近日，中信证券-阳光城长租公寓系列资产支持专项计划（以下简称“阳光城长租公寓专项计划”）获深圳证券交易所评审通过。
资料显示，阳光城长租公寓专项计划的规模不超过30亿元，具体发行方式为储架式、2年内分期发行。
据记者了解，此次阳光城获批的阳光城长租公寓专项计划为A股首单上市民企储架式长租REITs。
阳光城长租公寓REITs项目概览
基于对阳光城及其长租业务的认可，多家知名专业机构深度参与了本次阳光城本次长租公寓专项计划的推出。本次计划由中信证券股份有限公司担任计划管理人及销售机构，华泰证券股份有限公司担任联席销售机构，光控安石（北京）投资管理有限公司、中联前源不动产基金管理有限公司、中信银行上海分行／西安分行担任财务顾问。
储架发行：由于采用储架模式，物业持有方可以在无异议函出具日后按照约定的标准筛选底层物业资产，自行选择合适的时点发行多期REITs，相比于普通单期产品，大幅提高发行效率，有利于进一步推动企业的金融创新。
基础资产：本次专项计划首期以位于上海碧云的公寓资产作为标的物业资产，预计发行规模12.1亿元，该计划将直接持有标的物业所在项目公司股权，为产品提供了较好的增信。中诚信证券评估有限公司给予优先A级资产支持证券AAA的信用评级，优先B级资产支持证券AA 的信用评级。
阳光城长租公寓布局
阳光城集团是世界500强阳光控股投资，以房地产开发为主业的全国化品牌企业，业务涵盖地产开发、商业运营、物业服务三大领域，凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值，位列2018中国房地产百强企业TOP20。以“缔造品质生活”为企业使命，公司产品涵盖住宅和商业类产品两大体系。
阳光城于2015年开始研究长租公寓业务，2017年根据公司“三全“布局战略，阳光城加速了“全业态“产品的布局，正式在上海、深圳开始布局长租公寓试点，2018年开始发力长租公寓事业，公司未来主要在一线城市及核心强二线城市，发展中高端的长租公寓产品，致力于为中高收入白领阶层和青年精英打造通勤便利及高性价比的住宿 社交生活圈，预计每年规划发展1-2万间，5年内实现5-8万间管理规模，成为行业内有影响力的运营品牌，为住房租赁市场的发展与壮大贡献力量。
随着本次阳光城长租公寓专项计划储架额度的陆续发行，将有助于以阳光城集团为代表的物业持有方在进一步盘活存量资产，加快去杠杆的同时，积极服务于购租并举的住房制度体系建设。
加深金融创新及合作
华兴资本长租公寓行研报告显示，早期中国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态，其中一根本痛点便是租金回报率长期偏低导致长租公寓的拿房成本高，使得企业很难在起步阶段自持物业。
“而现在由于政策红利催生了租赁市场的金融创新，特别是资产证券化的逐步成熟可大幅缩短长租项目的回报周期，使得自身具有优势的房企更无担忧地选择重资产入市。”严跃进对记者表示。
阳光城2015年便已进军长租领域，但此前的方式多为与专业领域的公寓运营公司合作，如遇见公寓、恺信亚洲等。具体盈利模式为阳光城将旗下公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，享受资产增值和租金收入。
而此次阳光城长租公寓专项计划的首期以位于上海碧云的公寓作为标的物业资产，预计发行规模为12.1亿元。
这也就意味着，阳光城用了两年的时间探索长租公寓运营的全链条，在机遇到来之际迅速以资产证券化的方式抢占市场、争夺先机。
“对于本身具有一定房源及土地优势的房企，从目前来看，进入长租领域的时间早晚暂无太大影响。”严跃进说。
此外，2017年12月，阳光城已与中国建设银行股份有限公司上海市分行签署了《住房租赁业务合作协议》，二者在住房租赁融资方面已有初步合作方案。
避免同质化
除最根本的盈利模式问题，公寓同质化现象也是目前长租领域野蛮生长时期的另一大痛点。
对此，阳光城有关方面对记者表示，阳光城会在产品定位上偏中高端，避免产品同质化。“阳光城2018年开始发力长租公寓事业，未来主要在一线城市及核心强二线城市，发展中高端的长租公寓产品，致力于为中高收入白领阶层和青年精英打造通勤便利及高性价比的住宿 社交生活圈。”阳光城相关负责人如是说。
具体规模方面，阳光城预计每年规划发展长租公寓1-2万间，5年内实现5-8万间管理规模。
据记者了解，阳光城入局长租市场，是响应落实“三全”投资战略中的“全业态发展”，旨在拓展出更多业态和加速全产业链布局，实现资金快速周转，构建教育、酒店、建工、园林等多板块的全产业链发展模式。
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