房屋买卖，是我们生活中的一件大事。为了避免日后的麻烦，买卖双方在签订合同、支付首付款、以及办理房屋过户手续时，也越来越严谨。可如果，您只是想将房屋出租，租户却在私下将您的房子与他人进行交易，遇到这样的“坑”，您又该如何维护自身的合法权益呢？
今天走进演播室寻求帮助的是张先生，自己的房子出租，谁知竟被租客离奇卖出。如今张先生接连经历多场官司，房屋也几经易主，虽然步步紧追，却屡屡与自己房屋擦肩而过，张先生的房子还能追回吗？王兴华律师和马广宇律师，将从房产交易的各个环节，逐一分析，帮张先生理清解决问题的思路，维护自己的权益。
案件回顾
2008年，考虑到孩子上学方便，张先生在孩子学校的附近安了家，将原本居住的承租公房租了出去。可令他没想到的是，四年之后，当他想要收回房子的时候，房屋的使用权竟然被租户雷某离奇卖出。
惊讶、质疑、愤怒，张先生无法接受这个结果。更让他不理解的是，房主已经另换他人，自己在以房主的身份去缴纳物业费的时候，物业公司却并没有做出任何提醒。
眼看房子要回无望的张先生，将物业公司和租户雷某一同告上法庭，要求判决他们之间买卖房屋使用权的协议无效，法院最终支持了张先生的诉讼要求。可此时，雷某又把房子的使用权转手卖给了刘某，不久后，刘某还取得了房屋的产权。
得知此事后的张先生，无奈再次将刘某诉至法院。经过法院的调查，认定刘某与雷某签订的换房协议，以及张先生的爱人之前与雷某签订的换房协议，全都是雷某伪造的公章。本以为事情进展的很顺利，可让张先生始料未及的是，刘某再次将张先生的房子转手出售。
房屋几经易主的同时，也从最初的承租权变更为了如今的产权，多次交易，数起诉讼让身心俱疲的张先生一直在追回房子的路上奔波，但似乎总是晚了一步。张先生的房子还能追回吗？他的损失又该如何计算呢？让我们看看两位律师怎么说。
律师支招
马广宇律师表示，在张先生的案件中，要分析清楚到底属于合同纠纷还是侵权纠纷，张先生所主张的是补偿还是赔偿。马广宇律师认为，本案属于侵权纠纷，因为之后的买方和张先生并没有合同关系，他们之间的买卖合同属于一种侵权行为，因此在诉讼中应将所有参与房屋交易的人都列为被告，主张他们是共同侵权人。而在共同侵权人的情况下，将根据他们具体的行为，来判定由谁来承担张先生的损失。如果对方被认定为侵权行为，那么是可以要求赔偿的，在赔偿的情况下，可以根据现在房屋的现值来主张赔偿。
对于买卖双方是存在恶意交易的问题，可以从双方交易合同签订的过程、交易价格、交易的时间、如何进行磋商以及交易之后是否和一般的交易习惯相符合，来进行推断。如果能够证明对方属于恶意的行为，那么必须要承担相应的法律责任。马广宇律师表示，对于张先生的赔偿问题，可以先对房屋进行初步的评估，根据具体的数额来确定自己的诉讼请求。
马广宇律师提示，一旦发现自己的利益被侵害，要及时主张，第一时间向相关部门切实提出书面的主张，以便于将来诉讼或者进行仲裁的时候有据可查。在向法院提起诉讼的过程中，切记诉讼请求要合理，并且是可以实现的，在涉及到这些专业问题的时候，可以及时向法律专业机构以及法律专业人士咨询。
王兴华律师表示，回溯整起案件的经过，张先生因为不了解财产保全的多种方式，担心费用过高选择了放弃对房产的保全，没能及时将房屋控制住，是重大失误，错失了很多可以扭转局面的机会。
张先生的案件打到最后虽然胜诉了，但是似乎越来越迷茫，其中问题的关键点在于涉及不动产的产权保全问题。在诉讼的过程中，一定要控制住房屋才有底气，不然便会出先虽然赢了官司，却因未能控制住房屋而导致执行困难。
王兴华律师表示，这起案件的难点在于，房屋几经买卖，已经由最初的承租房变为了产权房，需要经过多次诉讼，撤销产权登记的行为，才能让房屋回归到最原始的状态。但由于历经数年，这条诉讼的路径难度很大。
本案的特殊性在于，张先生的主要权利是公房的承租权，而现在的房屋已经变成产权房，在主张赔偿的时候因使用权无法评估其价值，那么就需要参考它的产权价值。王兴华律师认为，从理论上首先应该考虑房屋的现状，也就是房屋已经变成了产权房。其次，由使用权变为产权的过程中，只需要花费6万元，基于房屋的现状，说明房产的价值是可以通过这种方式来体现的。需要张先生对实际价值进行评估，之后扣除支付的成本，就是张先生被侵权造成的损失。如今，依照现有证据，争取更有利的赔偿，是张先生下一步诉讼的重点。
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