1、房地产投资的标的是项目、实质是土地。
2、房地产前景持续向好,住宅地产是最佳品种之一。
3、组成房地产投资的核心要素清晰可预测。
4、房地产投资是各类投资中管理可渗透性最高的。
5、房地产投资过程中,投资管理的角色是极其重要的。一方面是基于房地产投资管理的可渗透性高,另一方面因为通过专业的投资管理,切实是可以有效控制风险、实现预期收益。
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房地产投资的标的是项目、实质是土地。
所有私募股权投资的投资标的都是项目,但受房地产开发企业——这一“关联大公司”的引力光环影响,房地产投资往往会被误解为对房地产企业的投资。
事实上,房地产投资是紧紧围绕项目的投资,我们投资的每一块地都属于一个独立的项目公司。从独立性而言,项目公司和房企本身一样,都是独立法人公司,投资于地块所属的项目公司股权和投资于房企股权(亦或是其他公司股权),两者是并列的投资形式。
房地产投资的是项目,项目产生的现金流是投资收回本息的第一资金来源。
项目的关键要素包括土地、运营、盈利、退出,各个环节都是项目端口的表现。项目的安全顺利退出才能根本保证投资成败。其中最重要的,还是土地质量,地拿的好,投资方向就不会错。
所以房地产投资实质是对项目的投资,更进一步地,是对土地的投资。
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房地产前景持续向好,住宅地产是最佳品种之一。
房地产是一个庞大的行业,其对财政收入、GDP、经济发展的贡献是巨大的。
决定房地产投资持续可开展的根本在于土地供给,再具体一些,是城镇化的发展。近20年以来,土地供给量持续增长,供需结构改善空间大,城镇化率离发达国家还有较大差距,所以我们坚定地认为房地产仍持续有良好的发展前景,是国民经济的发动机和压舱机。
而在各类房地产投资中,住宅地产是最佳品种之一。相较于“衣”、“食”、“行”,基于“住”,由于国家管理和企业经营的属性,加之准入门槛较高,还未充分竞争,又基于“住”是刚需,及人民对美好生活的向往,有充分的需求空间,所以住宅地产始终是最优的投资品种之一。
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组成房地产投资的核心要素清晰可预测。
相较于一般PE、VC投资,房地产投资的底层资产清晰可见、运营方式同质可预期、盈利模式简单可管理、退出渠道畅通。
一般的PE、VC投资,其标的大多是无形资产(技术)、团队、专利,更甚至只是一个IDEA,创新企业的盈利模式没有经过市场验证,不知道怎么赚钱,公司设立之后如何运营也无章可循。而退出,通过上市或被收购往往需要3-5年的时间,不确定性太大且成功退出的概率太小。
而房地产投资核心要素清晰可预测:底层资产是土地、是固定资产;项目开发运营过程相似且可以清晰排布;盈利模式是控制成本提高售价;退出方式则是卖房子。
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房地产投资是各类投资中管理可渗透性最高的。
刚刚说到房地产投资核心要素的确定性,使得投资管理有了落脚点,便于实施。
然而外行看热闹,内行看门道,实际的投资管理,要紧紧围绕上述要素的优化开展,看似有迹可循,但这才是真正考验优秀管理人的内功,管理人需要做好市场投研、成本管理、主体和品牌研判、风控安排落实、交易结构优化,为提升ROE尽职尽责。
这当中,房地产投资的管理可以渗透到投资的各个环节,并且在各个环节都可以设置相关的管理措施或者约束进行风险控制。
比如成本控制,对于成本上限可以合理预估并锁定,继而对过程中不合理的成本支出可以进行管理约束;比如对于工期排步,工期进度缓慢会影响现金回流速度,通过工期锁定和违约罚则的设定,可以对冲工期进度延缓导致的投资损失。
可渗透性根本是基于投资要素的清晰可预测,房地产投资的可渗透性高,也意味着对投资管理的要求更高、投资管理的作用更大。
05
为什么需要管理?管理全面渗透的重要性。
运营而言,单项目的开发周期一般在1-3年左右,关键的节点包括取证、施工、预售、清盘。对应开发周期,管理人可以合理设定投资期限,对应节点控制,管理人可以对关键节点进行跟踪管理,并提前做好发生延期情况的风险应对措施。
盈利而言:净资产收益率(ROE)是衡量项目盈利能力的关键指标,房地产项目的ROE主要决定于销量、售价、成本、开发周期和杠杆。投资管理应围绕这些要素展开,并设置风控措施。比如选择供求比良好的市场,锁定成本、锁定工期等等。
退出而言,一般股权投资通过上市、被收购的方式退出,最大的困难是渠道不畅通,去哪上市?排队要多久?买家在哪?都不明确。一个地产项目的退出渠道在于广大购房者和消费者。同时,房地产投资本身有房地产企业这样的大公司作为支撑,一般情况下其可以直接进行回购,有着明确的收购方。
最重要的,极端情况下,单体项目还可以独立进行处置。这也要求管理具备良好的资产处置能力和渠道,需要选择AMC、大型房企作为战略合作伙伴。
我们始终认为,房地产投资过程中,投资管理的角色是极其重要的。一方面是基于房地产投资管理的可渗透性高,另一方面因为通过专业的投资管理,切实是可以有效控制风险、实现预期收益的。
无论外部环境如何,现阶段中国房地产市场结构性的机会始终存在。在可见的未来,房地产投资仍是最值得信赖的长期资产配置选择之一。
对房地产投资本质的准确理解,是取得成功的先决条件,也直接关系到能否把握住房地产行业全新阶段所蕴藏着的发展机遇。
考验房地产基金管理人真正实力的时候业已来临。
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