投资十八辩！
亿翰智库 首席研究员·陈啸天
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（序）投资：是企业行为，需战略思维！
一、周期逻辑：三十六与三八！
小周期：三十六个月！
大周期：三八周期！
二、资源逻辑：自身资源、体系内资源、社会资源以及国际资源；
自身资源
体系内资源
社会资源
国际资源
三、思维逻辑：行业思维、竞争思维以及资源思维；
行业思维
竞争思维
资源思维
四、策略逻辑：规模导向、利润导向、资产导向以及转型导向；
规模导向
利润导向
资产导向
转型导向
五、逆向思维：为谁补库存？一定是土地？一定是住宅？
为企业补库存，不是为城市团队
买价差过大的商业物业（存量资产）
买价值低估的工业物业
六、协同思维：产品属性、金融属性、资源属性。
投资中的产品属性
投资中的金融属性
投资中的资源属性
经常性的，很多朋友见面第一个问题就是：陈总，你看现在可以拿地吗？这个问题很简单，但往往却让我很难以回答！为什么呢？因为这个问题的背后的逻辑就是：陈总，你觉得市场下一步是往上走还是往下走啊？往上走我就拿地，如果往下走，那我就再等等！哈哈，这么一来，我就变成大家口中的市场走势预测专家了，有点类似半仙的功能，但是呢，大家都知道啊，据说世界上的各类预测中精度最高的就数天气预报了，但也只有70%的准确性！我要是张嘴就来一个拿地还是不拿地，先不说万一一个不慎蒙错了会有损专家形象，同时也太简洁而显示不出专家的深度和内涵哇！
● 小周期：三十六个月！
很多朋友在和我解释本轮地产行业上涨可持续的原因，说什么量化宽松，什么农民工进城，什么经济需要房产撑等等不一而足，其实在一个多月前，我们已经和很多企业都在探讨我们的需求模型！
亿翰智库认为，排除房地产行业的纷繁复杂的各种因素，房地产本质上只有两个东西：供应和需求！供应，由于众所周知的原因，由于土地在政府手头，政府可以认为调节，因为具有不确定性！但需求，由于当前每年十几亿平方米的成交量，注定了这是个核心的驱动因素，而且受干扰程度相对较小！所以，我们亿翰智库倾向于从需求角度来探讨市场趋势！
大家看上图，这些年来，房地产行业隐隐约约的出现一个“三十六个月”规律，2011年1月26出新国八条打压行业需求到2014年2月19日德信地产杭州带头降价整整三年（三十六个月）一个周期，这期间需求先是下行十六个月，而后伴随政策刺激强势反弹二十个月！自2014年2月到2015年近年终左右，我们要注意需求再度下行差不多十五个月左右，到今年年底和明年年初，又该是一个三年周期的完成了。
什么意思呢？主要是想和大家说，房地产的需求可不是喝水抽烟，一轮消费结束后马上可再来，房地产的需求一波消耗之后，就应该是重新积蓄一段时间才可积蓄，所谓市场下行，往往就是需求重新积蓄的波段，本轮市场需求经过重新积蓄了近十五个月之后，到今天也已经释放了十五个月了，哪会有那么多需求来源源不断的买啊？！后续就应该进入市场需求惯性释放阶段（量缩价惯性追高）！那些拿着一大堆理由来论证可持续的观点，我表示难以接受，货币发的再多，最终还是要消费者按揭来接棒，一个市场投资行为永远是少数，大多数还是真正置业者，从规模的角度，目前就是典型高位了！
当然，此处，主要想和大家说的是，短周期来看，这一轮市场就应该是进入尾部效应，要高度警惕市场调整风险！ 至于你说个别城市如长沙之前没涨过还有机会，我同意，坚决同意，就好比2008年合肥市场一片红火，丝毫看不到次贷危机阴影般，因为之前始终没被激活，所以属于自我价值爆发性释放，与外界无关，但不改变我对短周期整体风险的观点！
● 大周期：三八周期！
我们都知道，做投资是在特定环境下的行为，不同时期的投资行为都应该有其不同的属性，所以，先从周期的角度和大家谈谈当前行业状态；
个人认为，无论是一个人，一个组织，一个企业，还是一个行业甚或一个国家，如果战略路径清晰的情况下，影响其发展顺逆的要素无非是：资源与能力！下面，我将用这个概念将过往十七年历程划分为前八年、后八年和新八年的“三八周期”！
房地产业，自2000年以来，至今17年的新时期房地产发展历程，我拆分为三个阶段。
第一阶段，2000—2007年的第一个八年，行业属于资源主导阶段：在这个阶段，企业只要是具备一定资源获取能力，在土地和资金获取领域能够有一定的资源获取的便利性，由于供应稀缺而市场需求几近于无限，消费者对于专业能力的认知缺位，土地价格和房产价格一路上扬，闭门造车都能创造财富！
第二个阶段，2008—2015年的第二个八年，行业属于能力主导阶段：在这个阶段，各个企业都明白资源的重要性，争夺逐步激烈不再如起步之初那么轻易，同时，美国次贷危机之后，我们会发现市场需求的规模性出现问题，国际环境和国内政策随时都会对需求产生巨大的影响，同时，八年的时间，使得消费者具备一定的产品辨识能力，于是，这个阶段中房地产的诸多能力得到倒逼式的提升，简单的可以分为三个波段：2008—2010年期间的产品能力建设开始启动，主因在于次贷危机导致需求萎缩，供求关系逆转与四万亿的背景下，消费者对于产品品质的要求快速上位，这期间仁恒、绿城、星河湾的业绩和品牌一夜间行业知名；2011—2013年期间的管理能力建设提上议程，大家耳熟能详的“高周转”三字主要就是这个时期出现，主因在于2011年1月底新国八条的发布（限购限贷的源头），各大企业存货过多，销售无门，融资成本居高不下，被逼只能是向管理要效益，管理能力得到很大的锻炼和提升；2014—2015年期间的创新能力建设应时而生，主因就是产品能力（向职业经理人的专业要效益）和管理能力（向组织要效益）补充到一定阶段后，企业的创新能力的挖掘属于题中应有之义，这期间的社区概念、大数据、移动互联以及金融创新等等一系列契机，给房地产企业在低效资产和成本单元的产能挖掘上提供了机会。这个阶段，主动也好被动也好，脱离了野蛮生长的房地产企业各方面能力建设得到很好的补充！
第三个阶段：2015年以来开启的新八年，行业属于再度回归资源主导阶段！大家有没有发现，自从去年下半年量化宽松效果初步展现以来，行业内拿地的企业基本特征极其清晰：央企、大国企、金融企业或是规模化大企业等等无一不是资源禀赋极强的企业！当然，这个阶段的资源和第一个阶段的资源相比，其内涵要丰富很多！！！这个阶段，行业已经进入优胜劣汰周期，没有资源禀赋的企业未来的发展都会受到诸多的约束！宝能如果背后没有潮汕帮，它敢玩万科？融信如果背后没有莆田系，它敢抢百亿地王？这不就是资源主导吗？
二、资源逻辑：自身资源、体系内资源、
社会资源以及国际资源
俗话说“有资源好办事”，谈起资源，往往很多民企就会和我说缺资源没资源，其实啊，我倒不这么认为，我觉得是缺发现资源的意识和心态，就我个人理解资源至少可从四个方面挖掘：自身资源、体系内资源、社会资源以及国际资源。与光明地产、新希望地产、中新置地等诸多合作伙伴的企业高层在互动的时候，我曾经就表述过：当我们没有想请下一步的发展逻辑时，最简单的办法就是三个字：抢资源！资源多了你自然就会想到模型了。
● 自身资源
每个企业其实自身都有很多资源，只不过我们往往忽视了，我们的分公司布局网络就是资源、我们的人才就是资源、我们的合作伙伴（建筑施工、规划、金融等等）就是资源、我们在开发业务积累的专业或是品牌优势就是资源、我们在开发过程中形成的社区及客户就是资源等等等等。
这里和大家讲个故事，其实也和投资有关，国内某家大型建筑施工企业，每年在建项目几百个，基本上和所有企业都有合作，就是每个企业的资源，有金融机构找上门和他一起组建了金控平台，这个金控平台的模式如下：每年几百个在建项目中，总会有些项目资质不错，但开发商却缺资金，那我们金控平台给开发商两个选择，其一就是我借钱给你（做债）；其二就是把项目我来控股，我（找代理商或者是其它有溢价能力开发商）继续开发自己获取更大收益！像这种机会，为什么我们开发商却坐看而没有找上门？理论上，这个对于投资来说可是一个大项目蓄水池啊！
● 体系内资源
有不少企业属于子母型结构：光明地产与光明集团、新希望地产与新希望集团、海亮地产与海亮集团、海尔地产与海尔集团、复地地产与复星集团、中新置地与中新集团等等，母公司无一例外都属于多元化大集团，地产板块在谋求更大的发展的时候往往就需要从母公司获取更多的资源以求借力！比如光明地产一度不仅仅有开发业务，还获取了集团的冷链物流以及菜管家作为发展的借力，比如海亮地产就可以借力集团的教育资源和农业资源，比如海尔地产就可以借力集团的智能家居资源等等各自不一而同，目的都在于为新一轮发展的资源借力，而这种资源性借力往往就意味着投资在产业地产、教育地产、养老地产等等新领域的开拓。
● 社会资源
除了自身资源和体系内资源之外，其实社会上还有很多资源，相互整合借力各取所需，社会资源内涵丰富，规模庞大，机会众多，有心自然就有机会。
同样给大家介绍几个案例：其一，协信集团与清华启迪在产业地产方面的整合，就是非常成功并且经典的“专业+资源”案例，协信剥离自己的产业板块与启迪科技产业园合并，仅仅一年多的时间，已经拥有20多个城市布局近3000万平方米的土储。其二，路劲地产与河北建投在一级开发方面的合作，前者趁机为自己环北京开发获取了土地资源机会，后者则弥补自己的专业缺位，同样也是一个“专业+资源”的案例。其三，融创集团与河南国控的合作，使得融创顺利进入郑州市场，河南国控就是一个资源方。
这些社会资源的整合，大家都有机会，只不过被协信、路劲、融创抢先而已。
● 国际资源
中国市场的庞大，令海外商家艳羡不已，有非常多的海外企业希望进入中国市场，但真正撬动的却不多，我观察到的更多的是去海外开发，做国内移民的房产生意，在技术、产品、资源方面寻找机会的却很少，绿地提出“国际资源、国内分享”，华夏幸福由于国内产业地产的经营积极在在全世界范围内收并购优秀的创新企业也属于先行者，北京山水文园与美国六奇的合作，新城对美国VR资源的探索等等，通过嫁接资源对于开拓投资业务确实助力不少。
简而言之，其实每个企业所面临的资源都挺多的，差别就在于你是否有这个意识和心态去整合资源，如果只是习惯性按照传统开发逻辑来赚钱不愿意嫁接和组合那就不能抱怨没有资源。当然，只有资源思维仍旧是不足的，因为有了资源你却会发现有时候还是不知道怎么来做，所以，下面我们从投资的企业属性来和大家谈谈企业思维逻辑！
三、思维逻辑：行业思维、
竞争思维以及资源思维
正如一开始我所说的，你见面就问我能否拿地，这个问题其实是个陷阱，因为你默认我们只是探讨行业趋势，行业上行就拿地，行业下行就观望，这就是典型的行业思维！但企业投资本身是个系统思维，单一的行业思维是不足的，必然还需要考量行业竞争和自身资源两个维度！这就是企业的战略思维：任何行为和动作都务必三个思维都关注到！
● 行业思维
地产行业再牛逼也只是经济的一个分支，房企再大也只是行业的一个组成，所谓行业思维，其实就是要时刻明白我们所处的行业当前在经济中的地位，我们所处的行业目前处于上行还是下行周期，我们所处行业的终极结果会呈现何种状况，我们距离终极结果还有多少时间窗口期，用个比喻来讲，假设房地产业是我们行走中的路，行业思维就是要求我们分析当前这条路上是刮风下雨还是风和日丽，我们是上坡还是下坡，路面平坦还是粗糙等等，简单的来说，要做好投资就得有行业分析和判断能力。
● 竞争思维
所谓竞争思维，就是要知道房地产这个领域不仅仅是你一家还有诸多竞争者，他们的竞争手法和姿态是什么？用以上比喻，那就是这条路上有多少同行者，其他行走着是开火箭、开汽车、骑自行车还是步行，他们是想做领导者还是跟随者，他们各自目标是什么？
● 资源思维
资源思维就是上面讲过的，当我看到这个行业这么多竞争者的时候，在制定竞争策略之前，我得先看看自家有些什么资源，比如说大家都在跑步前进，我家有却有小汽车，那绝对杠杠的！用古话来说：兵马未动，粮草先行！这里的粮草就是资源！
大家经常看我的文字的话，就明白，思维逻辑本质上就是企业战略观：企业包括投资在内的任何决策其实都要求知天、知人、知己！大家看看上面写的是不是就是如此！？
接下来的问题就是，“三知”之后，我们该采取什么竞争策略或是发展策略来应对？下面来和大家谈谈企业发展策略导向问题。
四、策略逻辑：规模导向、利润导向、
资产导向以及转型导向
当我们明白行业新一轮周期发展逻辑，也明白我们的资源禀赋的情况下，我们再去分析我们的同行并且锁定我们的目标竞争对手，自然我们的策略逻辑也就出来了，当然策略这个词太大，也有很多内涵，比如我们领导者还是跟随者等等，这里不谈具体行为动作，而只是谈价值诉求！其实企业的选择并不多，无非是：要规模？要利润？要资产？不玩了要转型？当然，也许很多企业说我既要规模也要利润，即便如此你也得分清规模优先还是利润优先？！
● 规模导向
规模导向，说明旨在规模优先，因为行业目前进入兼并购周期，大吃小，快吃慢，没有一定的规模很难在未来获取参与游戏的资格，我们在锁定自己规模基本目标的同时，也就说明我们必须保证一定的土地储备，在当前的环境下，即便是适度的投资风险也需要承担，因为规模的成长是个长期行为。为什么，恒大、碧桂园、融创等等都在不断收并购，不是他们一点都不在意风险，而是他们必须在承担一定风险的情况下，尽量确保自己未来规模成长的可能性，因为金融机构给不同规模的企业融资成本是不一样的，比如TOP10和TOP20企业很可能就差上一两个点的成本。
● 利润导向
利润导向，祝贺你，在目前环境下你就很舒服了，风险太大咱就不拿地了，成本太高咱就等，手头货不急着卖，坐等利润达到企业要求！
● 资产导向
资产导向，就是把资产做大，这也是抗风险的一招，万达之前就是这么干的！这种诉求下，企业完全可以有很多选择，因为大多数企业不希望获取过多商业性质用地，因为这对于企业经营能力有要求。
● 转型导向
转型导向，那就是不完了，咱撤了，浙江莱茵地产就是典型，早早转型体育领域，以地产资金砸体育领域投资，相对优势很明显！
所以呢，我们所能面临的选择并不多，无非就是这四种，但绝大多数投资朋友并没明白这四个选择，始终都是默认规模和住宅。不同策略选择，对企业而言投资决策流程和随后的落实步骤也有很大差别。
前几天分别和美的地产、协信集团、东原地产、新城地产等等开会交流，主要还是关于投资选择，当时正好是南京土拍抽签时刻，大家都钱多，抢地很积极，彼时，我特意提出两个契机！投资就一定是抢住宅用地？！未必，也可以是买人家资产，也可以拿工业地块！
几乎每场大会发言中，我都说了，当前行业内诸多企业补库存中都有个倾向：因为这个城市快没地了，所以得拿地，再贵也得拿！这个思维是错误的！我们要知道，房企的资源或是资金永远是有限的，在行业高位的今日，我们要明白一点：因为企业库存不够，我才去投资拿地，而不是城市库存不够才投资拿地！除非，这个城市极具战略意义唯有必须要深耕，否则的话，为集团补库存优先于为城市团队补库存！一方面是因为当前值得投资的城市不多，资金优先于回报高的区域；另一方面城市投资价值是有阶段性，企业要适应市场而不是死守一隅；同时，我们必须要坦然承认团队的流动性永远是不可避免的！（这句话，会不会导致有人骂我？）
最近，北京记者电话采访我：陈总，为什么北京近期商住物业卖的这么好？其实答案很简单啊，住宅供应跟不上，有住宅的企业为了后续可持续发展为了利润刻意压着货慢慢卖！但是对企业而言，如果能够提前注意到这个契机，何必去抢地啊，完全可以出手买商业物业，然后等供应阶段性波段抛售，利润未必低，当年SOHO老潘不就干这事吗？毕竟不必从拿地，规划，施工，销售到交付整套流程走下来，周期很短！
同样，近期在核心城市，我们也会关注到，不少的商办物业滞后于本轮住宅价格的暴涨（不举例），价差过大导致了市场的机会（不少商办只有同地域住宅三分之一价），拿下也许短波段价格上扬可变现，房企宁可去抢住宅地块为何就没看到这个机会呢？
最近，同样也关注到不少工业物业（不举例），这方面的机会确实是由于不少实业经营不善，导致厂房被拍卖，价格的确低，而且低于旁边同类工业地产标准价，为什么没想到出手？
当然，很多朋友会说这两类物业也许还是有问题，但我们要注意到，这一轮房价上涨总体上是住宅单边，从资产价格传导的角度而言，其他类别物业终究也会被波及，这是一个时间差的机会！
六、协同思维：产品属性、
金融属性、资源属性
前面讲的是投资要知天（周期逻辑）、知人（竞争逻辑）、知己（资源逻辑），在此基础上，才能定策略逻辑（四策略导向）以及逆向思维（资产及工业），同时，还有很重要的内部三属性协同：产品、金融、资源！这块主要想说的是，投资部不能但部门作战，还要积极内部协同，系统作战！
● 投资中的产品属性
产品属性，指的是企业的产品打造能力，要么就是溢价能力要么就是成本控制所带来的超高性价比，这方面能力往往给投资带来更多的价格或者空间的选择。
比如说金茂府、仁恒以及绿城等企业，由于产品溢价能力和品牌溢价能力很强，他们就是能够在抢地的时候多举一两次牌！
比如说碧桂园的劳斯莱斯产品线，由于成本控制能力强，它就敢于在三四线持续深耕并且从刚需做到改善客户！
● 投资中的金融属性
这个其实不用多说，融创的到处收收收，中天城投去年号称收集齐了金融全牌照，泰禾我认为金控的打造比开发还要好，新城挖来世行副行长组建金控平台，协信金控三架齐行，恒大金控实力在多元化过程中充分展示等等，在这个兼并购周期中，地产行业的金融属性已经充分显现，房企在高位竞争中没有金融的保驾护航很难进一步前行，有了金融属性则一切皆有可能！
● 投资中的资源属性
这个也不用多说，投资行为依托于资源，如路劲、融创、协信等等企业，可以获取更大的机会！
以上啰啰嗦嗦的，写了大概十八个子观点，都是个人的思考，也是通过不断与企业高管互动沟通中的一些比较系统性的想法，未必完全对，但至少确保了逻辑性和完整性，供大家参考！
文/亿翰智库·陈啸天
2016.09.30
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