文/曾慧娟 编辑/王莉
“到2020年前，万达将建成15个万达城，预计带动2亿旅游人次，旅游产业年收入超过1000亿元，全面超越迪士尼成为世界规模最大的旅游企业！”这是近几年来，万达集团董事长王健林在每一个万达文旅城开业的盛大场合都会霸气放出的大目标。
然而，这一切在2017年7月10日的上午戛然而止！
万达集团的公告披露，万达商业已经与融创中国签订转让协议，以注册资本金的91%即295.75亿元，将集团13个文旅项目91%的股权转让给融创，融创将承担这些项目现有的全部贷款。此外，融创集团还将以335.95亿元收购万达的76个酒店。
由此，手握绝对控制权的“地产并购狂人”孙宏斌将全盘接手王健林关于文旅和酒店的大目标。万达作为品牌和运营的提供方，仅占有文旅项目9%的股权。霸气的首富这次可能要放下身段，为孙宏斌打工了。
此时，距离被转让资产包中的万达哈尔滨文化旅游城开业，仅仅过去了10天。受该重大消息刺激，已在港股上市的万达酒店发展(00169.hk)今天最高涨幅一度超过150%。
据《财经网》刊发的王健林的回应称，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，据此，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款。
诚如王健林所言，万达商业的负债水平一直不低。但究竟是怎样高的负债可以让王健林亲手卖掉寄予厚望的万达文旅城？又是怎样的压力让他进一步放弃了本来可以拿到资本市场去讲一个好故事的万达酒店资产包？
首先，来看看被王健林喻为可以打败迪士尼中国的“群狼”万达文化旅游城。2009年，万达集团确立重点发展文化旅游产业，随后便宣布将以200亿元投资建设万达长白山国际旅游度假区。2012年7月，该项目作为万达城的首个落地项目正式开业。紧接着，万达武汉中央文化区、西双版纳国际度假区、南昌万达文化旅游城、合肥万达文化旅游城以及哈尔滨文化旅游城也相继开业。与此同时，其他的若干个文化旅游城的开发也在同步进行。
数据来源：根据万达文旅官方网站及公开报道整理，数据以官方公布为准。
作为万达集团的第四代产品，万达城是文化旅游综合体，单个项目规模大，动辄占地面积便达上千亩。而且，资金占用程度高，单个项目的计划投资额均在几百亿。截至 2016 年底，万达集团的在建文化旅游综合体数量达到 8 个，分布于成都、合肥、广州、桂林、哈尔滨、无锡、南昌和青岛，资金压力推升。尽管此间开业的文化旅游城已经达到6个，但由于其中的主题乐园、剧场、酒店等运营物业回报周期长，基本一直处于培养期，难形成实质性的现金流支持。
据兴业研究院最新的研究报告显示，2014-2016 年剔除预收账款后，万达商业的负债率分别为 65.17%、63.25%和 63.51%（行业平均约 73%）；刚性债务规模分别为 1,829.72、1,927.38 和 2,308.23 亿元，债务扩张较快，但期限结构合理，长短期债务比4分别为 0.25、0.32和 0.13，在手现金/短期债务分别达 2.33、1.43 和 3.52，剔除公允价值变动损益后 EBITDA 利息保障倍数也达 2.34、2.49 和 2.99，偿债压力不大。但随着各地万达广场及万达城的扩张，投资活动现金流持续大额净流出，并需要一定的外部融资支持。
于是，万达商业回归A股以大规模低成本获取资金便成了万达的急需达成的目标。然而，经历多番挫折之后，万达商业一直还在回A的路上。早在今年3月3日，证监会发布的最新版首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况表格中，万达商业的状态转为“已反馈”。
“万达为了回归A股进行了私有化，而私有化给万达增加了不少成本和债务，为了短时间能实现回归A股，万达的财务和债务偿还能力已经有了很大影响，如果遭遇一定障碍，万达的债务偿还高峰期恐怕就要来临，在这种情况下，如果出售一块资产，能保留上市的可能性，这块资产就是文旅。” 协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析称。
根据万达2015年私有化时在港交所发布的公告，其宣布将以每股52.8港币的价格收购全部已发行的 H 股，要约总代价约为344.5亿港币。根据媒体报道，这私有化花费的344.5亿港币，王健林曾亲自面谈了多家境内外财团投资人。而如果万达商业未能于2018年8月31日前在境内主板市场上市，或退市满2年，万达集团将分别按每年12%和10%的年回报率向境内和境外投资人回购股权。
黄立冲分析表示，如果要申请A股上市，是不能从H股当初私有化的公司拿资金的，否则就对A股申请造成重大障碍，因此王健林必须想其它办法还这345亿港元，这笔钱一年光利息就要30-40亿港元。
而从万达此次转让的酒店资产来看，截至2016年底，万达酒店及度假村在中国将持有超过100家高端酒店，撇除掉部分在建和超过12个轻资产管理输出项目，此次转让的北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店，几乎相当于万达旗下的全部酒店资产。万达酒店发展的官网资料显示，截至2016年12月31日，万达商业已开业90家高星级酒店，客房28294间。
同样，作为万达旗下重点的发展板块，王健林曾经雄心勃勃。万达集团旗下的酒店包含顶级品牌万达瑞华、超五星级的万达文华、五星级的万达嘉华和四星级的万达锦华，目标是成为世界知名酒店管理品牌。为此，万达不惜重金聘请多家国际知名酒店管理公司，对各地豪华酒店进行经营管理。
但实际上，近三年以来酒店业务的业绩一直不尽如人意。据万达酒店发展（00169.hk）的公告数据显示，从2014年至2016年，该板块股东应占溢利均呈亏损状态。2016年，万达酒店发展实现收益约3.74亿港元，同比减少82.8%;母公司拥有人应占亏损约6066.3万港元，同比减少76.9%。
黄立冲表示，在港股上市的万达酒店发展，只是包含万达旗下很少的一部分酒店资产，其中的大部分是国外项目，国内只有桂林万达广场和福州恒力城，而实际上真正难受的是万达酒店的国内部分。
从国内市场看，二、三线城市的酒店市场竞争异常激烈。据第一太平戴维斯今年2月发布的《中国酒店市场简报》显示，由于近年来的大力开发，中国酒店市场面临供应过剩的窘境。尽管国内旅游业持续发展，但由于入境旅游人数的下降，且现有酒店项目和房屋共享平台（如爱彼迎和途家）之间的竞争加剧，运营商不得不牺牲客房价格以实现更高的入住率。
“在万达众多的业务板块中，万达商业是上市申请的主体，因此商业部分不能卖，而且卖商业给市场非常不好的信号。但文旅、酒店却不同，这部分项目资金占用长、需要培育时间长、现金流比较差，尽管能因此带来不少土地储备，但也为其带来沉重的财务压力。”黄立冲分析。
然而，他认为，万达出售这部分资产的目的，并不是简单的收益减少。“一方面有可能是受到债务影响，另一方面有可能是和监管层达成了某种约定，为了回归A股，把这块业务去掉。”
还有更深的想象空间。
双方在合作细则的最后一条约定，“同意在电影等多个领域进行全面战略合作。”对此，有业内人士结合近期乐视危机的事件，向36氪分析表示，假如双方资源互换收购，融创收购万达的文旅产业，万达接手融创手里的乐视盘子，如果万达回归A股直接以乐视为载体，对于风雨飘摇中的乐视和急于轻资产化的万达，以及分散投资引来非议的融创各方都是利好。
“融创拿下万达的文旅产业，开发领域实力将大增，长远发展的可持续性增强，同时又去掉了乐视这个不确定性因素。”上述人士表示，“同时，万达回A成功，又借助品牌和运营的输出聚焦文化产业轻资产模式，并且补上万达院线只有线下没有线上，只有大屏（屏幕）缺乏中屏（电视）、小屏（手机）终端流量入口的短板。乐视终于有了大财主入驻，还有同产业链联动效应......这是一盘好大的棋！”
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