一宗地块的挂牌，拉开了今天业内讨论的大幕。观山湖区“最后一块”可以从阳台看观山湖公园的地，就这样悄无声息地挂牌了。
看这块地的规划指标时，笔者的感官是这样的：惊喜——失望——惊喜，随着深入了解这块地，你会发现它不简单。
首次惊喜，是因为观山湖区又供地了，而且如此核心，简直是孤本般的存在。然后是失望，地块商业占比高达86%，居住占比仅为14%，这就劝退了一波以住宅为核心产品的房开，成为品质项目的可能性降低。最后又是惊喜，因为我发现出让文件的字里行间都透露着“好好干，扎下根”的鼓励意味。
说了这么多，还是先来看看地块的指标和要求。
地块地总编号为G（20）023，位于观山湖区黔灵山路与阳关大道交叉口东侧，实际出让面积131670.1平方米，计容建筑面积592515.45平方米，规划用途为居住14%、商业（兼容商务比例不限）86%，规划指标：容积率≤4.5（1≤居住容积率≤2.5）；建筑密度≤50%；绿地率≥20%；建筑限高：商业商务不高于240米。地块起始楼面地价为2225元/平方米，土地供应补偿费为727586700元。
地块要求：
1、竞得人须在出让合同签订后一个月内缴清成交价款的50%，且不低于7亿元整，余款一年内付清。
2、竞得人在土地交付后一年内必须动工，自动工之日起三年内竣工。
3、公建配套设施由竞得人按相关规定及规划进行配建，建成后须无偿移交给辖区政府或辖区政府指定的接收单位。
4、竞得人应在本地块内修建不低于10万平方米集中商业（购物中心），自持全部购物中心物业，自持年限不低于20年。
5、竞得人应在本地块内建设一座五星级酒店，建设面积不低于5万平方米，自持全部酒店物业，自持年限不低于20年。
6、竞得人自持的购物中心内须建设并经营不低于1万平方米高端精品超市、不低于5千平方米儿童乐园，经营期不低于20年。
7、竞得人应在本地块内修建总建筑面积不低于3万平方米甲级写字楼1栋，并承诺出售时整层出售。
8、竞得人应出资不低于5千万元建设本地块东南侧约23亩市政公园及沿河绿化带改造，建设改造标准按政府主管部门合理要求执行，建成后无偿移交政府；出资不低于1.1亿元建设本地块范围内市政道路、恒大滨河左案东北面市政道路以及跨小湾河大桥；出资不低于2千万元的S2号地铁站口移动工程。
9、竞得人必须在与贵阳市公共资源交易中心签订《成交确认书》后7个工作日内持相应资料证明与贵阳观山湖区人民政府签订《产业发展协议》。
但从指标看，地块除区位及限高外并无特殊，不过240米，也足够撑起地块方圆1公里内的天际线了，有成为地标的潜质。然而，足足9大项（部分要求未列出）拿地要求，则赋予了刚才提到的“鼓励”意义。
咱们一条一条理。第一，拿地需要的最低现金要求是7亿元，没错，7亿元就可以拿到观山湖区核心的一宗商住地块。第二，自持和配建要求虽然会让人望而却步（楼面价成本可高达8000元/平米），但实际上先期拿地的成本是较低的（算上征补和配建不超过楼面价不超过4000元/平米），而后期存在较高的运营压力，因此笔者认为这是“鼓励”——低价拿地可以，后期也别老想着卖，好好运营去。即便考虑到需要签订《产业发展协议》，也是拿地之后的事儿。
另外还需要注意的是，地块东北侧还有大量自建房待拆，后续政府是否会随着项目的落地而继续划拨二期地块还是未知。
总结一下，地块拿地先期成本不高，但要做成项目的成本却不低，14%的住宅（8万多方）有望被做成高端品质住宅，自持的15万方购物中心，以及3万方的承租甲级写字楼，则对拿地企业的商业运营能力提出了较高的要求，尤其是最后还有产业规划的条件，一来二去，符合要求的房企名单就没多长了。如果读到这儿您有什么想法，欢迎在评论区留言告知。
最后，还得提一下周边的观山小区、景怡苑、远大美域和恒大滨河左岸等项目，这块地的挂牌，将成为周边住宅价值上涨的驱动力，尤其考虑到“S2号地铁站口移动工程”，简直就是“人在家中坐，配套天上来”。不得不佩服恒大老辣的眼光。
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