国五条严控之下中国地产巨头销售普涨
目前已经有多家大中型房企陆续公布一季度业绩，销售额呈现普涨之势。包括万科、招商地产、保利地产、金地集团、恒大地产、世茂房地产、龙湖地产、碧桂园、融创中国、富力地产等10家标杆房企的一季度总销售金额达1,714亿元，同比增长84.2%。
这其中，一季度销售额涨幅最大的是碧桂园，其销售额同比增长200%。该公司一季度实现合同销售金额约183.9亿元，已达全年620亿销售目标的三成。而在去年同期，该数字仅为61.2亿元。
其次，融创、恒大、保利的销售额涨幅也分别达到147%、114%和106.9%。其中融创和恒大的销售平均价格约为每平方米6,000元左右，与一直以“物廉价美”为特色的碧桂园差不多，这三家企业在一季度主要在刚需和改善需求领域发力，并且增加了中小套型的供应量。而保利一季度签约金额307.58亿元，同比增长106.9%。中海地产一季度销售额同比增加83%达到383亿元；万科一季度销售额为436.5亿元，增长40%。去年突破千亿大关的中海、保利地产在一季度与万科的差距进一步缩小，比如中海与万科的金额差距由去年一季度的101亿元减少至今年的27亿元，保利与万科的差距也由162亿元减少至100亿元。万科销售第一的地位是否会被超越，再度成为业界关心的问题。
此外，过去一年的由于产品结构优化及营销发力，令第二梯队的碧桂园、世茂也在一季度发力。碧桂园的发展模式符合“新城镇化”战略，而且它在成熟区域适当下放拿地权限的做法也使企业对市场的灵敏度提升，从而实现快速开发、快速销售。而在今年4月，碧桂园会启动“万人招聘会”，单单4月就要招聘超4,000人。并以房地产行业0.6%-1.2%的最高佣金点数，聘请全国地产销售能手，打造中国最大规模的房企自有营销团队，基本上所有研究机构及房地产业内人士，都感觉碧桂园完成今年的销售目标问题不大。
一季度销售额增幅达88%的世茂房地产，从2012年开始在销售及产品结构方面进行改革，它已放弃了纯高端的路线，研究机构穆迪指出：世茂的销售表现强劲，原因是该公司已采取致力供应更多大众市场产品的业务战略，以应对监管机构对于此市场的支持性措施。穆迪认为产品结构向大众化产品倾斜，也让世茂利润率由2011年的34.8%下降至2012年的29%。其平均售价亦由2011年每平方米人民币12,845元下降至2012年每平方米人民币11,278元。但销售加快会改善世茂的负债机构。
根据克尔瑞房地产研究中心的报告，2013年一季度大型房企的市场占有率进一步提升，2013年一季度全国TOP10企业销售额的市场份额达14.88%，同比上升了0.6个百分点，TOP20企业销售额市场份额更有1.03个百分点的上升。而面积方面，2013年一季度TOP10企业及TOP20企业市场份额分别为10.19%和13.38%，分别增加了2.1个与2.35个百分点。
易居房地产研究院认为，在对“新国五条”地方细则出台的预期下，市场弥漫了恐慌的情绪。这股争先恐后的入市力量，成为3月份消化库存的最大动力。考虑到二季度各地将落实细则，去库存化效果显然达不到3月份如此顺利的局面，去库存化脚步放缓将不可避免。
即使如此，开发商目前的库存销售压力并不大，因此最有可能出现的情况是成交量缩减但价格走势平稳。
根据易居房地产研究院的统计，截至3月底，北上广深等20个典型城市新建商品住宅库存总量为7,224万平方米，同比减少6.4%，环比减少1.5%，目前库存量创17个月新低，库存出现了连续三个月同比和环比下滑的现象。
一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2,640、2,576和2,008万平方米，同比增长分别为-12.2%、-9.0%和6.9%，环比增长分别为-3.3%、-1.6%和1.1%。易居的研究员认为，20个典型城市新建住宅库存消化仅需8个多月。
福布斯中文网所接触的开发商也大多认为调控政策可能会在下半年体现影响，全年销售量会出现前高后平。由于已经加速回笼了资金，而土地购置支出会有所缩减，他们并不会急于在今年降价。“一般而言，一线城市新建商品房供应短缺长期以来已经成为不争的事实。一线城市土地不可再生性更加突出，加速周转的结果反倒会摧毁公司价值。”一家华南老牌开发商的负责人表示。
中原地产研究中心的统计数据显示，开发商3月份开始谨慎购地。3月，标杆房企权益购地金额135亿元，和2012年月均购地金额持平。标杆房企购地金额占销售金额的比重亦出现大幅回落。2013年前两个月，该比重分别为24%和33%，而2012年12月该比重高达60%。这也与房企3月份销售增速放缓形成正相关。
一方面在内陆加大一二线城市市场份额的争夺，谨慎拿地，另一方面集体进军海外。这会是今年下半年主流房企的应对策略。
今年4月保利地产透露，他们海外调研小组刚从非洲返回，准备今明两年先进入非洲市场试水。除此之外，碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地集团、万通地产、中坤等房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划。他们的目标客户基本都以希望到海外置业的中国人为主。
碧桂园则可能是进军海外的最早收成者，他们透露，今年碧桂园在马来西亚三个项目会陆续开始销售。自碧桂园2011年11月宣布进入马来西亚以来，他们已经获得了5个项目，预计总投资100亿元。“30万，全家可获马来西亚居留权。”这是碧桂园在国内推销马来西亚产品时的主要口号。
目前来看，北上广深等一线城市都提出了房价控制目标，而前三个月的上涨可能令下半年调控趋紧。但一季度房企销售良好，也会让他们赢得更充足的时间对调控效果进行观望，而买家也会谨慎出手。从以往调控来看，买卖双方的心理博弈会导致量缩价稳的状态持续超过半年。而一线城市即使在调控下依然存在旺盛需求，结合过去几年的运营经验和拿地情况分析，相信在今年海外市场和一线城市将是各家标杆房企征战的主战场。
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