[ 导读 ]
站在公寓看公寓可能是没有前途的，今天希望跳脱出来，
在金融的角度，资产管理的角度等等，进行再发现。
——杨现领/链家研究院院长
2015年末，国家经济会议提出，新常态是我国当前和今后一段时期经济发展的大逻辑，在适度扩大总需求的同时，主抓5大任务，即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，提高供给体系质量和效率，提高投资有效性，加快培育新的发展动能，改造提升传统比较优势，增强持续增长动力。
长租公寓作为刚性消费行业，牢牢抓住供给侧改革线，并以去库存的视角，从近两年的投资热潮，到今天不断被国家政策层面认可。
但国内略显浮躁的市场经济环境，让热钱过快涌入涌出，市场同质化程度过高，过快扩张而模式不清，一部分企业更是被动推上浪尖，成为资本博弈的棋子。这看似无限风光的行业和企业，但依然暗流涌动，随时可能翻船。
长租公寓仍需抛弃旧经济的骨
本次峰会中，沈明高先生（财新智库莫尼塔董事长 首席经济学家）即提出经济结构分化，倒逼企业转型的观点。他指出，就目前而言，新经济目前约占总量的1/3，增长不足以抵消旧经济的减退，而过去改革开放30年发展特点是高杠杆，重资产，导致企业财务负担明显上升，资产价格上升。
另一方面，国内有1/3的经济活动与房地产相关，而全球金融危机的源头之一是金融业对于企业的过度房贷，事实已经证明，旧经济做减法、而新经济做加法，依靠信贷驱动的经济增长可持续性弱，低杠杆、轻资产是未来趋势，未来新经济常态，倡导资源的有效利用。
从国外经验来看，阎常铭先生（兴业证券研究所房地产首席分析师）认为无论美国、日本、还是荷兰等国家，在房地产处于高速发展期内，其有效置业年龄人口结构并不支撑，资金的流入才是房地产决定因素。
从数据来看，我国正处于利率市场化和金融自由化过程阶段，而各国银行业增加按揭的本源就是由于这个阶段的金融脱媒带来的，因此房地产行业的基本面依然受资本关注，并且持续影响。
今天来看，依然有多数长租公寓奉行高杠杆、重资产的发展路径，通过高速扩张成为行业领头羊，这样的轨迹显然是与经济新常态所相悖，商业模式受资本制约明显，以高风险换取高收益的同时，极有可能降低了内部发展及创新培育，可持续性较弱，而对比国外的发展经验，过多捆绑金融是一把双刃剑。
但显然目前国内在金融端的操作余地较小，比较集中的做法是资产证券化。从郭怡之女士（申万宏源证券资管部高级副总裁）分享的众多案例来看，由于国内对REITS的开放程度相对有限，目前较为主流的做法是纯租金模式，设计结构简单，涉及交易层级较少，交易成本较低。
但公寓运营方房源量有限（根据CRIC调研，目前市场主流单店约150-250间，面积约4000-7000㎡），造成交易标的受限，对企业整体现金流改善较小，但从运营商对整体资产增值及运营角度来看，前者虽然操作难度大，但长远而言无疑更具优势。
转变扩张思路，深挖重点经济圈城市群机会
租赁市场拥有稳定增长的人口规模，据杨现领先生（链家研究院院长）统计，全国流动人口的城市化容量约650亿元，白领人群的消费升级市场容量约1500亿元，且其作为刚性需求其受宏观经济影响小；
其次，部分地区户均居住房套数大于1，中国人均住宅0.35家/人，接近美国、英国等发达国家，至2020年，中国住宅存量约2.75亿套，其中2.47亿套为自有住宅，存量使用中，1.6亿套业主自住，0.87套为出租，由增量市场向存量市场过度，闲置房屋管理的需求迸发；再者，随着科技的发展，住房所有者语与租赁住房者之间的联通被打开，市场信息透明度加强；最后，企业规模大能够降低运营成本。
换一个角度来看，租房的市场的潜力尚未真正释放，从数据来看，二手房成交总量约3.5万亿，租金约1.5万亿。而目前仅有40%的住宅是用于出租。
以北京为例，北京大概120多万套的房屋属于租赁状态。而随着品牌长租公寓市场的完善，预计住宅资产管理比例会更高。
从国外来看，日本房屋租赁只有不到4%是C2C状态，11%是仅委托中介招揽房客和签约，14%部分管理，65%完全委托机构管理。日本排名前三的企业均有完善的租赁业务线，其中，三井不动产，租赁业务可占其总营收的32%。
巨大市场容量，行业分散且不规范，市场存在被整合可能性，但扩张是否意味着品牌寡头的通赢，就胡正伟先生（华平投资 投资董事）而言，答案显然是否定的，'房源采购不具有规模经济、小而美的特色产品必然会存在'，他还指出，长租公寓的区域性特征明显，也是造成单品牌无法在各个城市全面获胜的原因。
虽然，如厦门普通5年租赁转售回报率超过部分一线城市，但未来一二线城市依然是机会重点，包括其占据了更高总量的流动人口、更广泛的产业导人因素、更高的房价及更多的房源基础，以及来自银行的金融倾向。
同样来自杨现领先生（链家研究院院长）的数据也显示，上海、北京的租金增长能力遥遥领先。
从企业拓展轨迹来看，除了北上广深这四个一线城市外，多数品牌公寓的拓展，主要围绕核心城市，如在上海或南京等地起步，首先拓展的区域依然会以长三角等地为主，以资金和资源作为背书的发展模式，不可避免的会带来城市资源布局中的种种不适应，以及资金和周期等考验。
从国外经验来看，核心城市群往往会占据国家50％以上人口，而目前现国内大型城市群城市化率依然较低，有上升的空间，也与据国家政策重点扶持杭州、苏州等新一线城市不谋而合。
事实证明，约超过80%的长租公寓企业，创始地点来自三大城市群，把握城市化发展进程中的机会，辐射周边重要城市群，为长租公寓品牌提供了新的思路。
另一方面，对于刚起步的企业，相比跨城市的冒险扩张，似乎先深耕城市内的某个区域，是更为实际的市场抢占办法。
“2015年北京二手房成交20万套”，王晨先生（云房数据CEO）的监测数据显示，“成交分布在4280个小区、80%集中在其中的2400个小区、而每成交4套房就有1套在朝阳区”，拥有这些房源，无疑就用了市场的核心驱动能力。类似链家区域坐庄的做法，同样适用于长租公寓。
通过区域房源占有以获得定价权及对区域租房价值的再造血，在这一点上，如上海的寓见，已经开始启动，通过分散式公寓占据区域市场核心话语权，而与开发商的合作经营，则无疑是打开市场品牌的有效途径。
在战略机会清晰的层面上，融资才会显示出真正的价值，企业通过不同的渠道，实现聚拢资金领先对手，低成本杠杆拿资源迅速扩容。
长租公寓是资产管理，也是在构建生态圈
意在今年扩张的新派公寓王戈宏先生（新派公寓创始人 CEO）认为，公寓市场容量巨大，谈竞争尚早，除了资金更重要的是资产获得，看似长租公寓把握了去库存的机会，但其实很难拿到真正好的物业，反而需要应对资产荒的矛盾。
特别是二房东拿房红利的消失，又面临多业态对资产的竞争，必须要努力实现物业获取多样化，更快建立自身的品牌，实现管理等输出模式才是对品牌运营方真正有效的手段之一。
而关于长租公寓的价值成长与综合竞争力的构建，胡正华先生（青客首席运营官）谈及7大要素，分别是数据化、品牌化、产品升级、服务增值、良性利润驱动、金融加速与模式创新。
但无论企业商业模式探路是否仍在继续，至少从本次峰会上留出的信息来看，品牌长租公寓运营方已经达成2点共识，即做资产管理和构建产业链生态圈。
常博先生（优客逸家联合创始人、优联金服CEO）对此有更为形象的比喻——守财奴和看门狗，他认为公寓运营商定位应当是资产监管人与生活服务商。
在服务运营角度，目前全国最大的公寓品牌自如，有着深远的时间，“30%的客户是好友转推荐”，周艺君先生（上海自如CEO）认为，今天自如良好的客户口碑，是品牌坚持“聚焦客户价值的发现、创新和深耕，并专注产品、服务与O2O“的结果，在客户价值的发现与创造上没有捷径可走。
乐乎社区罗意先生（乐乎创始人）也认为，长租公寓用产品提供依托，提供选择性，一味以运营商为主体的玩法注定失败。
近期赴日考察回国的全雳先生（房东东创始人）谈到日本公寓经验时，也提及“公寓未来做生态圈与产业链闭环“，同时长租公寓依然面临产业资本、房源、人才、效率等综合竞争。
对此，杨现领先生（链家研究院院长）认为，资金瓶颈会逐步破除，一线城市和个别二线城市供需矛盾突出，依然存在更稳健的市场发展基础，而B2C崛起是支撑高市值公司的核心动力。
国外的经验已经告诉国内运营商，需要尽早实现房东、房源、金融等环节的服务闭环，同时以更高端的资产管理者出现，应对新经济常态的转型要求，可能是公寓正确的打开姿势。
不少专家预测，2016年是公寓品牌大浪淘沙的一年，市场出现成熟品牌后，金融资金已经有了一定的倾向性，公寓重资产的扩张模式，显然已经无法支撑目前市场内的资金流入效率。同时开发商、险资等其他行业的企业进入，也加速了公寓行业需要面对更多维度竞争的现实，品牌运营商必须尽快明确细分战略，梳理高效的扩展思路。
因而，对于志在更大更强更轻的品牌长租公寓而言，必须明确自己的战略思路，高效执行战术，绝对避免“在非战略机会点上消耗战略竞争力量“。
《互联网与不动产管理峰会》与会嘉宾主要观点摘要
沈明高/财新智库莫尼塔董事长 首席经济学家
1. 中国经济分化出现在各个领域 三大世界，传统经济，接近衰退；介于新旧经济之间，增速稳定在个位数；新经济，处于稳健快速，保持2位数增长；
2. 信贷驱动的经济增长可持续性弱
3. 工业企业分化为：上游、资本品、下游产业
4. 旧经济做减法、新经济做加法
5. 贷款利率向名义GDP增速收敛，低杠杆、轻资产是未来趋势
阎常铭/兴业证券研究所房地产首席分析师
1. 利率市场化和金融自由化阶段
2. 整体金融机构（包括但不限于银行）持续增加对于房地产需求端支持的阶段
3. 资金才是决定房地产基本面的主要因素
4. 金融机构偏向于向一二线城市，包括价格优惠、总房贷量等，房地产大周期没有见顶
郭怡之/申万宏源证券资管部 高级副总裁
1. 资产特点：资产出售（或破产隔离）、结构分级（降低融资成本）
2. 资产证券化优势：丰富融资渠道、优化财务结构、融资结构灵活、树立品牌优势
3. 不动产租金资产证券化：纯资金模式、REITS
4. 纯租金模式优劣势：优势—结构简单，涉及交易层级较少，交易成本较低；劣势—在当前租售比偏低的情况下，融资规模受租金收入的限制而偏小
5. REITS模式优劣势：优势—融资规模大，能在短时间内筹集到大量资金；迅速改善公司的财务状况和现金流情况，帮助房地产公司从重资产向轻资产；促进房地产服务业发展；劣势—结构较为复杂，融资成本相对纯资金模式偏高，涉及物业产权的转移，税负较高，但可通过交易结构设计及进行一定程度的规避；存在物业价值波动的风险。
胡正伟/华平投资 投资董事
1. 北上深租赁市场站全国50%，流动人口更高、租金更高、房价较高，投资建议在一线城市
2. 行业分散且不规范，机会巨大，市场存在被整合可能性
3. 快速扩张基础：做大区域内规模能够掌握定价权、租金稳定、受宏观经济影响小、规模大能够降低运营成本
4. 品牌公寓是否能赢者通吃：区域性明显、房源采购不具有规模经济、小而美的特色产品存在
5. 公寓融资能力：股权融资-聚拢资金跑赢对手-有背书有站台；债券融资-低成本杠杆拿资源-迅速扩容
6. 战略聚焦：不在非战略机会点上消耗战略竞争力量
常博/优客逸家联合创始人
1. 放下身段、找对帮手、化整为零、火中烤栗（调整姿势、分财共荣）-守财奴
2. 看清形势、找准位置、抱紧大腿、管好资产（提高标准、当好管家）-看门狗
3. 公寓运营商定位：资产监管人、生活服务商
顾晨炜/挖财总裁
1. 房地产占据消费金融半壁江山
2. 相比发达国家，中国的房产消费的金融化率大有可为
3. 按揭贷款被银行垄断，互联网交易平台切入其他房贷金融产品
4. 资金合作方瓶颈凸显
5. 不良贷款余额占比增长，风险积聚
6. 大数据是解决“获客”与“风控”的有效手段
王晨/云房数据CEO
1. 北京：700万套住宅资产、16个行政区、12000个住宅小区、二手房成交20万套，分布在4280个小区、80%集中在2400个小区、每成交4套房就有1套在朝阳区、二手房买房人群集中在28-36岁
2. 市场加剧分化，回报率差异加大，厦门普通5年租赁转售回报率超过部分一线城市
王戈宏/新派公寓创始人 CEO
1. 每年毕业生及北上广深流动人口，建立万亿市场基础
2. 既面临去库存机会、又需要应对资产荒的矛盾
3. 二房东拿房红利的消失、多业态对资产的竞争、房价权转移到业主方
4. 目前长租公寓物业资产的获取绝大多数是二房东模式，其实都是重资产
5. 物业获取多样化：二房东、资产收购、品牌管理、开发定制
6. 公寓运营三大基因：金融基因、产品基因、技术基因
7. 资本看中大数据
鲍忠铁/talkingdata首席金融行业专家
1. 消费者行为全面移动化
2. 移动互联网数据带来客户洞察力
3. 房地产未来是经营人
杨现领/链家研究院院长
1. 户居住房套数大于1，房屋管理的需求迸发
2. 由增量市场向存量市场过度
3. 住房所有者与租赁住房者之间的联通被打开
4. 流动人口的城市化容量约650亿元
5. 白领人群的消费升级，市场容量约1500亿元
6. 资本瓶颈的逐步破除
7. 自如是最有可能打破链家现有模式的企业
8. B2C崛起是支撑1000亿市值公司的核心动力
9. 一线城市和个别二线城市供需矛盾更为突出
10.日本市场：服务闭环，客户、房东、金融等；
周艺君/上海自如CEO
专注产品、服务与O2O
试图走捷径的平台的就是死路一条
没有规模的生态就是死路一条
没有申根运营的扩张那也是死路N条
聚焦客户价值的发现、创新和深耕
30%的客户是好友转推荐
黎旭和/阳光保险战略投资部 高级投资经理
房地产行业的发展模式已经转变，进入行业整合并购、市场结构分化、业态专业细分的发展时期
以融资为核心的房地产金融投资模式已经不适用，资本逐步深入房地产行业保险资产进入高速发展期，房地产行业成为险资争夺的重要战场
重点关注领域：重资产关注金融化、轻资产专注产业链
罗意/乐乎创始人
价格定位：高于合居主卧，低于一居室
社区活动比较多是营销部门的一厢情愿
用产品提供依托，提供选择性
打造熟人社区模式
运营商为主体的玩法注定失败
胡正华/青客首席运营官
市场变成红海：房源供给与竞争者众多
市场细分趋势：青客定位800-2500元
公寓价值成长
数据化-数据的精度和深度决定了价值，未来可以向机构提供信息，房地产开发从批量开发到定制，但对于租金信息的积累缺失，这是未来运行商的机会；
品牌化-品牌是这个行业最有价值的资产之一，更多的考虑怎么让客户有美誉度、忠诚度与二次推荐，这些并不是在互联网冲击下就无效的；
产品升级-竞争与地段溢价，需要建立个性化与标准化之间的平衡，标准化能走的更快；
服务增值-体验、成本、效率平衡，市场中客户对价格敏感，最关键的核心价值就是性价比；
良性利润驱动-资产包含房源、产品、品牌、服务、数据，考虑商业利润的模式，利润分为2类-费用及后期客户的口碑；
金融加速-规范透明、系统支持；
模式创新-众包、加盟，成熟模式下快速扩张的一个方式；
全雳/房东东创始人
公寓未来做生态圈与产业链闭环
MDI:开发商模式，但国内贷款利率1%，远低于6%的国内水平，是国内开发商迟迟没有发力原因之一，经营所产生的利润过慢
ABLE：中介模式，只租不卖，拥有较多的利润模型，通过大量门店，获取了信息和信任
万科泊寓：紧扣市场细分群体、产品适配、社群运营增值、具备规模优势、形成品牌、管理输出，最后形成资产证券化
未来面临：产业资本、房源、人才、效率、
地产开发 存量运营 资产证券化=地产金融
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