“以租代售”绕开诸如自持要求、限价、灰空间等，是近两年地产开发商近较为普遍的操作。但是随着政策不断“打补丁”，操作空间已经很小了。
核心问题
开发商能否采用“以租代售“，合法绕开自持或限价要求，尽快回笼资金、提高利润率？
什么是“以租代售”？
是近年来出现的一种不动产销售的灰操作，操作方式一般是与甲乙双方签订一个长期租赁合同，尽可能多的完成回款。
具体到市场案例，不是“以租代售”，就是“半卖半租”。
比如，双方约定在20年内，乙方可排他性的使用甲方的房产，一次性支付20年租金，合同期满（若政策允许则提前），甲方的房产产权转移过户给乙方。
该种模式的优点在于，甲方保证销售款项的尽可能的收回；乙方在实际低于市场价格的情况下获得排他性的资产使用权。
是什么逼得开发商这样操作？真金白银出资的购房人为什么又接受这种操作呢？
我们下面从需求、法律、税务、风险来分析分析，先看案例：
案例概述
2016年，有个上市公司背景的开发商，在某一线城市的核心地段高溢价拿了一块用地，纯住宅，出让面积30亩，容积率2.75。
实际成交价，总价折算到全部计容面积，近7万元/平方米。
另外，出让条件中还包括以下要求：
①无偿移交保障房总计容5%；
②1800平方米的社区设施无偿移交给政府；
③整体持有总计容16%且70年禁止转让；
④住宅套数下限460套，配建中小户型不低于总建面的70.0%。
这样算下来，扣除保障房、不能销售部分达到20%，可售部分的实际楼板价达到8.8万元/平方米。
这个价格太高了，须知，四年后的2020年，top10的另一家地产公司，在同一个区域拿的地王也才是8万元/平方米。
2020年，片区新房均价才到10万出头。当年拿地后的压力可想而知。
开发商举牌很爽，拿到后一算账，傻了眼，痛点如下：
①地价太高，名义地价高，实际地价更高。
笔者大概算了一下，要卖到12万左右才能保本。
根据贝壳显示，2021年1月周边新房均价也才11万左右，可见2018年时销售难度很大。2018年开盘，2021年还在售。
②无法做出品质。
按传统的高低配，大面积的多层的溢价更好一些，但是出让条件中对户型有限制。
③有限价10万/平方米。
虽然2020年当地限价有松动，但是拿地的2016年正好是上轮房价调控的启动年。
在2020年之前，片区有新房限价10万，一直到2020年因为疫情需要拉动内需价格才有所放松。
“算错帐拿到地不怕！房价总会涨上去”这一老经验未能复制。
④自持面积太大。
出租回报率太低，还不够修建成本的资金成本，除非你的年化资金成本低于3%。
“资本会为自己找到出路”。开发商发挥主观能动性，采取了如下对策：
①“半售半租，大肠包小肠”：把本应该自持的面积做成小户型，通过“租 二次改造”，并入可售面积，“以租代售”变现。
举个例子，一套160平方米的房屋，产证面积为110平方米签进新房的“购销合同”，剩下的50平方米为租赁面积。
购房者买了110的房子，然后和开发商签“租赁合同”，把110房子旁边的50平米小户型长租。物理上就隔堵墙。
②“统一改造”：涉及改造，再签一份装修改造合同，由开发商委托施工单位统一改造。
③租赁部分价格优惠：虽然是以租代售，但是租的部分比市场售价便宜，购房人实得价格算下来低于市场均价。
首先，自持物业回报低。
云房数据曾发布过《2017上半年 中国房地产投资回报率调查报告》，从“静态租赁回报率”、“长期租赁回报率”、“5年租赁后转售回报率”对中国主要城市的各种物业投资价值进行了分析。
如下图：
图源：云房数据
云房数据发布《2019年下半年中国房地产投资回报率调查报告》称：全国25个典型城市，（按当前房价及租金收益计算）静态回报率整体为2.10%。
到这些城市买房，如果靠租金来收回成本，普遍需要48年左右才能回本。
1/2.1%≈48年，如果你近几年买的房，靠租金跑不过通胀（2020年CPI为3.5%），也跑不过LPR（2021年1月，央行公布1年期报3.85%，5年期以上报4.65%）。
当然，个人购房者除了租金，还可以靠物业本身升值抵抗通胀，但是开发商的钱都是借的，不管是借股东还是社会化融资，都是有成本的。
而且，还没听说过低于4%的资金成本。
5万的土地楼面价，如果要求自持15%，再来5%无偿给国家的配建房（保障房、回迁房等），不算建安成本，楼面价都到6.25万了。
图源：云房数据
其次，有些政策制定不合理。
记得不久前看过一篇文章，大概意思是现在地产营销已死，一点技术含量都没有了。
地价，一直在涨，国家队带头拿地；房价，很多城市直接按“成本法”给限死了，无论品牌，无论品质。现在已经没有房地产了，只要房产概念了。
房地产不但涉及民生、内循环，其实还是货币超发的蓄水池，再往深入说一点，涉及地方和中央财权事权分配问题。
目前还是按照当年朱相规划的“半市场半计划”的经济架构，一方面不能通过落实永久产权，收取更稳定的房产(持有）税；
一方面又缺乏整体配套解决措施，所以按2-3年一个周期进行调控，让地产行业饿不死也撑不死。
问题就来了，从未听过靠着“价格管制 需求管制”，可以提供又多又好量又足的产品供给的。
开发商在无法发挥企业家精神创新，依靠创新 品质，赢得高于市场平均水平的利润的时候，就开始“乱劈材”了。
这几年，大部分开发商不潜心研究客户需求、琢磨户型，而是削尖了脑袋研究如何绕开政策，或者加大周转、或节约成本。
看看专家怎么说。
黄奇帆是少有的能把国资平台和市场经济结合较好的人。他在担任重庆市长期间，在有效控制房价的同时，同时又让重庆经济充满活力。
黄奇帆在其新书《结构性改革》提到“房地产和实体经济存在十大失衡”其中第（十）原文如下：
“（十）政府房地产调控失衡经济下行的时候，政府希望刺激房地产；房地产泡沫积聚的时候，政府又想稳住或者压一下，如果相关政策经常变动，就无法形成稳定的市场预期，势必会对老百姓的生活习惯、价值观念和家庭稳定带来影响，也会对金融市场和实体经济造成破坏，最后只能是南辕北辙。另外，一些地方政府习惯采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少稳定的、长周期的、法治化的措施，也缺乏应用经济逻辑、经济杠杆的措施。很多时候仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩，较少在供给端上进行有效的结构。
综上，开发商在解决自持上想足了办法，包括“以租代售”、“半买半租”、“真租 收益打包”对接资本市场（资产证券化）等等。
可行性分析
“半卖半租”的操作可行么？
首先，法律上可行。
关于租赁期限：根据《合同法》第214条（民法典第705条）规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年“。
本条是关于租赁期限的最高限制的规定。根据上述法律规定，房屋租赁合同最长租期为二十年。
这条要注意，有些地方行政规定，房屋租赁合同最长是10年，我们就不去判断行政命令和法规冲突后效力问题了。
关于承租人优先购买权的法律规定：
1、《中华人民共和国合同法》第230条（民法典第726条）规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。
分析：合同法第230条中规定“承租人享有以同等条件优先购买的权利”，但对“同等条件”界定，我国法律对此并无明文规定。一般情况下，应价款、支付方式和期限相同。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。
分析：第21条规定，出租人出卖租赁房屋时，如侵害承租人优先购买权，承租人仅有权要求出租人承担赔偿责任，而无权请求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。
如出租人在出租房屋时，不希望承租人拥有优先购买权，实务中，出租人会要求承租人明示表示放弃优先购买权。
采取方式为“在租赁合同中约定承租人不享有优先承租权，或者承租人出具放弃优先购买权声明书”。
当然，也可以约定开发商将房屋质押给承租人，这样实质上无法完成过户。
开发商破产或资产被冻结怎么办？
租户如果租了房子，在租期内执行人不能赶租户走的。
比如法拍公告明确说二十年房租都已经由被执行人收了，竞买人在明知的情况下竞得房屋，再去找承租人主张房租，就不会被支持;
这种操作实际利用了房屋的物理特性，即设计和报规时就做了相应考虑。法律上没有问题。
优先权就那么几种，不包括承租人的赔偿权。承租人只是享有优先购买权。如果是租赁合同解除承租人享有的赔偿权就是一般债权。
法律上抵押只是担保，避免不了被司法拍卖，但是增加了获得赔偿的优先性。
要根本上杜绝风险，还有一种办法做“资产隔离”，开发商破产也不怕。
这种操作在资产证券化中常见，抵押型和过户型。过户型最保险，即把开发商的出租资产，以出资的方式注入新公司，实现资产隔离。
不过以租代售模式不太合适，因为首先风险在租户，资产作价还涉及税收问题，开发商是没有动力的。
除非开发商体量大，想一鱼两吃，先以租代售，然后资产打包去走资产证券化。
不过这个首先要资产包足够大才行（租金年收入毛利5000万元以上），不然资本市场也没兴趣。
另外，大部分案例不是出租性质，而是以租代售，现金流一次回去，不是持续多年稳定回流，达不到ABS要求。
其次，是否违规要看个案。
本案例中，因为出让土地条件并没有要求自持部分要集中安置，所以案例的操作也不违规。
当然，根据物权法，所有权是物权的核心权利，围绕这一核心权利，有使用权、收益权、处置权等。
正因为不违法，所以不违规，不让我买，物权打了折，但是开发商做了个架构，提前把收益权享受了。
不过要注意，2017年后，北京、杭州很多地方对政策打了补丁，再操作就属于违规了。
最后，工程改造可行。
除非商改住，不然“以租代售”不存在改造问题，而“半售半租”则肯定涉及二次改造。
常见操作是签订改造合同，等验收后，再改造，这里要注意，改造不是敲个墙就搞定的，需要提前设计好，实操中不但会导致土建成本增加，实际交房时间也更长一些。
风险分析
法律上无风险，政策上有风险，开发商有市场风险（客户接受度、成本控制风险，周期风险，售价风险，被举报风险）。
下面主要说说业主（租户）风险：
开发商破产风险。开发商被告了，名下资产会被冻结，甚至司法处置。虽然承租人享有优先购买权，但不等同于破产法规定的优先债权。
这个风险可以规避，规避方式为要求开发商在租赁期间，把房子抵押给自己，但只是给资产加了一道锁，风险不能根本解决。
所以，如果开发商不是上市公司或者国企背景，业主（租户）不会放心。
流动性风险：如果租户因为一些原因想变现资产，但市场不一定接受以租代售这种方式，会有一定流动性风险。
虽然开发商在合同中会约定相应处理方式，予以配合。但实际是有风险的，因为从法律意义上来讲，这套房子并不是租户的。
租售不同权风险。租户无法享受教育等居住地居民政策的。
总结
结论，“以租代售”在一些个案下是可行的，但是操作较为复杂。
无论是住宅还是商业，以租代售有几个先决条件：
1、当地的政策。是否有对租期、以租代售的限制等等。
2、目标宗地的出让条件中不能有自持部分必须'不能分割，集中部署'这一条，没有则可“半售半租”，有的话只能长租。开发商的公关能力也要强。
3、价格要有吸引力且开发商实力要够，否则市场不认可。内部销售，要么就是长租，没有其他更多更好的办法处理自持。
4、找个有经验的律所 专业的团队，进行分析和协议簇拟订，把整个项目论证清楚，别把自己套在里面。
文章最后，奉劝大家，如果你不能做个灵活的胖子，还是老老实实做个乖孩子吧。
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