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导语：
开头先说一件小事。
上周，我们参观了龙江金茂府269㎡全新装修的实体样板间。看到餐桌上的香蕉，不禁感叹：道具好逼真。
金茂府的小伙伴说：不是逼真，那就是真的。
……
在短暂的诧异之后，我们陷入了反省：谁规定了样板间的摆设，一定得是道具？
一串香蕉，赋予房子“家”的实感，还原了生活本来的样子。
其背后隐现了金茂府的一个重要认知：房子是用来住的。
爱惜羽毛的金茂府
不可否认，纵观全国市场，没有一条产品线，像金茂府一样，风头盖过了房企。
作为央企中国金茂旗下的“旗舰款”产品，金茂府从诞生时起，就有着自己鲜明的辨识度，在各核心城市造就了一次次的销售传奇。
据说，如果要用“金茂府”的案名，需要经过层层申报，从区域公司到城市公司再到集团总部审批报备。
从品牌价值的角度来看，任何一个城市的金茂府没做好，影响的都是金茂府整个产品系。
金茂府绝对是一个宁缺毋滥的产品。
这也就可以理解，为什么直到2021年，金茂府才首次落地昆明。
顶着IP光环，又是昆明首座“金茂府”，这就意味着，龙江金茂府必须不惜代价的保证品质。
颇有点“欲戴王冠，必承其重”的意味。
那么，龙江金茂府是如何戴稳这顶流量“王冠”的呢？
我们觉得，可以总结为四点：
①品牌与地段的相互赋能。
②满足对应客群的居住需求。
③适应市场变化的产品迭代。
④准现房带来的确定性。
首先是地段。
龙江金茂府位于昆明南一环，是绝对的市中心位置。项目与城市级商业体大悦城仅一街之隔，而多走两步就能到盘龙江。
熟悉昆明的朋友肯定看出来了，龙江金茂府的位置可不是南一环那么简单。
沿盘龙江往北，是金马坊、恒隆广场为代表的传统市中心；往南则是双塔、会展、度假区这些新兴板块。
龙江金茂府居中：近能享受城市核心资源，一环区域连带项目的价值水涨船高；通达新兴板块，则让项目具备了辐射更广居住需求的潜力。
只有这样的核心地段，才能匹配金茂府的品牌价值。
地段第一，但是一个能让老钱新贵纷纷投票的项目，一定还会有二、三、四……的特质。
属于龙江金茂府的其他优势，又是什么呢？
豪的生活不是目标，好的生活才是
除了品牌和地段，金茂府的另一个顶端优势是对豪宅的认知。
作为一条发展十多年的产品线，金茂府对市场、对客户、对产品，积累了丰富的经验。
简单来说，金茂府，是懂得怎么做豪宅的。
尊崇感拉满的归家动线、高颜值的建筑立面、审美在线的景观设计、国际一线品牌的装修配置……这些只是豪宅的“表”，金茂府能够做到，其他豪宅项目也能。
但是，金茂府的功夫在于做好豪宅的“里”。
这就决定了，金茂府要建造好房子，但不止步于建筑本身，而是通过产品，提供一种好的生活。
住建部部长倪虹，近期反复提及“好房子”的概念，其中绿色、低碳、智能、安全是好房子的关键词。
“要以人民群众的需求为导向，引导建筑师精心设计好户型，加强科技赋能，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，推动多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的'好房子’，让群众能够住得健康、用得安全方便。”——倪虹
而从第一座金茂府——北京广渠金茂府诞生之初，中国金茂便坚持“绿色健康、智慧科技”的理念。
十多年前对好房子的理解，能与当下主流观点不谋而合。足见金茂的超前和远见。
那么，金茂府是如何做好豪宅的“里”呢？
首先，十二大科技系统，这是项目无法被取代的硬实力。
金茂府的科技系统，可以根据不同地域、不同用户的需求进行本地化的调整适配和定制升级。
科技是手段，目的是为当地客户带来更舒适的居住体验。
举个例子吧。
由于昆明长时间没有降雨，最近大家都感受到了天气干燥。
无论是办公场所还是回到家，加湿器开到最大都无济于事。
因为，普通的加湿设备只能实现局部加湿，空间整体湿度不会有太大改变。
龙江金茂府的湿度调节系统，采用独有专利加湿技术，根据设定的参数对室内智能加湿。
和传统加湿器相比，金茂府的湿度调节系统更加均匀且恒定。
看上去只是改变了室内湿度，实际上随着湿度的改变，温度和空气（含氧量）都发生了变化，居住者的体感也随之变化。
这种舒适的体验，就是“通过产品，提供一种好的生活”。
除了让生活更舒适的科技系统，金茂府做豪宅的功力还体现在能够汇聚高净值圈层。
为什么豪宅都要做圈层？
因为，人的本质是一切社会关系的总和。
以品质住宅为载体，汇聚高净值人群织成的关系网，可以将“人”的能动性发挥到极致。
我们把金茂府的客群，粗略地定位到资产600w以上的富裕/高净值家庭。
今年3月，胡润研究院发布的《2023胡润财富报告》，其中云南地区披露了昆明、曲靖、红河3城的数据。
从报告中可以看出，昆明资产在600万的富裕家庭、资产在千万级的高净值家庭和资产过亿的超高净值家庭数量，在2023年均出现了同比增长。
要知道，受到经济环境的影响，这三项数据在北上广深等城市，都出现下降态势，昆明不减反增，倒是有点意外。
可以说，昆明不乏有钱人。
对于不缺房子的有钱人来说，昆明市场上能够满足其核心区域的核心资产的项目，着实不多。
占据昆明南一环、临近盘龙江，被大悦城、恒隆广场等重要配套环绕的龙江金茂府，很容易走进高净值家庭的视野。
一座金茂府，自然聚集了高端业主圈。
有了“人”之后，项目又以极致产品力和品质圈层服务，为业主带来高端社交和精英荟聚的圈层呼应。
舒适有品质的居住环境，优质有品味的社交圈层，关于提供一种好的生活这件事，金茂府真的很懂！
金茂府不复制金茂府
一条产品线能够保持长红，足够经典是不够的。
在激烈的市场竞争之下，能积极应对市场变化，对已有的产品进行创新迭代，才是有生命力的产品。
所以，即使全国有许多成为经典的金茂府，但是没有一座金茂府是复制另一座金茂府的。
这是南京河西金茂府二期的大门，中轴对称的设计，水平舒展出的挑檐，彰显出宅邸门庭强大的气场。
这是龙江金茂府的大门，区别是不是很大？
同样奢阔，但是龙江金茂府的大门，风格更加现代简约。
这是杭州滨江金茂府的外立面，高耸硬朗的线条，呈现出傲然屹立的非凡气势，是新古典主义的建筑风格。
而龙江金茂府打破横平竖直的常规立面设计，引入“曲面屏”的设计理念，通过单双曲面铝板的应用，打造外立面曲线线条，同时再用曲面玻璃延续曲面平面。
柔和的线条，使建筑呈现出流动之美。
再来看福州鼓楼金茂府的水景，四平八稳的展面空间，水院平朗，序列严整，向外界彰显隐士府邸的尊崇有序。
龙江金茂府的水景并不讲究完全的对称，而是重在体现水流形态。
有的水从树池溢出，有的水是漩涡回流状态，有的水则是触控跳泉。自然之境，充满趣味。
对比之后，就会发现，金茂府有大气内敛的一面，也有年轻现代感的一面。
其实这种变化背后的原因，是因为金茂府客户的年轻化。
有调研数据显示，中国千万级豪宅买家的平均年龄已经从38-40岁下降到35.7岁。
我们和金茂府的小伙伴聊天时，对方提到一个关键信息：金茂府的客群年龄段覆盖比较广，除了50岁以上的客群，越来越多的80后、90后，甚至00后都对项目感兴趣。
家境殷实的富二代，或者幸运地赶上风口，从事人工智能、跨境电商、直播带货等行业的新贵，都是项目潜在客群。
因此，金茂府趋于年轻化的改变，是基于客群和市场的变化而变化，本质上都是为了让客户能够更好的享受金茂府的产品。
更年轻化的客群，他们的消费习惯和买房逻辑是很不一样的。
业内有一种观点，从奢侈品的角度认知豪宅。
那就来看看年轻客群在奢侈品市场的消费习惯。
根据《2023年中国奢侈品市场数字化趋势洞察报告》，除了核心消费群体，95后和二线及以下城市客群，是奢侈品市场的三类重点客群。
在奢侈品购买主要考量因素中，“设计卓越、风格独特”排在第一位，“自我奖赏、愉悦”重要性上升到了第三位。
这样的消费习惯，转变到购房逻辑上，意味着年轻一代的客群，在买房的时候，比较注重“颜值”。
建筑风格、景观设计甚至地下车库的审美，很大程度上左右着购房决策，也就是比较玄妙的“合不合眼缘”。
自我奖励则体现了年轻一代的客群，更加注重享受和体验，愿意为自我满足买单。
这就需要项目在产品设计上，具备享受价值，也就是让自己在家的时间更有质量。
具体到生活场景：
客厅可以同时满足不同家庭成员的活动需求，各有各的空间，相互陪伴但不相互打扰；
超大的观景阳台，可以打理花花草草，也可以晒晒太阳，什么也不做；
套房设计的卧室，不同作息时间的家庭成员，不会互相影响；
甚至是主卫带双人洗漱台，男女主人各自独立使用的小细节，都是高质量生活的表现。
相较于空间尺度是否足够大，房间是否足够多等因素，年轻客群需要的是一个能够享受生活的空间。
正是基于这种变化，金茂府在保持核心竞争力的同时，通过打造更具兼容性的大平层产品，迎合了更多人的喜好。
也正是金茂府不断创新迭代的产品力，造就了一种没有短板的圆润，让金茂府能够穿越周期，成为高端住宅的顶流。
兑现在即 龙江金茂府渐入佳境
在豪宅的价值体系里，地段是基本面，产品是永恒生产力，而实景呈现，则是让高净值人群蜂拥而至的杀手锏。
为什么高净值人群偏爱现房/准现房？
因为，高净值人群在资金调度过程中，偏向让资金进入到更稳健的资产领域，也就是做有把握的投资。
还有什么比实景呈现的现房豪宅，更具有说服力。
而现房带有的“风险强管控”属性，也受到高净值人群的青睐。
当龙江金茂府的产品力，实实在在的呈现出来时，市场会第一时间做出反应。
尤其是去年以来，龙江金茂府市场热度持续上升，冲入年度销售榜单前五。
（龙江金茂府销售表现亮眼 图源：克而瑞云南）
要知道这是一个入手门槛较高的项目，却能在一众走量冲榜的刚需盘中突围，可见龙江金茂府在昆明的市场认可度。
随着交付时间进入倒计时，购房者能更加直观地感受到项目，置身其中，美好生活的场景可触可感。
前面我们看到了金茂府大门的奢阔，凑近一点看，大门在石材之间使用玻璃砖。厚重的府门立刻增添了简约典雅的气质。
走进小区，穿过颇具艺术感的归家连廊，外界的繁华喧嚣被隔绝在外，心情也随之放松。
10000㎡的中庭园林，虽然目前只呈现了一小部分，漫步其间，也能被满眼的春意所治愈。
从电梯出来，迎面就是仪式感十足的大门，精雕铸铝材质，触手可及的厚重感。
推开门，进入到一个开阔的室内空间，围绕社交属性拉满的餐客厅，是270°环幕景观阳台。
只要站在这里，俯瞰城市景观，就能理解为什么大平层的居住体验能碾压别墅了。
目前项目实景开放，建面约162-269㎡的产品正在热销。在售的天际269楼王产品，房源紧俏，作为入主城市一环的孤品，不可错过。
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市场上流传着一种说法，金茂府老客户的成交比例几乎占到1/3，老带新的比例也有近1/3。
相当于有超过一多半的购买力，都来自于该产品线的口碑积累。
省外的客户打飞的来买金茂府，可能他们并不一定了解昆明，但是他们一定了解金茂府。
这就是金茂府的魅力。
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