新城如何规避“万达式陷阱”？

当万达王健林开启一路卖卖卖的断臂求生模式时，苏商王振华正带领着他的新城发展在规模追逐的路上蒙眼狂奔。

刚刚结束的2018年，新城发展以2211亿元的全年销售金额，成功超越华润、龙湖、华夏幸福、金地、绿城等竞争对手，杀入房地产销售排行前八强，成为这一场规模角逐中最亮眼的存在。

高举高周转大旗实施规模大跃进的同时，在另一个周转效率截然不同的领域——重资产商业上，这一年的新城商业同样效率惊人。公司已开业的吾悦广场从2017年底的19座，快速增长至2018年底的42座，全年新开业吾悦广场达到了23座，在手（包含开业、在建、待建）吾悦广场也达到了95座，距离2020年开业100座吾悦广场的目标仅一步之遥。

左手住宅销售，右手商业运营，但在光环的背后，质疑也同样存在。那就是，新城会不会成为另一个万达？

 01｜规模、土储与商业齐飞

作为近几年来销售规模增长最快的房企之一，新城的发展速度令人侧目。从300亿到2000亿需要多久？新城给出的答案是三年。

在2015年以前，新城还是一家中小规模的房企，销售规模盘桓在300亿以下，但自2015年起，新城的发展速度开始产生的质的飞跃。

数据显示，2015年-2018年四年间，新城发展分别实现签约销售额319亿元、651亿元、1265亿元和2211亿元，以每年几近翻番的速度快速增长，引发外界广泛关注。

规模快速增长的背后，是作为“粮草”的土地储备的同步快速增长。自2015年起，新城开始走出江苏，以长三角为发展核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区发起扩张。在此基础上，新城每年新购土地也开始呈现几何式增长，土储规模快速快速做大。

年报显示，2015年-2017年间，新城分别耗资237亿、536亿和1204亿元，新增土地储备759万平方米、1424万平方米和3793万平方米。2018年上半年，新城新购土地同样达到82幅，新增土地储备2074万平方米。

2015年底，新城的总土储还仅为2274万平方米，而截至2018年6月30日，新城总土储已增至8644万平方米，在房企中土储排名位列第7。

另一方面，作为新城“双轮驱动”发展战略的另外一个重要组成部分，新城商业的发展速度同样让人惊叹。年报显示，2015年，新城已开业购物广场还仅为6个，到了2018年，这一数据就已经达到了42个之多，三年时间翻了7倍。

2015年，新城在手（包含开业、在建、待建）吾悦广场为21座，到了2018年，这一数据达到了95座，距离新城定下的2020年开业100座吾悦广场的目标仅一步之遥。

 

仅从表面数据上看，过往三年间，新城几乎可以说实现了三手抓：规模快速做大、土储快速增长、布局商业项目也快速增加。但有得必有失，在新城“春风得意”的背后，一些问题也开始逐步显现。

 02｜三大增长下的负债之重

一点财经注意到，在做大规模和土储的同时，为了减轻资金上的压力，新城积极采用了合作的物业销售模式。自2015年起，新城权益土储面积占总土储面积的比重就长期维持在60%以下。

反映在营收上，相较于规模上的快速跃进，新城的营收增长就要平缓得多，2015年-2017年，新城分别实现营业收入238亿元、282亿元和408亿元。2018年上半年，新城也仅实现营收160.35亿元，而同期的销售规模却已达到953亿元。除此之外，在公司期间利润构成中，非控股股东权益也长期维持在35%-45%之间。

但即便如此，在规模、土储和重资产商业均处于快速发展的阶段下，高负债和高杆杠也同样成为新城的唯一选项。

观察新城发展速度质变的时机，正是从新城发展旗下子平台新城控股实施B转A开始。2015年，新城控股透过换股方式吸收合并江苏新城地产，而新城控股A股（股份代号：601155.SH）正式于2015年12月4日在上海证券交易所挂牌交易，成为国内首家B股重组为A股的房地产公司。也正是从这一年开始，新城似乎快速打开了融资的窗口，总借贷开始呈现飞速上升的趋势。

年报显示，2015年-2017年，新城的借贷总额分别为190亿元、272亿元和494亿元。截至2018年上半年，新城借贷总额已达到702亿元。

同期，新城资产负债率分别为80.99%、85.53%、86.99%和88.79%，净债务权益比率分别为83.30%、88.70%、100.40%和154.60%，同样呈现逐年增长的明显趋势。

事实上，在过去几年房地产市场处于量价齐涨火热行情下时，通过实施高周转、高负债、高杠杆来实现规模和土储的快速跃升，这样的发展模式在房地产市场中并非孤例，同行中包括碧桂园、恒大、融创、旭辉等房企曾经都实施过类似的操作。

但在当前房地产市场形势发生根本性变化，上述房企都在积极实施降负债、多元化转型背景下，背负了100座吾悦广场重资产商业之重的新城就面临了更大的挑战。

 03｜新城如何规避“万达式陷阱”

事实上，细究新城的商业模式，你会发现，它与曾经的万达是何等的相似。

从最纯粹的模式出发，不难发现，在区域选择（一二线区域中心或三四线核心位置）、开发模式（以住养商）及资金使用（高周转、高杠杆）三个核心板块上，新城商业身上都潜藏着万达的影子。

作为曾经的商业之王，王健林曾经通过“卖住宅、建万达广场”的“以住养商”模式，将万达广场开遍了全国各地，同时也成为住宅销售和商业运营两大领域的王者，成功登顶首富位置。

但在辉煌过后，重资产模式开始难以为继，万达商业自2014年宣布实施轻资产转型，此后更是由于出现流动性危机而开启资产大甩卖的模式，万达由此跌落神坛，引来一地的唏嘘。

虽然新城与万达的发展模式并不完全相同，但在购物中心发展模式上相似，同样让外界有些质疑：万达曾经走不通的路，新城再去走一遍，会否注定将遭遇同样的结局？

有业内人士就指出，事实上，新城近几年来在规模上的飞速跃进，商业板块的助力功不可没。众所周知，近几年来，土地出让的结构属性日趋综合化，要求开发商具备更强的综合开发实力。正是有了吾悦广场的商业开发运营能力，新城才得以轻易获取到更多的土地，土地成本也才得以一直控制得很低。

但即便如此，相较于万达时期的万达广场，新城开始集中发展吾悦广场的2015年，土地价格也已经出现了较大幅度的上涨。与此同时，建造一个吾悦广场的成本也并不低，但取得的投资回报情况却并不尽如人意。

据新城方面披露，新城建造一个吾悦广场的成本基本都在20亿以上，但吾悦广场能为新城贡献的租金收入却相对有限。

以2017年数据为例，2017年，新城吾悦广场取得的租金收入共为4.95亿元，共来自19个已开业的吾悦广场。其中，租金收入最高的为2012年开业的常州武进吾悦广场，但金额也仅为9326万元，该购物广场同时也是新城最早开业的购物广场。

据此推算，假如按照5年养商期后每个购物中心租金收入才能达到峰值1个亿来计算，一个吾悦广场的投资回报周期将在25年以上。而当下新城尚有在建和待建吾悦广场超过50个以上，总投资金额将超过千亿，对于新城而言，资金压力不言而喻。

为了缓解资金压力，2018年，新城先后通过先旧后新配售发行股份方式以及发行可换股债券方式，募集资金近40亿元。更早之前的2016年，新城还曾通过将上海青浦吾悦广场转让给上海东方证券资产管理有限公司，并发起设立东证资管－青浦吾悦广场资产支持专项计划的方式以回笼资金。与此同时，新城也在尝试实施轻资产管理输出方式。

但在三四线城市销售趋冷，融资成本抬升侵蚀公司利润，国内经济增长放缓等多重背景下，预计新城未来的发展之路仍将承受较大的压力。

来源：一点财经（yidiancaijing）