这几年,在咸鱼法拍上有不少资金链断了之后烂尾的楼盘拍卖,不乏一些非常诱人的标的。也有极少数通过拍卖股权方式,出售烂尾楼盘的。
这种烂尾楼盘,是直接卖楼(在建工程),还是通过拍卖公司股权实现卖楼盘呢?我们从买卖双方缴纳税费的角度出发,细细分析一下。
先看一个案例:
杭州某旅游开发有限公司持有一项旅游房地产,因资金链断裂,现管理人出售在建楼盘(均未完工)。
楼盘土地60000平方,在建工程32000平方(地上面积21000平方,地下11000平方),中介评估价值34000万元,其中土地评估价值26500万元,在建工程7500万元。
咸鱼拍卖采用直接拍卖土地和在建工程,第一次按34000万元挂牌流拍,第二次27200万元挂牌,尚未成交。(为简便计算,数据均简化)。
一、假设直接出售在建楼盘二次拍卖成功,成交价27200万元
(一)出售人需要缴纳的税费和净所得:
增值税:27200÷(1+5%)×5%=1295.24万元
城建税:1295.24×7%=90.67万元
教育费附加:1295.24×3%=38.86万元
地方教育费附加:1295.24×2%=25.90万元
印花税:27200×0.1%=27.20万元
咸鱼拍卖未提供土地增值税账面原始价值,土地增值税按不低于5%核定征收估算:(27200-1295.24)×5%=1295.24万元,实务中少有小于这个征收率情形。
拍卖佣金:咸鱼司法拍卖平台零佣金。
按新的关于破产资产拍卖政策,税费买卖双方各自承担各自的应缴纳部分,上述税费由管理人承担,法院直接代扣代征。
最终债权人可以分配的净所得:27200-1295.24-1295.24-90.67-38.86-25.90-27.20=24426.89万元。
净所得占拍卖收入比:24426.89÷27200=89.81%
(二)买受人支出金额
拍卖款:27200万元
契税:(27200-1295.24)×3%=777.14万元
印花税:27200×0.1%=27.20万元
买受人支出金额:27200+777.14+27.20=28004.34万元
从拍卖当期来看,确实没有其他现金流出了。但是到后期在建工程再开发,再销售时就发现一个问题。
依据浙江省地方税务局公告2014年第16号《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》第四条:
四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除
房地产开发企业购买在建房地产开发项目后,继续投入资金进行后续建设,达到销售条件进行商品房销售的,其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除,但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。
从中可以发现,等到这个项目开发完毕对外销售的时候,(27200-1295.24)不能作为土地增值税20%加计扣除的基数,也不能作为房地产开发费用10%(5%+5%)的扣除基数,正正少了(27200-1295.24+777.14)×30%=8004.57万元,即便是按最少的增值率计算,抵减土地增值税潜在损失:8004.57×30%=2401.37万元。
准确,全面的考虑,还少了一个因素:就是27200拍卖价比账面原值增加了多少?拍卖价由于比原先账面原值有升值了,所以省地税才会有这个政策出来,就是为了避免重复征税。
咸鱼拍卖一般不会披露取得土地和在建工程的账面原值,那么要升值多少才能抵减这个损失呢?
按土地增值税清算规程,假设是企业持续开发的,那么土地增值税是可扣除项目包括土地成本、开发成本,还有以土地成本加开发成本为基础的加计20%扣除额,以及房地产开发费用10%。
按这一思路,假设拍卖前已经投入的土地成本加开发成本原值A,那么要跟拍卖价款等值土地增值税可扣除额,可以得到:
A+A×30%=(27200-1295.24+777.14);A=20524.54万元。
也就是当原值小于20524.54万元时,按27200拍卖后,土地增值税未来缴纳是优于按原值计算缴纳土地增值税。反之,就少了土地增值税的抵税效应,少多少?
少了:A×(1+30%)-28004.34万元。
二、购买旅游开发公司股权
进入司法拍卖程序,就是到了处置资产的时候了,也就是没法通过出售股权的形式进行重整,重整是不进入司法拍卖的。
能否做一次创新,就是承债式股权拍卖?具体来讲,就是将标的公司全部债务,包括潜在债务剥离,剩余的总资产评估后,再辅以相应的承担一个债务总额,以出售股权形式进行拍卖。结合案例来说:假设旅游开发公司其他资产均已处置,现仅有该未开发完楼盘项目一项资产,评估价值34000万元,已认定债务50000万元,现已承债方式拍卖,如承担27200万元债务,股权1元起拍卖。
(一)、出售人需要缴纳税费
1、增值税
免。
拍卖的是股权,不是资产,不缴纳增值税。
同时增值税附加税费也相应的不征收。
2、土地增值税
同样股权转让,不征收土地增值税。
但这里要注意,未来楼盘继续开发完成后土地增值税征收,采用的历史成本,是原股东的账面支出成本,而不是承担的债务和拍卖增加的股权对价款。
3、印花税
拍卖的是股权,缴纳印花税是股权的对价,如果还是1元价格,印花税基本忽略。
4、股东所得税
如果股权拍卖成交价大于股东出资额,则需要原股东需要缴纳股权增值部分所得税,个人股东税率20%,法人股东并入当年度企业所得税应纳税额。
从上可以看出,出售一方,只要是低于出资额拍卖成交,啥税没有。
倘若还是1元股权成交,承担27200万元债务,那么债权人可以分配的净额是27200万元,要比直接拍卖在建工程多10.19%。
(二)、买受人总支出
1、契税
免。由于是股权转让,土地证,房产证(在建工程还没办理)不存在过户,也就不存在缴纳契税。
2、印花税
按股权转让价值万分之五缴纳,如果是1元成交,基本也可以忽略。
3、土地增值税
这要注意的是:由于是承债式拍的标的是股权,未来继续投入后,房产再次出售,土地增值税缴纳可扣除项目基数是原账面支出成本,而不是承担的债务。
这样分析,买受人节约了3%的契税,总支出也减少了。
如果承债式拍卖成交就是1元股权,27200万元债务,平衡点就是刚才所计算的账面投入金额20524.54万元。如果账面历史投入成本大于20524.54万元,27200万元承债就没有减少土地增值税的抵减效果。反之从抵减土地增值税的角度出发有抵税损失。
三、承债式拍卖股权少见的原因
笔者仅从税费角度分析,破产业务还涉及到很多法律上的问题,故也不多展开,可能的几个原因:
1、承债式转让公司股权从本质上看是一种债务重组行为,是破产重整的一种形式。重整通常情况下是邀约式,一家一家谈判,周期长。破产管理人往往会从最短时间处置角度出发处置破产资产。故鲜有在公开网络平台上进行宣传推介。咸鱼上以拍卖资产为主,也较少看到公开的案例。
2、既然是债务重组行为,需要债权人同意,而债权人分优先债权人和普通债权人,这里面就会牵涉到很多问题,可能就比较复杂。
3、破产管理人较多由律师承担,律师较少系统性分析不同处置模式之间税收政策差异。
四、税务机关会反对吗?
前面分析承债式股权转让似乎就只能让税务机关不开心,真的吗?
(一)增值税免了吗?
直接拍卖在建工程,立即回产生增值税,但实际上购入方取得增值税进项税额,可以抵扣购入方的销项税额,从整体上看,并没有增加税收。时间差是有的,先交后抵。
(二)土地增值税免了吗?
直接拍卖在建工程当即交了土地增值税。
如上分析,只有在账面成本低于拍卖价(不含增值税)与契税之和的1÷1.3=76.92%时,才确实是有额外的土地增值税进账,否则也只是一个时间差。如果考虑核定征收,也未必能多征土地增值税。
(三)契税免了吗?
免了。
由于土地、在建工程的权属没有发生改变,没过户,契税是减免了。契税免了,相应的契税不能计算成本,土地增值税扣除额减少和企业所得税可扣除额也减少,土地增值税和企业所得税在后期就增加了。
(四)企业所得税有没有减免?
如果是拍卖在建工程,债权人实际收回的款项减少,当时的损失就增加,从整体上看,税务机关能征得的企业所得税也相应的减少,总体是平衡的。如果出售人(破产企业)存在大量的亏损可抵扣,一般这类企业都是这个情况,出售人这边拍卖所得补缴企业所得税,债权人收回的应收款减少,损失增加,实际上当期是较少了企业所得税的收入。
从新的政策文件上看,对于司法拍卖处置资产,要求税务机关不得预征企业所得税。
(五)附加税费和印花税
补正增值税就没有相应的附加税费,股权转让按股权转让缴纳印花税,确实是少缴纳了这些税费,但这些税费总量不大,比重更小。
另外,从促进经济发展,优化资源配置,放水养鱼的视角看,税务机关此时少收了一些税费,未来应该能收到更多的税费。
总的来说,承债式股权转让方式是值得研究和探讨的。
可以参考当前土地拍卖一种形式:土地价格拍卖到一定价格后,做一总限价,再拍卖自持比例。承债式股权转让方式,通过一个固定债务总额方式(吸引潜在投资人),逐步抬升股权价值方式拍卖,节约税费能更多的惠及债权人,最终股权转让所得也是分配给债权人的,当然这里有一个优先债权人向普通债权人妥协的过程,需要管理人做好充分的沟通,需要管理人对方案进行详细的分析和判断,权衡各方的利益诉求。
最后,承债式股权转让还有优化空间吗?如何优化,或者还有比这更好的方式吗?答案当然是肯定。
不同的标的,有不同的方案和模型。
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