用现金买房的好处:( 1 )可以快速成交过户,有利于谈判时压低房价;( 2 )如果所购房产用于出租可以容易获得正现金流(并不代表有盈利)。
用现金买房的坏处是:( 1 )没有利用杠杆作用,是一种低效率的操作;( 2 )机会成本太 高,把大量现金捆绑进不动产,失去投入另外高回报的项目的机会;( 3 )所有风险自担,没有拍屁股走人的可能;( 4 )没有享受利息免税的好处;( 5 )捆绑进不动产的现金要与通胀赛跑,通胀是你的敌人。如果通胀率为 3% ,你进不动产的现金损失是每年 3% ,需要房价每年增长 3% 来让你的进不动产的现金与通胀持平。
贷款买房的好处:( 1 )利用了杠杆作用,是一种高效率的操作;( 2 )机会成本低,可把剩余现金投入另外高回报的项目;( 3 )银行和个人共同承担风险,万一情况不妙,可以屁股走人,只损失头款;( 4 )享受利息免税的好处;( 5 )通胀是你的朋友。 你的实际贷款利率 = 账面贷款利率 * ( 1- 免税率) - 通胀率。假如贷款利率 6% ,通胀率为 3% ,利息免税回报为 30% ,你的实际贷款利率只有 1.2% 。这是一条千金难买的秘密公式,切记。
贷款买房的怀处:( 1 )不利于谈判时压低房价;( 2 )如果所购房产用于出租有时不容易获得正现金流(并不代表没有盈利,这个不在这里讨论)。
现在量化一下:假设平均年通胀率为 3% ,平均贷款利率为 6% ,平均年房价增长率为 6% ,利息免税回报率为 30% 。现比较如果用 20 万现金购买一房产,和付 2 万头款,贷款 18 万买同一房产在投资回报在做通胀校正后的差别。计算表明: 15 年后,现金购买的实际总回报率只有 54% ,而用贷款购买的总回报率为 747% 。
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