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昨天，我发表了《燕郊房价跌幅这么深，为什么还没人抄底》的文章指出，现在用公司名义买房成为了时尚，是绕开限购令的理想方法，还能避开限售令做到随时转让。
文章发表后，很多网友积极加我微信，咨询用公司买房的细节，以及办公司的费用的问题，尤其是房产税的问题就是制约大家用注册公司买房的关键。
其实，缴纳税费不可怕，关键是要知道到底缴纳多少，房子的租金能不能覆盖公司费用后还有盈余。
用公司购买，主要的费用就是代理注册公司费，财务报表费，注册地址费和房产持有税。
目前，北京针对房产持有税征收拟定了征收的标准。自2016年7月1日起，以房产购房价值作为计税依据的，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳；除法定免纳房产税的情况外，纳税人纳税确有困难的，由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后，减征或免征房产税；企业房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。
究竟公司需要交多少房产持有税呢，文件给出了两种征收方式：
一是公司自用的：应纳税额=房产原值×（1-30%）×税率（1.2%）
二是用于出租的：应纳税额=房产租金收入×税率（12%）
举个例子，如果某公司用150万元买了一套房子自用，那么，该公司每年需要缴纳的房产税为：
150万元×(1-30%)×1.2%=1.26万元
如果该公司用150万元买了套房子用于出租，月租金为6000元/月，该企业每年需要缴纳房产税为：
6000元/月×12×12%=0.864万元
以我们俱乐部带领大家投资的位于东五环亦庄地铁站边的万科精装修loft公寓来看，由于基本上都是投资需求，也就是在持有阶段都会采用出租方式，目前这种公寓是开发商精装修交房，业主收房后过两年左右周边成熟后基本不增加任何费用就能出租每月六千，那么每年的房产税就是8640元。每年的不算物业取暖的净出租收益高达63000元，当然还需要减去记帐费每年3600元。
公司代办注册费基本是一次性五千包全部，而财务报表费是每月三百，每年三千六百元。还有注册地址费是每年变化的，现在用公司买房的很多，地址费就水涨船高，从每年两三千涨到每年四五千，不过这个地址费由于交房后可以出租地址或者自用，就和给别人的地址费相抵。
和当前的热点区域燕郊相比，150万要在燕郊只能买六七十多平米的小两居室，并且还只是毛坯交房，先不用说要空一段装修时间，就是装修也需要至少五六万元（根本无法和万科赠送的精装修相比），而这种两居在燕郊最高租到一千多元，这种房没有房产税，那么每年的租金要收回装修费就要好几年，更不用说每年和万科公寓相比的六万多净租金收益多对比了。更不知道那些八年不能取得出租收益的其它河北房产是如何让大家在两万多元价位上疯抢的原因。大家看到，最近环北京区域房价跌幅很大，就是因为无法出租，还要每年缴纳物业费取暖费，于是大量抛售的就让房价跌幅很大。最近报道的固安永清房价暴跌就是明显的例子。
综合来看，房产税不可怕，因为完全可以用总出租收益来覆盖（只交12%的比例，还能挣88%）。最可怕的是那些根本租不出去的房产，没有租金收益才是最大的恐怖，不仅出租收益为零，并且物业费取暖费还要一分钱不少的上交，每年当要缴纳这些费用的时候，估计持有这些房子的人就使劲咬牙了。
由于北京目前执行较为严格的限购政策，大量购房需求被限制，并且个人购房还有限购令套数的限制，以及满五唯一的门槛。而公司购房则没有限制套数，并且没有转让年限的限制，也就是说随时可以转让，转让时几乎没有费用，这就极大的激发不少有实力的购房群体“借道”公司购房避开限购令。此次北京市明确了公司用房的房产税征收，无疑将让以公司名义买房的最大的石头落地。也正因为公司购买给政府缴纳了房产持有税，让持有阶段和转让阶段就能获得保护。
随着房产税的逐渐落地，公司层面先执行，也就是公司名义买房的价格只有个人的一半的原因，这省掉的一半购房款就是最大的优势。未来个人住房也必然实行房产税，所以现在对于公司名义买房就已经是利空出尽是利好，现在价格就是底部，而对个人名义买房也时刻等待房产税的落地。到那个时候，这种个人跟公司购房之间的价格差就会彻底拉平，而个人购买转让费用极高，而公司购买转让费极低，通常差出几十万，和每年一万元左右的持有税相比，简直九牛一毛。
可以预计，以公司名义购房置业，必将成为离婚潮后第二轮绕过限购令的最好的房产投资机会。
还有，全北京的宜居宜业的商住两用公寓都是用公司名义购买，并且周边的配套都相对成熟，都在地铁口边，在产业中心周边，这样就能做到交房既能出租，并且租金也很高。最重要的是这样的房产随时能够转让，并且转让费用非常低，而投资者最大的痛点就是如何找到这样的接盘客户。所以我们俱乐部就为自己的会员跟随俱乐部投资的这种商住公寓免费提供出租服务和转让服务，极大的降低了这些会员朋友的投资成本。
而用公司名字买房还有最大的好处就是可以多人共同购买，也就是众筹，每个出资人都可以体现在公司的股东名单，在工商局备案，保证每个出资股东的权益。
现在，遗产税也提到了议事日程，用公司名义买房就没有遗产的顾虑，可以通过股权变更方式随时转让给其他人，有效的规避了个人买房带来的遗产税的可能。
当然，任何事情都有利有弊，而价格就是调节这种利弊的最公平工具。用公司名义买房比个人购买便宜一半，也就是最大的优点。而大家纠结公司买房的各种顾虑就是这种价格差的体现。就像当初大家不敢离婚买房一样，最早离婚买房的都成为了受益者，而后来离婚的就没有了机会。同样，现在早用公司名义买房的就是最好的机会，而以后价格飞起来之后才想起来用公司名义买，那么就失去了最好的机会。
美房网首席特约分析师
康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。
美房网康老师助理
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