聊聊物业公司
看了一圈物业股,大多公司业绩有点扯,多数物业股的毛利率净利率太假,哪里有那么高的,都是开发商通过营销费用,通过物业开办费等的输送。
试想一下,开放商pe只有6,物业股pe30. 同样一个亿利润在开放商只有6亿市值,在物业股就30亿市值。
所以吧,利润转移。真实市场化的赚钱能力也就是利润率参照绿城服务比较合适。这是完全市场化的。个人认为住宅物管净利润率在6-8%是真实的。那些15-20%净利润的物业公司都是乱扯的。
当然现在都在炒未来大量面积未交付逻辑,和地产一样,交房确定收入。物业公司如果有自家开放商,也有大量面积未交付,未来几年成长确定性逻辑是现在上涨的主要逻辑。这个逻辑没毛病。做个短中期行情可以。但是如果长期投资,不少物业股的高毛利率和高净利率是开发商输送来的,非真实获利能力。
这点要当个心。搞不定哪天因为这个被做空公司狙击了。
另外我比较了教育股和物业股。逻辑差不多。都是业绩确定性,教育股优势在于量价齐升,在读学生和已经落定的学额之间差异就是确定性量的空间。
物管的量在于在管面积和已经签未交付面积的差异就是量的空间。价方面,学校资产可以持续提价。物业公司单项目很难提价,而且单项目经营成本会越来越低,单项目毛利率跟随时间会额来越低。量价比较教育股好很多。物业股优势在于轻资产,我一个注册资金十万的公司也可以管理几千万方面积。
如果一下子交付面积多可以业绩爆发,roe可以无限大,这点跟我私募公司也像,我私募公司不需要净资产,也可以管理几十亿几百亿资产获利空间也可以很大。
而学校类教育股重资产投入,所以每年业绩增速有限。这就是两者差别。但是学校资产,一所好的学校可以随着时间赚钱越来越多。一个项目的物业利润随着时间是越来越少,只能靠不断新项目来增加利润。
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