迈点网 · 王华强 专栏 · 2021-06-21 15:53:09
新会展中心周边酒店实际的经营现状，到底怎么样？
最近帮粉丝朋友做深圳新会展中心附近某酒店投资可行性调研。由于项目总投入金额较大，调研内容包括：周边租金水平、酒店市场分析、周边酒店经营现状。
针对这2周的市场基本面的调查，这期文章，和大家分享：投资新会展中心附近的酒店，能躺盈吗？
1. 存量酒店的经营现状
新会展中心周边酒店实际的经营现状，到底怎么样？
说明：
（1）现在疫情是酒店业低谷期，以上数据只能代表当下，不能代表未来 。
（2）有两家品牌酒店是新开业，新开业酒店确实有爬坡期。
（3）新会展中心附近酒店当下的生存现状令人堪忧，远不如市场宣传的乐观。
租金、实际出租率和均价，是所有酒店投资的关键。酒店需熬过眼前的“疫“关，才能享受到未来的市场红利。
2. Rev par 低的原因？
剔除新冠疫情对酒店业的负面影响外，目前会展附近酒店Rev par低有以下原因：
❶ 配套不成熟
2020年6月20日深圳新会展中心迎来第一场展会。目前周边配套商业、餐饮、交通等不成熟。配套不成熟，导致会展参展商少，附近酒店能享受到的市场红利少。2019年上半年深圳福田会展中心总计举行108场大小展会，2020年深圳沙井新会展中心上半年才举行9场展会（有疫情影响）。个人认为，新会展中心还需要2-3年的基建和商业配套，才能完全成熟，只有能熬到成熟后的酒店才能享受会展红利。
❷ 周边产业
新会展周边以低端制造业为主，缺乏稳定、优质的商务客源。大部分的酒店，非会展时出租率不足50%，这是目前会展附近所有酒店共同面对且需要解决的问题。尤其是距离会展远的大体量酒店，如果短期内无法发生质的变化，可以考虑做部分的餐饮、会议配套，或直接将部分酒店的楼层分租出去，也不失为一种止损上策。
❸产品可替代性
新会展附近眼下配套不成熟、周边缺乏优质商务客源支持，未来酒店市场一定会好吗？
我们先来看看，距离深圳新会展中心约15公里的东莞长安的酒店情况。长安目前有5家5星级酒店，简单作了一下长安酒店的调查，价格如下（价格来源于OTA）
当然，以上价格受疫情影响，是较低的价格线。不过试想：即使大展期间，长安酒店的价格非常具有优势，而且是星级酒店，你是客人你愿意多坐6-8公里的车住长安的星级酒店吗？虽然并非每个人都会选择去长安，但一定会流失部分的会展客人。尤其是距离会展中心超过6公里的酒店，被替代性较高，立项同前不能盲目乐观。
3. 谁是高租金背后的推手？
租金高，是深圳新会展中心附近酒店目前亏损或低盈利的主要原因。高租金主要有以下三个方面：
❶ 物业产权属性
2015年深圳推出西进发展战略前，新会展中心附近的福永、沙井均是制造业的生产集聚地，鲜有商业。新会展大部分的物业都是厂房，厂房对应的是工业产权。商业产权、综合类商业产权物业，才是最适合投资酒店。这两类产权物业，消防改造成本低。而工业物业改酒店，二次消防需要较多手续和隐性成本。这部分成本，房东直接叠加进物业租金上，它是新会展中心高租金的历史遗留原因。
❷ 二手房东
公摊面积、租金年递增率是租金的两大决定因素。新会展中心附近的很多物业都掌握在二房东手里，酒店投资人不得不与二房东签定租赁合同。沙井某二手房东，要求第三年起租金年递增25%，导致物业一直空置，无人接盘；某物业12000米的物业，实际面积不到10000米。高公摊、租金年递增，是酒店投资人的“吸血鬼”，此鬼不除市场难回归正常。
❸ 市场误导
2016年深圳新会展中心正式开始建设，福永、沙井附近的物业租金开始一路爆涨，从15元/平涨到90元/平—100元/平，涨了约6—7倍。新会展中心对酒店的利好市场因素，是附近物业租金爆涨的支撑点。各大酒店品牌BD，在投资人面前推波助澜让其投资新会展中心附近的酒店，房东见势起价，导致周边物业租金盲目上涨。人为市场诱导，是抬高租金的罪魁祸手。
4. 新会展中心还能投资酒店吗？
❶ 长租期
新会展配套尚未成熟，叠加疫情影响。未来1-2年内新会展附近的酒店很难产出高盈利，亏损或略有盈余，是大部分会展附近酒店的生存现状。基于现状，个人认为，投资加盟酒店品牌或单体酒店，只能拉长投资回报周期。这就需要较长的物业租赁期限（12-15年），否则投资会展附近的酒店很有可能倒打一耙，变为投资人的不良资产。
❷ 充足现金流
目前会展附近酒店市场供大于求，高租金让附近酒店生存雪上加霜。充足的现金实力，是当下投资会展附近酒店的必要经济条件。否则，一般后期酒店出现亏损时，投资人自有资金不足时，需要通过借贷资金覆盖亏损部分，借贷资金产生的成本加重投资人的经济和心理压力。没有充足的现金流的项目，难保证项目的持续经营。
❸ 控制距离
大型会展期间，客房溢价能力与酒店距离新会展中心距离呈强相关。酒店距离会展超过6公里，竞争力锐减，且预算有限的参展客人可选择入住东莞长安酒店。超过会展6公里的项目，实际能享受会展的市场红利小，立项前需要控制租金水平，而且需要控制客房数量，建议60-80间。否则，就出现目前很多酒店投资人出现的被套牢的现状：高租金物业却无法享受会展红利，数千万投资亏钱也只能含泪坚持。
❹ 房屋安全&格局
新会展大部分的物业房龄较大，大面积装修存在一定的安全隐患。为了安全起见，部分的物业需要聘请专业的机构做房屋检测报告。确认物业安全后，方可投资立项。
另外，新会展中心很多的酒店，是由厂房改造的。客房很多的窗户，只有一个不足1平的可以推开的窗户，或者窗户的面积较小。导致客户通风性差、易产生异味。加之，厂房周边多为生产制造业，酒店周边环境吵杂，影响入住体验。
❺ 避开二房东
尽量筛选一房东的物业。如果无法绕开二房东，至少要求将房租直接支付给一房东。通过二房东获得的物业，除了租金成本增加外，房租能否定时定额支付到一房东帐户上，是最大的财务风险。这样可有效避免合同租期内，发生三方合同纠纷的风险。
深圳新会展中心附近的酒店，未来确实可期，但需要熬过1-2年。想要入手投资或接盘存量酒店，需要足够的资金和格局，不适合追求短期回报的投资人。
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