聊聊物业公司

看了一圈物业股，大多公司业绩有点扯，多数物业股的毛利率净利率太假，哪里有那么高的，都是开发商通过营销费用，通过物业开办费等的输送。

试想一下，开放商pe只有6，物业股pe30. 同样一个亿利润在开放商只有6亿市值，在物业股就30亿市值。

所以吧，利润转移。真实市场化的赚钱能力也就是利润率参照绿城服务比较合适。这是完全市场化的。个人认为住宅物管净利润率在6-8%是真实的。那些15-20%净利润的物业公司都是乱扯的。

当然现在都在炒未来大量面积未交付逻辑，和地产一样，交房确定收入。物业公司如果有自家开放商，也有大量面积未交付，未来几年成长确定性逻辑是现在上涨的主要逻辑。这个逻辑没毛病。做个短中期行情可以。但是如果长期投资，不少物业股的高毛利率和高净利率是开发商输送来的，非真实获利能力。

这点要当个心。搞不定哪天因为这个被做空公司狙击了。

另外我比较了教育股和物业股。逻辑差不多。都是业绩确定性，教育股优势在于量价齐升，在读学生和已经落定的学额之间差异就是确定性量的空间。

物管的量在于在管面积和已经签未交付面积的差异就是量的空间。价方面，学校资产可以持续提价。物业公司单项目很难提价，而且单项目经营成本会越来越低，单项目毛利率跟随时间会额来越低。量价比较教育股好很多。物业股优势在于轻资产，我一个注册资金十万的公司也可以管理几千万方面积。

如果一下子交付面积多可以业绩爆发，roe可以无限大，这点跟我私募公司也像，我私募公司不需要净资产，也可以管理几十亿几百亿资产获利空间也可以很大。

而学校类教育股重资产投入，所以每年业绩增速有限。这就是两者差别。但是学校资产，一所好的学校可以随着时间赚钱越来越多。一个项目的物业利润随着时间是越来越少，只能靠不断新项目来增加利润。