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“一户一宅”是农村宅基地管理的一项最为基本的制度,但按照现有的法规制度,有些“一户多宅”的情况是被允许的,比如说因继承宅基地和房屋形成的“一户多宅”,因为宅基地上的房屋属于个人财产可以继承,按照“地随房走”的原则,就可以继承宅基地的使用权了。
长期以来,对于因继承而来形成的“一户多宅”,大多数地方都实行这样的政策:不得对房屋进行翻建、改建,但可以对房屋进行修善、维护,只要地上的房屋没有灭失,就可以一直对宅基地行使使用权,集体不能收回,外人也不得侵占。
但这项政策可能很快就会有一个大转变,在正在制定并公开征求意见的《农村宅基地管理暂行办法》(征求意见稿)中,明确了7条农村集体经济组织可以收回宅基地的情形,其中第4条可以收回的规定是:“被继承的住宅坍塌、依法拆除或者经鉴定为D级危房,继承人不符合宅基地申请条件的。”
这样一来,“一户多宅”的农户、进城安家户口迁出的农户,都是不符合宅基地申请条件,继承房屋鉴定为D级危房后,宅基地将会被集体强制收回。
这条宅基地收回的规定还是超出了预想,对当前正在实施政策制度有了一个大突破、大转向,其中最具争议的便是“经鉴定为D级危房”这一点,不同意见主要体现的三个方面。
第一,房屋是农民的私有财产,私有财产受法律保护,神圣不可侵犯,哪怕已经破烂不堪,哪怕只剩下一块砖头、一根椽子,仍然属于自己的财产,没有财产所有者的允许是不得侵犯的。
第二,住宅破旧形成危房后,继承可以修缮、可以加固、可以维修,不能因此而收回宅基地。
第三,农户个体相对于要收回宅基地的村集体而言,是弱势的一方,D级危房是谁来鉴定的,鉴定机构会不会有所偏向,能不能公平公正?
当然,这条规定出发点我们也能理解,这是为了解决很多农村存在的“空心村”问题,解决新增农户宅基地无地可分的问题,提高农村土地资源的利用效率,维护的是集体的公共利益。
很明显,这个集体的公共利益和农户的个体利益发生了冲突。当公共利益与个体利益发生冲突时,应当服从和尊重个体利益,这是近些年来一直秉持的立法观点,也体现了社会进步。农村宅基地管理办法的制定,应该遵循这一观点和原则,毕竟宅基地和房屋是农民最为重要的财产和生活保障。
因此来说,对于“一户多宅”问题,还是按照现行法律法规政策,鼓励农户自愿有偿退出,禁止强制收回依法取得的宅基地和住房。
从另一方面说,老宅经鉴定为D级危房,就会形成一定的隐患和风险,就会对村里人员、牲畜活动构成威胁,必须要消除隐患。因此来说,建议把“经鉴定为D级危房”的收回退出,修改为“经鉴定为D级危房,继承人经告知不维修加固”的收回退出,或者按照现行政策,鼓励自愿有偿退出。
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