新城的内在价值是多少？

任何一家公司都有三种价值：

账面价值：也就是公司的净资产。假设破产结算时候的静态价值。但是假设走到破产那一步的时候，净资产往往有很多是不能变现的。

市场价值：也就是股票市值。市值=净利润*估值=每股股价*股本，根据这个公式知道，市场价值只要在交易时间，时时刻刻在发生着变化。

内在价值：分析公司的财务状况、盈利前景以及其他影响公司生产经营影响因素后认为股票所真正代表的价值。

    内在价值和市场价值是主人与狗的关系，狗始终围绕主人走动，时前时后，时长时短而已。

从买进证券的那一天你就必须了解，内在价值只是决定证券价格的因素之一，大部分时间是受到市场的技术趋势派影响及市场投资者情绪影响。但是最终决定价格走向的是企业的内在价值，可是你要明白有时候这个时间需要比较长。

当市场出现短期的波动时，最重的事情之一，就是记得市场终会回归正确。但是注意：估价正确不坚定持有，用处不大。估价错误却坚定持有，后果更糟。

故从长周期看市场价值是被什么决定和牵引的呢？答案是：内在价值。

   内在价值对任何一家公司的市场价值都起到决定性的作用，那么估算公司的内在价值同样是一件非常重要的事情。 

  新城的内在价值是多少呢？现在粗略估算估算一下：

     PE：

2015年B转A上市，当年无论动态还是静态都没有意义，全部大幅高估，是制度红利。

2016年静态最低11PE.，静态最高17PE.。动态最低6.4PE，动态最高10PE。

2017年静态最低8.7PE.，静态最高22PE.。动态最低4.4PE，动态最高11PE。

2018年截止今日最低价22.41元，静态最低8.4PE.，静态最高17PE.。动态最低约4.2PE，动态最高9PE。

PS：

2015年销售额319亿，最低1.08PS，最高1.76PS，B转A高估没有参考意义。

2016年销售额650亿，最低0.3PS，最高0.48PS。

2017年销售额1260亿，最低0.21PS，最高0.53PS。

2018年销售额约2400亿，截止今日最低0.21PS，最高0.44PS。

股息率：

《新城控股集团股份有限公司股东分红回报规划（2016年-2018年）》，主要的有下面几条：    

1、公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，

现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到80%；  

2、公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，

现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到40%；

3、公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，

现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到20%；

4、现金分红最低限：不得损害公司持续经营能力；在此前提下，最近三

年以现金方式累计分配的利润不低于最近三年实现的年均可分配利润的30%。确因特殊原因不能达到上述比例的，董事会应当向股东大会作特别说明。  

具体分析来看，新城目前显然属于成长期，所以应按照第3条执行分红，即现金分红比例应高于20%。且2016、2017两年都是这样执行的：2016年分红比例24.3%，2017年分红比例30%。    

具体到2018年分红，应结合第4条“最近三年以现金方式累计分配的利润不低于最近三年实现的年均可分配利润的30%”，由于2016年低于30%，所以2018年的分红比例最少应该为30%。

假设2018净利润90-120亿，则分红为27-36亿，合每股1.19-1.59，现价23.17，对应股息率5.1%-6.9%。中值6%。        

 展望2019，目前的销售基本锁定2019净利润增长在50%+，如果仍采用现有分红办法，股息率在7.7%-10.3%+。中值9%+。

今天十年期国债收益率是：3.69%。股息率已经达到2倍的十年国债息。

  2016年4月21日，市价14.48元，每10股分红1.08元含税，市价分红率0.71%。

  2017年5月11日，市价15.16元，每10股分红3.3元含税，市价分红率2.11%。

  2018年5月18日，市价33.96元，每10股分红8.1元含税，市价分红率2.38%。

 2019年5月，市价？元。每10股分红假设约12元左右含税，市价分红率假设3%。倒推市价也值40。

RNAV：释义为重估净资产。RNAV估值法适用于房地产企业或有大量自有物业的公司。其意义为公司现有物业按市场价出售应值多少钱，如果买下公司所花的钱少于公司按市场价出卖自有物业收到钱，那么表明该公司股票在二级市场被低估。 

RNAV清算价计算新城2018年在40元附近 。

根据PE、PS、RNAV、股息率等可以粗略估算新城2018年市值波动区间在500亿-1000亿之间，2019年大概率在800亿-1500亿之间波动。

虽然公司的内在价值最终决定市场价值，但是内在价值真正起作用的时间大约也就占20%的时间，其余80%的时间是都是市场价值在表演。

股市中价值和价格的关系就像是遛狗时人和狗的关系。价格有时高于价值，有时低于价值，但迟早会回归价值；就像遛狗时狗有时跑在人前，有时跑在人后，但一般不会离人太远。遛狗时人通常缓步向前，而狗忽左忽右、东走西蹿，正如股价的波动常常远大于基本面的波动。趋势投资者喜欢追着狗（价格）跑；价值投资者喜欢跟着人（价值）走，耐心等狗跑累了回到主人身边。有时候，狗跑离主人的距离之远、时间之长会超出你能忍受的范围，让你怀疑绳索是否断了。其实，绳索有时比你想象的长，但从来不会断。

理是这个理，但不要以为搞明白了内在价值就得到了尚方宝剑，既然80%的时间是市场价值在表现，那么就非常有必要对市场价值也就是公司的交易价格有所了解。对于出现的极端价格高估和低估需要有个清醒的认识，才能保证操作的决定的理性。

股价在资本市场中不是单纯的一个面，他是受多维立体影响的，单纯的看一个方面太容易进入不识庐山真面目的境界中。到底影响价格的因素是什么呢？

 1、供求关系。微观经济学中：需求曲线是向右下倾斜的，随着价格的上涨，需求数量下降。换言之，价格较高时，需求较少，价格较低时，需求量较大。资本市场大部分时间是相反的，涨的时候，买的多；跌的时候，卖的多。

2、个股周期。易经说任何事物都有周期，个股也不例外。个股周期对其影响非常重要，比如地产的结算周期、利润释放周期等等。地产的大部分（70-80%）都是在第四季度（恒大除外），释放结算利润，行情很自然的就是在年底年报附近发生。

3、市场情绪：市场情绪几乎可以导致股价在短期内出现任何定价，而无论基本面如何。

4、大盘趋势影响占比40%，政策、资金是一个不可忽视的因素。大盘的大方向牛熊、政策期望，市场资金宽松、紧张都很重要。

5、板块影响占比30%，单个公司不是生活在真空中，它是板块中的一份子，是整个大盘中的一份子。板块的整体对其个体会有很大的影响的。

6、个股自身影响占比30%，自身在整体中的作用，就是有行情时候强者恒强，弱者较弱。

    其他因素有待继续完善.......

反思：

    新城年初达到达到今年市值波动区间上限附近，虽然连续写过几篇透支的风险文章，但是最终没能理性对待住市场贪婪，严重轻视了市场情绪下的均值回归，致使大幅度回撤50%，市场恐惧情绪开始弥漫，市场情绪从贪婪来到恐惧，我相信不论你是回撤还是套牢的战友，都应该从此次新城战役中，有所收获（财富或经验），总结经验，展望未来，不忘初心，砥砺前行，明天的太阳依然升起............