增长:绝对值与增长率
场景:一个人对着电脑上的K线图,手指着屏幕上的某个点,嘴里说,如果我当时在这个点买入,然后在这个点卖出,10000万的投入,7天可以赚到2000元,这收益可以吧。10000万的投入,7天增加了2000元的,这投入可以。
上面的这个事情,反映了一个问题,我们在股市投资、房产投资、圈币投资中,应该关注的是什么?应该关注增长的绝对值吗?还是应该关注投资回报率?绝对的增长值与绝对的增长率,哪个更重要呢?
增长的绝对值
增长的增长率
案例1:投资额度一样
按照增长率10%来计
投资额度(万)
1年后
2年后
3年后
4年后
5年后
10
11
12.1
13.31
14.641
16.105
10
11
12.1
13.31
14.641
16.105
如果投资的前期金额,以及投资回报增长率一模一样,那意味着1、2、3、4、5、---N年的所有的收益都是一模一样的,这种问题不在本次的研究范围之内。你需要做的就是在现有投资金额一定的情况下,找一个最高的回报率的投资品,并all-in进去。
案例2:投资额度不一样
年增长率
投资额度(万)
1年后
2年后
3年后
4年后
5年后
10%
5
5.5
6.05
6.655
7.3205
8.05255
20%
10
12
14.4
17.28
20.736
24.8832
差值
5
6.5
8.35
10.625
13.4155
16.830
如果投资的前期金额不一样,一个是5万,一个是10万,且10万的年增长率为20%,5万的年增长率为10%,那么这种情况下,结果也是显而易见的,那就是投资10万增长率为年20%的一定好过投资5万的年增长率为10%的,一句话就是:用钱来生钱,总是有更好的回报和结果。而且从每一年两者之间的差值就看的出来,投资本金大,且回报率高的,自然是人们想要的。这种情况也不是本次讨论的范围。
案例3:投资额度不一样
年增长率
投资额度(万)
1年后
2年后
3年后
4年后
5年后
6年后
7年后
8年后
9年后
20%
5
6
7.20
8.64
10.37
12.44
14.93
17.92
21.50
25.80
10%
10
11
12.10
13.31
14.64
16.11
17.72
19.49
21.44
23.58
5
5
4.90
4.67
4.27
3.66
2.79
1.57
-0.06
-2.22
如果前期投资额度分别为5万(年增长率20%)和10万(年增长率10%),那么按照计算的结果,在第7-8年时候,双方的结果会一样,就是说甲有5万,乙有10万,按照这个年增长率,在第7年到第8年,双方的资产会一样,差不多是21万左右;如果甲有50万,乙有100万,也是在第7年到第8年,双方的资产会一样;如果甲有500万,乙有1000万,也是在第7年到第8年,双方的资产会一样。原来初始资本差1倍的两个人,因为不同的选择,以及选择背后的差异化智慧,导致在7-8年后获得了同样的资本,是不是有点震惊啊,资本是可以通过选择以及选择背后的智慧来获得、来追赶的。
案例4:投资额度不一样
回报率
投资额度(万)
1年后
2年后
3年后
4年后
5年后
6年后
30%
5
6.5
8.45
10.99
14.28
18.56
24.13
10%
10
11
12.10
13.31
14.64
16.11
17.72
5
4.5
3.65
2.33
0.36
-2.46
-6.42
如果双方的投资额度同样为5万和10万,只是回报率不同,分别为30%、10%,那么按照这个来计算,则在4-5年上方的差距就会缩小为零,是不是更加的震惊,你的钱再多,你的原始资本再多,也经不起你不会聪明的投资,不要说你的年增长率为正,即使你的年增长率为10%,也架不住那个原始资本是你的一半,但年增长率为30%的人,他4年后就可以与你同起同坐了,还不要说4年后他的收益比你大多了。这个背后最大的因素是什么呢,是增长率,只要你的增长率足够大,哪怕你起步的原始资金小一点也不怕,真的不怕,怕的就是你原始资金被捆在了一个,没有增长率的坡道,这确实不是一个令人愉快的事情。
结论:在某种程度上,我们应该、必须、唯一需要关注的是年度增长率,让那增长的绝对值去死吧。
那么这个原理如何用在房地产投资上呢?
其实,还是同样的道理,同样的套路,你只需要关注投资回报率就行了,你只需要选择投资回报率最高的房产投资就行了,难道不是吗?
甲:拿出900万投资了一套广州越秀区的学位房,900万当中首付270万,银行贷款630万,然后买下来等着市场升值;
乙:拿出900万投资了两套广州天河区,城郊结合部的两套房产,900万当中首付也是270万,银行贷款630万,然后买下来也等着市场的升值。
问:上述两种情况原始资金一模一样,那么那种投资模式最好呢?
答:谁的投资年增长率大,就选谁啊,还用问吗。
我们千万要记住这一个道理:原始资本在年增长率面前就是一堆屎,别人的年增长率为30%,你的年增长率为10%,3年后两者就差了779万。
好了,如何判断和选择高增长率的版块呢,如何选择高增长率的楼盘小区呢,如何选择高增长率的单位呢?
是不是要在市中心选?
是不是要选择新区选择知名开发商新开发楼盘?
是不是要选择地铁沿线楼盘?
是不是要选择市中心学位房?
是不是要选择市中心次新房?
是不是要选择城郊结合部的次新房?
是不是要选择成交结合部新房?
是不是要选择市中心二手房?
是不是要选择市中心次新房的北向低楼层?
是不是要选择远郊新房南向中高楼层望园林社区?
是不是要选择未来2-3年会变成城市中心(城市副中心)目前还是城郊结合部的二手?
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上面的各种选择,以及各种选择背后的区别,都是为了尽量获得一个未来能够看到、能够实现的高增长率的房产,是不是?这个放到别的篇幅来讲。
记住,还有一个前提,如果追求房产的高增长率就得抛开自住的需求,因为投资是投资,自住是自住。比如:汇景新城这么好的CEO盘,其户型、园林、物业、社区配套都是非常好的,但其过去5年的房产价格增长率,在东圃版块、天河公园版块面前都是渣。自住是自住,投资是投资。
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