房贷是单利还是复利?借3.7%的消费贷来还5.88%的房贷是否合适?
一
首先说一下,单利是什么?
举个例子:5000块钱存3年,5000×3×1.45%=217.5
这就是单利,很简单的计算方式;
那什么是复利呢?
从上图可以看出,复利的利息比单利的银行存款,在同样的利率下多出了3.17元;
复利的计算方式也相对比较复杂;F=P(1+i)^n F为最终值;P为现值;I为收益率;n为期数;
二
复利的计算方式
上面一张图的复利方式,我们选择的是按年复利;
下面我们看一下按月复利和按日复利的计算结果;
大家有发现,月复利比年复利的利息高;
日复利比月复利的利息高;
单利:利率×3年×本金;
年复利是每年结一次利息;
第二年是利息+本金的和×1.45%的利率;
第三年是第二年结的本金和利息的和×1.45%的利息;
同理,月复利是按照每个月结一次利息;
日复利是每日结一次利息;
不要小看这看起来差的一点点;如果按照10年期来计算,本金更多,利率更高来讲,差的可不是一点点哦!
三
现在我们来聊一下房贷的利率;
我们的购房贷款合同上面都写着单利
但是并不真的是单利;
举例:
借了100万,30年;年利率:5%;
应该还的本金和是:本金100万+利息150万,250万;
但其实你的还款金额不是这么大的一个数字,对不对;
所以,房贷利率并不是采用单利的计算方式的;
那他是怎么计算的呢?
你的购房合同上面也写了:
如果你是等额本息:每月还款额=贷款本金×[月利率×(1+月利率)^贷款期间月数 / [(1+月利率)^贷款期间月数 -1]
如果你是等额本金:每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率
你的合同上面写的单利的利率就是你的年利率;
这个公式里面的月利率=你合同里面的年利率÷12个月;
从公式中可以看出,你的每月还款的本金是递增的;利息是递减的;
这在你的还款明细中也得到了印证;
所以,我们可以认为,贷款合同里面的利率是复利;
这个复利是年复利;
四
那就延伸出下面这个问题,
是否可以借3.7%的消费贷利率还5.88%的房贷利率?
这个就涉及到:还款年限
因为,越是到最后,你的房贷还款本金越多,利息越少;
所以简单一点:
你可以看一下,剩下的年份你需要还多少钱的利息;
如果去银行借更低利率的利息,需要出多少钱的利息;
也许你借的3.7%的利率跟你5.88%的房贷利率要还一样的利息哈!
可以计算一下是否合适,并且还要考虑一下自己的现金流,再考虑是否需要借银行的消费贷来还房贷哈!
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