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| 卖楼时，开发商打出“购房可就近入读重点小学”的广告。入住后，业主们才发现事情并没那么简单。 两年前，李女士看到一则售楼广告，其中以醒目的字体写着：“购房可就近入读重点小学”。王小姐和其丈夫考虑到孩子即将入小学，就前往该楼盘选购房产并与开发商签订了购房合同。在入住后，李女士带着孩子到售楼广告承诺可以入读的小学报名，但却被该小学以招生已满为由拒绝。为此，李女士将开发商告上法院，要求其履行广告承诺。 现代家庭在选购房产时，周边的教育资源已成为购房者考虑的首要因素之一，而开发商也往往抓住购房者的这一心态大打“名校牌”。于是“购房可读名校”的承诺常见于各种销售广告及售楼小姐的口头承诺之中。那么广告中的承诺是否具有法律效力呢？ 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 从该法条的内容分析，笔者认为，开发商的广告如果要构成合同的内容必须要满足以下条件：第一，该广告承诺的内容是关于“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”；第二，该广告承诺的内容具体确定；第三，该广告承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。在前述案情中，虽然开发商“购房可就近入读重点小学”的承诺具体明确，而且对房产价格的确定肯定是有影响的，但是由于此“重点小学”并不属于开发商设计规划范围内的学校，不符合前述法条适用的第一个条件，因此，并不能认定该广告承诺属于合同的内容，从而也不能要求开发商承担违约责任。 法院受理该纠纷后经审理认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，在本案中，该重点小学并不属于开发商设计规划范围内的学校，因此该广告不能视为合同要约，故对业主的诉讼请求不予支持。但如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使此允诺未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，如有违反，应当承担违约责任。田添 |
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