买卖房屋未办理过户是否可以对抗法院执行

作者：陈松律师\广东晋辉律师事务所

今天有人向笔者咨询能否通过房屋买卖公证来对抗未来存在的风险，其实在生活中发生过很多这种情形。比如因各种原因未办理过户，原房主将房屋再次出售或者原房主因为欠债后被法院强制执行，在这种情况下我们怎么样才能保护自己的利益呢？

 

先来解答下房屋买卖公证是否可以对抗法院执行？

这个问题的实质是：经过公证程序卖出的房屋还是不是出卖人（被执行人）的财产？

　　

依据我国现行法律法规的规定，我国不动产物权的变动，系采登记要件主义，同时以登记为不动产物权的公示方法。具体说来，根据我国《物权法》规定，不动产登记的效力包括下列几个方面：第一，关于登记发生效力的时间问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生效力。第二，关于不动产登记与合同效力的关系问题。我国《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三，关于不动产登记簿和不动产权属证书的性质和效力问题。我国《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　

公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。公证的效力体现在以下三方面：1.证据效力；2.使法律行为生效的效力；3.强制执行的效力。但是公证不具有物权变动的效力。

　　

所以，房屋买卖合同经过公证处公证，但是没有正式办理过户手续的，从形式上看仍然是出卖方的财产。法院是可以执行的除非有例外情形。

　

例外情形是什么呢？也就是在没有过户的情况下如何保护买房人的利益呢？

　

在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

 

经过笔者查阅最高院的相关案例得出的结论是要对抗执行，买房人要达到四个条件，这四个条件分别是：1.房屋买受人已经支付完全部价款（或依约支付部分价款并按法院要求支付剩余价款）；2.合法占有房屋；3.非因自身原因未办理过户登记的；4.对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权。

 

相关案例：

一、支持了买房人的案例

新疆聚鼎典当有限责任公司、蒋玉萍申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

【文书来源】中国裁判文书网

审理法院：最高人民法院

案　　号：（2017）最高法民申2273号

 

裁判说理：《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，故合同依法成立并生效，且是在法院查封之前签订。第二，从前述事实看，蒋玉萍合法占有讼争房产的时间亦是在法院查封之前。第三，蒋玉萍在签订合同后就全额支付了房款及代收的税费。第四，从查明的事实看，蒋玉萍购买案涉房产的时间早于抵押登记和查封的时间，且全额支付了房款，同时，讼争房产在两个月后即被普瑞铭克分公司抵押给再审申请人，故未办理过户登记不是蒋玉萍自身原因所致。此外，蒋玉萍在本案中主张的是讼争房产的所有权，根据前述规定，其作为买受人获得案涉房产所有权的请求权足以对抗再审申请人作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行，故再审申请人的申请理由不能成立，原审不予支持并无不当。

 

支持买房人的原因：1.房屋买受人已经支付完全部价款；2.合法占有房屋；3.非因自身原因未办理过户登记的；4.对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权。

 

二、不支持买房人的案例共两个：

王俊武、抚顺润鑫融资担保有限公司执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

【文书来源】中国裁判文书网

审理法院：最高人民法院

案　　号：（2017）最高法民申4068号

 

裁判说理：王俊武与董文革于2011年6月28日签订涉案房产的买卖合同并经过公证,虽可以认定王俊武与董文革之间关于涉案房产的买卖关系存在，但王俊武主张对涉案房产排除强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形。涉案《协议书》第五条约定，双方协商上述房屋产权暂不过户，过户时间由乙方（王俊武）决定。由此可知王俊武对涉案房产办理过户有主动权和选择权，但王俊武没有证据证明其向董文革提出办理过户登记要求，其一直怠于办理过户登记存在过错。即使其已支付购房款，亦不构成上述司法解释规定的排除强制执行的情形。根据上述分析，王俊武主张其对涉案房产享有排除强制执行的权利，没有事实和法律依据，依法不应支持。

分析不支持买房人的原因：怠于办理过户登记存在过错，也就是因自身原因未办理过户登记。

 

辽宁众鑫煤炭有限责任公司、黄占鳌申请执行人执行异议之诉再审民事判决书

【文书来源】中国裁判文书网

审理法院：最高人民法院

案　　号：（2017）最高法民再331号

裁判说理：黄占鳌作为执行案件的案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，在证据采信标准上，对黄占鳌提交的证据应依据民事证据规则严格把握。首先，关于黄占鳌是否在人民法院查封前已合法占有案涉房屋的问题。黄占鳌举示四张物业费收据用以证明其已合法占有案涉房屋，其中两张物业费收据缴纳期限为“2012年12月1日至2014年11月30日”，时间在案涉两份《二手房屋买卖合同》签订日期之前；另外两份物业费收据仅体现出“收到业主王喜春物业费855元（一年）”及“收到业主王宝旭物业费855元（一年）”，并没有体现出物业费是由黄占鳌缴纳，也没有显示出缴纳的物业费是在案涉两份《二手房屋买卖合同》签订之后。故，黄占鳌所举示证据不足以证明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。其次，关于黄占鳌是否已支付全部案涉房屋价款的问题。黄占鳌仅举示王喜春单方面出具给黄占鳌的购房款收据及发票，用以证明其已支付了全部购房款，但是没有提供支付房款的直接凭证。购房款收据日期显示是2014年11月30日，而两个签订于2015年2月8日的《二手房屋买卖合同》第三条手写约定“签订合同之日，一次性付全款给甲方”，两份证据付款时间前后矛盾。王喜春在二审中陈述以现金方式支付房款，在一审法院的执行询问笔录中又陈述案涉两个房屋是用来抵偿其对黄占鳌的50万欠款，两次陈述的付款方式前后矛盾。故，黄占鳌所举示证据不足以证明其已支付了全部案涉房屋价款。再次，与本案相关的事实亦减弱了黄占鳌所举示证据的证明力。案涉两份《二手房屋买卖合同》签订于2015年2月8日，发生于鑫海煤炭公司与众鑫煤炭公司买卖合同纠纷案一审判决之后，鑫海煤炭公司败诉后二审上诉期间（二审判决时间是2015年3月20日）；王喜春、王宝旭与黄占鳌约定的房屋价款为每平米3300元，黄占鳌在一审中提交的税务局核定房屋计税价格为每平米5708.81元、5547.24元，存在不合理低价等。综上，黄占鳌所提供证据不足以证明其已合法占有案涉房屋并支付了全部价款，二审法院认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。

 

分析不支持买房人的原因：1.无证据证明房屋买受人已经支付完全部价款，而且价格不合理；2.未证明买受人合法占有了房屋；3.对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权，其所签的房屋买卖合同订立时间在纠纷案一审判决之后。

 

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