所谓的三道红线，指的是：
红线1：房企扣除预收款以后的净资产负债率高于70%的；
红线2：净负债率大于100%的；
红线3：现金短债比例小于1倍的（意思是，房企手中的现金，不足以支付一年以内的各种债务的）。
并根据房企在三道红线上触线情况的不同，将风险等级分为四个风险级别。三线超出就是红色档，两线超出就是橙色档，一线超出就是黄色档，三线均没有超出就是绿色档。分别根据风险级别，决定房企的负债规模的扩张速度，捏住了房企融资的命门。
根据这个规则，前200强房企有49家踩了三道红线，其中不乏绿地、融创等大型头部房企。
放在十多年以前，房地产的宏观调控存在一定的周期性，不少机构也总结出了地产调控3-4年为一个周期的规律。房企也深深明白这个道理，在融资渠道宽松的情况下，杠杆被放大到了极致。在一个调控周期内，收紧阶段诸如恒大碧桂园等房企就会利用房地产的寒冬期，土地市场意愿低迷的情况，逆周期拼命拿低价地，增加土地储备。待到放松调控，房价快速上涨，大量出货赚取跨周期的超额利润。大家目前可以看到的排名靠前的大房企，都是至少经历了三个以上的调控周期，通过赚取超额利润快速成长起来的。
地方政府在房地产宏观调控面前，与高层也是经常貌合神离，因为地方的财政收入已经被深度捆绑。培养一个产业发展成稳定的税源，需要多年甚至是十多年的时间，地方政府没钱去做城市面貌的更新，产业政策的优惠，反过来又会拖累产业的发展。但是土地财政就简单多了，卖完地就可以直接收入到手，通过卖地的收入，还可以迅速用于城市基础设施建设，新区开发，城市面貌更新。对于房地产的主动降温，地方政府是有极大地抗性的，因此经常会有各种配合房企推动房价上涨的动机。
这个新规的意图十分明显，就是要防止房企过多占用金融资源，在大家都在加大杠杆的背景下，房企给金融系统贡献了大量的风险，同时还挤占了其他行业的资金，形成了虹吸效应。从高层的操作思路来看，意图很明显，就是要打掉房企“高负债、高杠杆，高周转”的三高预期，终结房地产的野蛮发展模式，让出更多的资源发展实体经济。因此房企要做的，就是要趁早认清形势，找准自己的位置，毕竟都进行直接的约谈了，这种明示的意思表示已经不能再直接了。
新规发布以后，房地产以前的疯狂成长的模式就正式成为历史了，以后只能通过精耕细作，赚取适当的行业利润。以前那种全国范围内疯狂拿地的情况，将不大可能成为一个房企的常态。在三道红线的规则下，大型房企的总部会想办法控制总负债率，甚至减少以集团的名义为地区公司的融资做背书。更多地是让区域公司自己做股权融资，或者开启疯狂的员工和高管入股跟投的模式，这会进一步恶化地产人的生存状况。同时，还会带来一些行业的变化，比如以后表外融资可能会更有市场，不少房企会花更高的成本去做表外融资。再比如，总包垫资的情况会加剧，甚至有的房企会发展到向总包借款融资，作为总包合同的捆绑谈判条件。
对于大型房企来讲，操作的空间还有一些，毕竟在全国多个项目同步销售的情况下，是可以在保持融资规模、负债上限，现金拿地三者之间取得平衡的。但是像融创往常那种大规模地买买买的并购模式，基本上是不可能了，没有融资支撑的大型并购，无从谈起。其实，很早就有房企嗅到了政策的风向，提前进行了一些大布局。今年早些时候，有一些品牌房企开启了“卖卖卖”的模式，将存量的商业等难以去化的资产，打包打折销售，将负债率降低了不少。
但是这个新的现实，对中小房企来讲则要残酷得多，特别是近两年才开始高喊学高周转的，要在三年内冲1000亿，2000亿的中小房企，基本上可以歇菜了。新规则之下，试错的成本将会很高，小房企必须拥有足够的现金和融资额度支撑，才可以去参与土地市场的火拼。一旦拿错了一块地，开发销售不理想，就意味着系统风险的爆炸，因为你不能再像以前一样通过短期的高成本融资度过难关。
给中小房企留下的空间不多了，其中最靠谱的一条路就是跟地方平台公司加强合作。中小民营房企部分入股，地方平台公司出地，大家一起合作开发的模式，将会越来越多。
从中长期来讲，新规对三四线城市的房地产的打击更大，本来这些城市的房地产融资，在融资机构心中的排名就属于比较靠后级别，甚至很多大型国有银行都不做三四线城市的。为了降低精英风险，广大房企会更加审慎进入三四线城市，已有的项目会加速去化，甚至会有以价换量的艰难抉择。三四线城市将经历一波明显的，房地产降温过程。
总之，房地产的江湖，会越来越难玩了。
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