这是投拓江湖第181篇原创文章
干投资的，谁还没看过几个坑项目，或者是亲身经历过一些比较坑的项目。好多公司拿地一时爽，花了几个亿进去，砸进项目就没有然后了，甚至两三年都没解套的。这里呢，总结了一些在投资拿地环节，最容易被坑的六类项目，些许经验仅供参考。
调规变性项目
调规变性的项目，看起来都很香，相对较低的交易价格，谈判空间很大的交易条件。所以总是有不少投资人被这类项目吸引住了，前赴后继，排除万难（公司的风控体系）去拿。等拿了项目以后，才发现几个亿进去了，却换不回想要的结果。以工业地变性为例来讲，具体的风险点有以下几个：
1、白忙活。好多城市的工业地，是必须经过政府收储，变性完成后再统一招拍挂的，土地方给你承诺的他可以设条件，定向挂牌，大多都是扯淡。除了自主变性，交钱就办证不用走招拍挂流程的，其他的都没戏。
2、变性时间不可控。说好的三个月能搞定，土地方都敢跟你发毒誓了，合同签完了爽快付款几个亿，但是最后一年过去了也没搞完。就算在合同里面约定了操作时间，也没多大意义，搞不定就是搞不定，政府又不是土地方他家开的。变性项目必须按流程来，还得排队等领导安排上会，任意环节出岔子都会延期。
3、政府给你使绊子。好了，即使你成功避开了前面两个坑，政府也有很多办法让你不愉快。比如，把评估价格提高一点，最后搞下来的地跟隔壁拍的地王一样贵。再比如，把商住比提高一点，给你弄成35%以上的商住比，项目怎么设计都难受。
其他调规变性的项目，诸如调低商住比，教育改住宅，商改住等，难度跟工业地变性都差不多，没有充分的把握，建议不要轻易尝试。
“半拉子”项目
半拉子项目有很多种，不仅有烂尾楼这种，也有那种同一公司名下有多宗土地，开发了一部分，剩下的一部分要进行转让的。
这种项目，看得到和已披露的风险大多只是冰山一角，没有浮出来的问题才是最要命的。即使是委托专业的律师团队，进行详尽的尽职调查，也不能完全查出问题所在，指不定有什么坑等着你的。
就拿多宗土地或者一宗大面积的地块，已经进行了部分开的项目来说。已经开发的地块上，会存在债务风险、对外法律纠纷、交楼质量及维权问题、项目行政处罚风险、税务清缴风险等等。
对于这种项目，土地方如果想股权转让给你，就算是拍胸脯发毒誓也不行，不少公司吃了这个大亏。
融资代建项目
相比于纯代建模式，融资代建模式需要代建方借款给项目方，或者是用自己的公司作为信用背书，帮项目方融资。在实操中融资代建模式，比纯代建有更广泛的运用场景，因为纯代建的模式是项目方有地，项目干净，有没有对外负债，这种情况是比较少见的。大多数项目，都是地块相对来说比较干净，或者是有部分开发，因为资金问题无力开发。如果项目方有钱，又有地，是没太大理由再找代建（当然，除非能做大极高的产品溢价，或者老板本身对产品品质有追求的除外）的，自己干就行了，不然逻辑上讲不通。
融资代建的项目，天生的缺陷就在于没有股权杠杆，代建方用自有资金借款或者信用背书，帮项目方撬动了融资杠杆，但是却没有得到对应的超额回报，这是不划算的买卖。而且一旦项目开发出现问题，销售和回款不力，代建方如果在交易架构上没有做充分的风险兜底，收回借款会存在很大的不确定性。
介绍勾地项目
经常听到一些厉害的中间人，号称某个朋友，有能够直通“高层”的关系，能够运用内部的资源给你运作一块地，地的位置你随便选，他负责给你搞定。
介绍勾地项目，有三个非常坑的地方：
一是这类人也不一定没资源，但是勾地不是他说了算。毕竟现在公开市场拿地，都是竞争充分且透明的，没有哪个政府会为了你去突破政策红线，毕竟政府不是他家开的。要勾地，打铁还需自身硬，有资源有内容才能玩得动，不然排他条件一设置，首先把自己公司排除了。
二是介绍勾地这个居间费怎么认定？很多上市房企是不认可这类居间费的，毕竟要公开去拍地，要公开去举牌，最后拿地价多少，谁都说不准。不像收并购项目能够确定多少钱收购，可以量化居间人的价值。
三是不成功的代价，实在太大。即使你说服了公司，成功上会完成投资决策，让公司在紧张的资金中调配了额度报名参拍。拿到了地还好，拿不到地这个玩笑就开大了，不仅职位不保，在行业内也会成为笑话。不得不说，很多居间人介绍勾地，是没有十足把握的，大多是想试一试，指不定多试几次就成了但你试不起。
限价区的地王项目
拿地王需要谨慎，也不是说很多人不知道限价，不知道天花板售价，但是土拍现场，抢地杀红眼的情况比比皆是。
不少人思维的逻辑很强大，地王我都拿了，政府肯定会给对应开绿灯，把预售价格批高一点的。确实，从时间的广度来讲，这样想是没毛病的，但是估计你家公司等不到放开价格的那一天。很多一二线限价城市的地王，都在以最为悲壮的表现形式，向大家展示地王的惨烈。
因此，谨慎对待地王项目，特别是单价地王的。
有拆迁问题的项目
现在土拍市场已经很规范了，都是净地出让，拆迁问题只是历史了。但是放在很多早以前，拍下来的土地上，是有可能会送你个三五家拆迁户的。
很多收并购项目，取得的时间很早，上面也就有一些拆迁问题，长时间搞不定，而且一搁置就是很多年。土地方和居间人，这个时候大多是会可劲忽悠你了，说什么钉子户已经口头同意了，给钱就搬走。有的房企信以为真，把项目收过来以后，才发现并不是那么好弄，拆了一两年也搞不动。现在搞拆迁又不能强制来，否走分分钟让你上头条，面对很多漫天要价的钉子户，除了继续等确实没有其他更好的办法。
对于有拆迁的项目，建议收购房企亲自去摸底，弄清楚钉子户搬迁意向和具体要价。并且在交易架构中，设定拆迁完成后，才触发正式付款条件。如果这些都做不到，宁愿不要。
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