长租公寓的租金差也能融资了？
昨日（8月7日），蛋壳公寓正式对外宣布设立全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”。据了解，本次蛋壳公寓ABS产品发行规模为2.035亿元，产品期限为3年。该计划已取得上交所无异议函，并将于近期在上海证券交易所正式挂牌。
近一年来，公寓融资方式多种多样，以地产商为背景的类REITS和CMBS，其特点是资产重，信用高，发行规模大，互联网创业型品牌公寓在融资方面，目前有代表性的是自如、魔方、蛋壳，房东东进行了综合梳理。
从以上表格看，三家品牌公寓发行的ABS产品比较，其中最大差异在于他们的底层资产的不同。
魔方公寓将其4014间公寓未来三年的经营租金作为底层资产；自如将'自如友家'和'自如整租'的租客发放的房租分期小额信托贷款及循环期内受托人以信托贷款回收款持续发放的信托贷款作为底层资产；蛋壳公寓将入池物业的租金差额，即公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差作为底层资产，入池物业均为位于北京、上海等一线城市租金水平稳健、出租率高的长租公寓项目。
而在融资成本上，魔方优先级平均利率年化为5%，自如优先级平均利率年化为5.39%，从表面看，自如略高于魔方，但实际上，魔方是邀请了中航信托和中合担保机构，期间增加了融资成本，综合融资成本接近10%，而自如实际融资成本在6.5%左右。融资成本和资产定价、风险率都是紧密挂钩的。
蛋壳公寓本次ABS产品计划融资2.035亿，其中优先级目标募集总规模为不超过人民币18500万元，次级目标募集规模为人民币1850万元。 入池的都是上海、北京、深圳相对优质的租约资产，所以最终评级为AAA级，而次级尚未进行评级。如果按照蛋壳17万间规模，每个月租金2000元/间计算，年租金流水可达40亿，由此可见，未来蛋壳还有进一步发行ABS的空间。
综合比较，自如在总资产规模、品牌溢价能力、融资成本上明显略胜一筹。
值得肯定的是我们的公寓企业正在不断探索和尝试新的融资方式，中国住房租赁资产证券化ABS模式不断被创新和突破，同时给予我们公寓行业的融资方式提供了更加多元化的样板，这是个好现象。
2018年4月25日，两部委（中国证监会和住房城乡建设部）联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品。鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。
2018年6月，银保监26号文明确保险公司通过直接和间接金融长租住房领域，给品牌公寓未来融资也打开了一扇天窗（点击查看）。
在政策的支持下住房租赁资产证券化产品得以顺利快速发展。但同时要明白，公寓行业的投资是个无底洞，为了房源大规模的扩张往往需要以亿为单位的资金往里烧，然而绝大部分的企业仍未找到真正的盈利模式。所以，这个游戏并不是人人都可以玩得起的，公寓经营者必须依据自身条件寻找合适定位后谋求更好的出路。
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来源：房东东
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