房地产大盘项目如何分期浅析
房地产大盘如何分期呢：这其实需要回答两大核心问题：第一，整体产品业态规划如何细分到各分期，特别是首期如何确定？配套是先开发还是后开发？如何通过各业态耦合交互来提升项目整体价值？第二，分期规模特别是首期如何确定？各期之间的耦合支撑关系如何？
一、分期基本原则：因地制宜做好利润率、现金流的平衡和取舍
项目分期应该怎么分？首要必须明确基本的管理原则，然后在原则的大框架下再依据项目内外部特征及管理诉求明晰具体的分期方法项目分期最本质的目标是要基于经营的视角，基于自有禀赋条件，解决好项目利润和现金流的平衡问题，实现项目运营的均好。我们将这种平衡和取舍看做企业战略层面的抉择，这种抉择将直接指导和约束后续项目分期实务中的各分期业态配比、分期规模和分期期数的确定。
项目利润和现金流之间如何平衡和取舍呢？这种优先级的排序主要取决于企业发展模式及项目开发阶段的耦合作用，为此，可以构建一个基于企业发展模式及项目开发阶段的二维九方格矩阵，每个方格分别对应相应的策略。通常情况下，越是选择快周转、开发处于早期的公司，分期目标中现金流居于优先地位，越是选择高利润模式，项目开发处于中后期的公司，分期目标中利润就居于优先地位。
二、分期策略：首期业态及规模是关键，各期业态均衡及前后衔接是关键
在厘清了项目现金流及利润关系后，就为分期的具体方法提供了方向性指导，但还不够，我们需要进一步结合对项目基本要素的分析，双管齐下、上下发力来共同明确分期的具体策略问题。
1.分期业态配比：基于利润或现金流导向来明确业态规划在各期的分布
整体产品业态规划如何细分到各分期？首期如何确定？配套是先开发还是后开发？如何通过各业态耦合交互来提升项目整体价值？要回答这一系列问题，首先我们需要基于大的管理导向进行分析。
1）税务筹划视角：明确多业态模式及比例调节，规避利润风险，针对大盘项目业态丰富、分期多、体量大的特点，在分期业态配比上作出合理合法的筹划，即可较好地降低税负，增加项目整体的经济效益。
基于税务筹划考虑，各分期业态应尽量丰富，如非必要，不应设置单一业态分期。与此同时，需要了解当地政策条件，在上报整体方案或分期方案时就提前考虑到税务筹划的影响，免得后期被动。
2）现场工程管理的便利性：找到工程施工比较合理的业态面积比例。多业态分期为工程管理带来了难度，基于工程现场管理需要，多业态分期中具体业态比例也需要满足现场工作面切割的要求，依据行业标杆企业管理经验，别墅类项目以3万方为基本管理单元，高层类项目5-8万方为基本管理单元，是一种比较理想的业态分布模式。同时，考虑到后续前面分期入伙及后面分期施工的衔接，各分期应相对独立，每一分期可单独入伙，且围闭后不影响后续分期施工。
2.分期规模：综合市场容量、去化速度及自有资金充裕度来平衡取舍
分期规模的确定需要综合考虑市场容量、去化速度以及自有资金充裕度来平衡取舍，以销定产，防止一次性开发量过大带来的去化压力、存货压力和资金压力，一般而言，不同区域不同地段产品需求量是不一样的，可根据区域等级高低及地段优劣，同时综合内部资金充裕度状况来增减分期开发规模。
另外，首期开发规模对整体项目现金流和周转率有较大影响，一般首期开发规模比其余各分期开发量要略大一些，以尽快实现项目资金内循环及提高周转率。
总之，项目分期质量高低对项目整体运营效果好坏有重大影响，需要我们体系性的思考和应对项目分期办法，首先应因地制宜根据企业发展模式和项目开发阶段做好利润率和现金流的平衡和取舍，然后再根据城市区域、地块属性、自有资金实力等要素来明确基本的分期策略，最后还需形成配套的分期管理保障机制。
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