处。（三）尚未办理房屋登记是因为同方公司的过错。买受人在接到入住通知单时，即意味着房屋已经转移到买受人手中，至于是否交付钥匙和办理入住并不是确定买受人对房屋占有的必要条件。（四）根据《执行异议规定》第二十八条的规定，本案所涉房屋能够排除执行。
同方公司提交意见称：同方公司与刘乃生的房屋买卖合同合法有效，且同方公司已经收到刘乃生的全部购房款，并交付了房屋钥匙，同方公司与富申公司之间的纠纷不应损害购房人刘乃生的利益。
本院经审查认为，本案的争议焦点是刘乃生是否享有排除强制执行的民事权利。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。
经一、二审法院查明，刘乃生与同方公司于2010年3月24日签订《同方世纪大厦商品房预定书》，购买涉案房产，实际成交总价367734元。2011年7月1日，同方公司为刘乃生开具房款367734元的《收款收据》。2011年7月20日，同方公司为刘乃生开具位于浑南新区世纪路5-3号第A栋10层13号，建筑面积80.07平方米房屋的《入住通知单》。同方公司陈述其于2009年将房屋钥匙交给物业公司存放，沈阳同峰物业有限公司为刘乃生开具了《入住汇签单》。
基于上述已经查明的事实，本案的关键在于能否认定刘乃生已经实际占有房屋。
本院认为，同方公司已经向刘乃生出具《入住通知单》表示交付房屋，并将房屋钥匙交由第三方物业公司管理，物业公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙的行为应认定为受业主委托进行管理，被申请人刘乃生作为业主可以随时取回房屋钥匙，因此刘乃生已经对房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。至于富申公司提出的涉案房产并非刘乃生的唯一居住用房，属于闲置房等主张，并不影响刘乃生作为购房人实际控制房产的事实，本院不予支持。综上，二审法院认定事实清楚，本院予以维持。
关于富申公司提出的法律适用问题，《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。富申公司主张因同方公司系房地产开发企业，应当适用第二十九条而非第二十八条，本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误，本院对富申公司的该项主张不予支持。
综上，富申公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回北京富申联合供应链管理有限公司的再审申请。
审判长：郑学林
审判员：苏 戈
审判员：张能宝
二Ｏ一六年十月十八日
法官：助理原楠楠
书记员：陈中原
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