前言：
人世间最长的路，就是谈项目中的套路。作为地产投拓人，谁没谈过几个不靠谱的项目，见过几个不靠谱的人。细数很多人历年上当受骗经验， 总结起来，常见的套路有这些：
1、资金证明套路
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项目资料都还没看到，项目情况都还没摸清楚， 先让你开几个亿的资金证明。地主家也没有余粮啊，就算是家大业大的龙头房企，也不可能有几个亿的现金随时躺在账上给你看的吧。正常的房企，一块钱恨不得拆成三块钱用，钱都在奔跑的路上了，哪儿还有闲钱。
资金证明有什么用呢，准确说，对你谈项目没什么用，对土地居间人用处可大了。 一来可以向项目卖家证明自己多能耐，能找到一个大金主，有了巴结项目方的本钱。二来可以拿去应付更多的土地卖家，成了中介谈项目的本钱。三是可以作为自己吹牛逼的本钱，让中介同行刮目，让其他地产公司的投拓人员找不到理由，无话可说。
那到底有人会乖乖地开资金证明吗，还真不少。经常看到五花八门的资金证明，其中不乏TOP30地产的。诚然，有的公司会在账户资金富足的时候（主要是大额融资上账的阶段）由融资部门开具资金证明，以供平常业务所用。但是随意出示资金证明的行为，却给了一些不良人员可乘之机。
除了资金证明，还有类似的授权委托书、意向收购函等等，可谓五花八门不胜枚举，需要这些东西的动机跟上述的资金证明也大差不差。
2、勾地套路
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直接说在某某区能搞定一切，让你在地图上选，看中哪块地直接给你弄。结果一问有没有控规图，没有，连一张控规图都搞不到，真是厉害了。
我只想问一句，国土局是你家开的吗？拜托搞懂流程好吗，现在拿地都是公开拍卖，公开渠道，根本不可能设明显的限制性条件。没有产业，没有内容，拿什么勾地，靠理想信念吗。还有个问题需要弄清楚, 勾地哪一级领导说了算， 国土局局长？并不是的，土地这种大事，分管副市长说了都不算，要一把手才能拍板。
遇到说能勾地的居间，我一般会问能对接哪一级的领导，含糊不清 或者说出来的能级太低的，基本上就不用考虑了。
3、 调规变性套路
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工改，调商住比的地也不是说全部都搞不到。但是绝大多数是搞不定的，很多人推地的时候说的三五个月能办完所有流程，其实这个真不好说。
大部分调规变性的土地，卖方自己没把握能不能搞定，或者更多的是托了个人去政府打听了一下大致可行。画个大饼，然后忽悠你赶紧把合同签了，先付两个亿的定金。
4、 高层神秘领导套路
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很多项目介绍人都是说省上有人，追问是哪 个领导，名字，完全保密不能说。我一直在怀疑是不是江湖上有高人开办土地中介培训班，怎么好多中介都用这个套路。
这个套路很容易识破 的，都是高级领导了，其实是不愿意冒这个风险出来挣这个钱的，只需要看能不能约出来见个面便知真假。实际操作中，确实存在一小部分这 种高级领导假借衔接资源，推介项目的名义骗吃骗喝。这部分领导一般 都是退居二线在官场当中并不得意，而且往往是部队文职、政府民政教 育、公检法等非核心业务部门，有他无他谈项目并无区别。
5、神秘项目套路
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这种多见于网红热门地块，经常有中介在群发该宗土地信息，隔段时间都会拿出来刷屏，每个人拿出来的版本还不尽相同。 —追问有没有相关证照资料，很难有个结果，基本上都没见过项目方。
这种项目无非三种情况：
一是项目子虚乌有，压根就不存在，土地中介 口口相传，假的说成真的了。
二是项目曾经有，但是已经秘悄悄交易 了，市场上流传的只是传说的消息而已。
三是这个项目确有其事，也还没出售，但是这个项目是在某个平台国企或者私人老板手里，压根不打算出售或者合作。外面传的消息纯属江湖传言。
6、资金共管套路。
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资金共管常见于金融行业，通过设立共管账户,
监管资金把控风险。对于投拓而言，常见于有瑕疵的暂不能交易的地块，对方要求先不用付款，十个亿资金共管就行。貌似这是在为买家考 虑，节约成本，把控风险很有诚意。如果信了，你就惨了，共管资金既不安全，也不经济。
第一、共管资金虽然合作方不能动，但是在司法层面来讲是可以被执行的，相信有不少人接触过共管资金被债权人申请强制执行的情况。
第二、大量资金躺在账户里面，不能发挥其应有的价值，这对资金密集型的房地产公司来讲，本来就是一种损失。
第三、共管资金的解除是需要双方同意的，一旦双方不能达成一致，这个处理起 来也很麻烦。
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