专家解读：上海买第一套房最真诚的建议

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，您好，上海工作，单身无房，和女朋友商量想婚前在上海买一套新房当做婚房，买哪里比较合适？在上海买房，可否给我一些好的建议呢？没什么买房经验，希望得到您的解答，感谢！

沪叔：你好，对于想在上海购房的人士来说，首先，并不是所有的新房都值得购买，未触发摇号机制的楼盘，整体的供应数量较多，而认购的人较少，整体的供应高于需求，这些新房久不太值得购买；其次就是不要因为区位嫌弃郊区的楼盘，如五大新城地区，楼盘周边配套设施不断完善，未来有较大的发展潜力；再者就是不要因为低积分放弃新房，不要因为一些“假”房源对二手房市场失去信心；然后就是不要因为慌张焦虑买房，一定要仔细思考，选择适合自己的楼盘；最后就是可以根据土地市场来选择适合自己的楼盘。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。

提问：沪叔你好，现在职业做凤变冰周转流还可以吗？地点在苏州 杭州

沪叔：1. 如果把房子买下来，翻新改造，提升颜值后用专业手法卖出，那么要承担过程中的税费。这种叫做“周转流”。

2. 税费的金额还是挺高的，而实际上显著低于市场价的房源非常非常少，而且一旦出来，所有自住、投资需求的买家都会争抢，所以这样的机会非常稀少。

3. 上海、杭州还是有人在做这种生意，但为数不多，圈子很小，因为本身盘子体量不大。专业做这个事情的机构，叫做“收房公司”。很少。

4. 更常见的是ABC单，即B付给A定金锁定房产，不过户，直接转卖给C。ABC单处于法律实践的灰色地带，实操中是否被判例认可，始终不明确。

5. 做ABC单和周转流的人，我觉得会始终存在。他们能起到一部分推动修复市场估值偏差、保持市场总体有效、增强市场交易流动性的作用。

6. 但你要不要加入进去，就得仔细思量一下。我个人觉得，这个行业除非做到最顶尖，否则，回报投入风险比其实挺一般的。换句话说，就是性价比一般般。绝大多数普通人，肯定是不适合职业做这个的。（业余做，当然就更不适合了）

提问：沪叔，您好，上海市中心的房子我实在是买不起，我打算在宝山上大板块买房，这个地方算是上海的房价洼地吗？

沪叔：你好，宝山上大板块，位于中环与外环之间，周围是大华板块。交通方面，上大与顾村都是隔绝的，主要的交通只是靠外环高速和沪太高速支撑，如果遇到交通拥堵，就会十分不便。地铁目前只有7号线，不过板块本身距离市区不算远，但因为地理原因，当靠7号线也不十分便利。商业配套方面，没有大型商业综合体，只有一些满足日常生活的小型购物广场。板块内还有很多改造中的房产，居住环境不是很好，周围配套也只能算是一般。不过正是因为这些不足，上大板块也算得上是价格洼地板块，目前上大倒是有很多的规划，但短期内也很难兑现，所以选择上大的购房者，购房前应该有足够的准备，不要因为价格的因素一时冲动。

提问：沪叔，你好，我也想买一套大社区的房子，超大社区房子可以买吗？自住+投资，选择超大社区行不行？后期好不好出手？有升值潜力吗？

沪叔：你好，其实，超大社区遍布全国各地，内部聚集了大量的人口，超市、卖场、早餐店等应有尽有，甚至还有公交和直达的地铁，基本上不出社区就能满足一切需求。不过，超大社区也存在很大的弊病。首先就是交通上的压力，大量的人口势必会造成交通上的负担。虽然地铁、公交交通点就在社区内，但是从楼下到地铁站或许就需要半刻钟、一小时，而且社区的内部交通也会出现拥堵、阻塞等情况。其实，超大社区的交通非常像一些小街道，不过很多街区没有这么大的人流。

在通行舒适度上，超大社区存在比较大的问题。其次，在社区管理上也存在比较大的困难。垃圾清理、违规建筑、后期维护等等都是问题，需要高昂的费用不少，还要付出不少的人力和心血，成本就非常高，一旦物业选择视而不见，居民的舒适度就要大打折扣了。这样的小区房子升值也是比较困难的，出售也困难。总之不建议大家选择超大社区。