接下来群友们都竖起大拇指，追问着“那你说说是什么坑吗？”哈哈，做人也太打破沙锅问到底了。
有时候我就在想，你身边的人问起你“我有100万首付，我应该买哪里？”“我想投资一个小三居，哪里是首选，哪里是次选？”“如果有一笔闲钱，3年之内用不上，你觉得投哪里好呢？”。
其实，我知道，要真正的回答上述问题，没有那么的容易。如果我们试着回答一些：如果投在的话，哪些地方是千万不能进货的话，可能会更好。
大家别挡我，我先来：
1、最最最不能碰的区域：南沙、花都、从化、增城（不含朱村、新塘）；
2、最最不能碰的区域：萝岗知识城、老黄埔南岗-开发区、番禺市桥南-榄核、番禺亚运城-石楼、白云嘉禾望岗-石井；
3、最不能碰的区域：老荔湾、陈家祠、淘金，甚至东山口，以及天河公园-美林海岸，不要扯上啥学位房。
4、不能碰的区域：珠江新城。
我知道当我写出上述第3、第4条的时候，一定有大批的观众手持板砖、两目瞪圆、面部狰狞，心里在奔腾“你说什么，来给我个板凳，来说到说到为啥，我保证不打死你。”
是啊，珠城那是大广州甚至华南的脸面啊，天河公园板块在2016年5月-2017年3月的高光时刻，甚至东山口附近那些牛逼闪闪的学位房，分布在铁一小、东风东小学、育才小学、培正、先烈东周边无数的老破小、老破大，你怎么能那么轻率、草率、甚至SB说这些物业没有投资价值呢？
大家先冷静一下：我没有说这些物业没有价值，我是说这些物业的价值在增量上不是最优选择。其实，我们讨论的不是投资房产增值不增值的问题，如果这个问题还没有形成共识，那么请你出门右转，那里有很高级的股票投资群和币圈。
任何投资都没有对错之分，但一定有孰高孰低、孰优孰劣之分。如果你一直生活在陈家祠，那么你自然认为“新光城市广场”是全广州最好的小区，楼下家乐福、苏宁已购，斜对过陈家祠广场跳跳广场舞，没事了华林玉器逛逛。但其实客观情况不是酱紫的，如果你去番禺、去佛山、去萝岗看上1个月的二手市场，保准会修正你的观点。
对于投资，对于房产投资，任何1分钱投出去都必须保证最大概率上的回报，而且是中长期保证大概率上的回报，这才是我们追求的目标，其实这才是RMB的逐利的本质。
我自报家门：去年2017年看了至少300套，二手，主要集中在天河、萝岗、番禺这三个区，部分海珠、新塘。谈谈我自己对于看盘的看法，以及整个过程看下来之后，那些先入为主的观念是否有改变和升级。
从美林海岸谈起。这个小区大概3800-4000户，我粗略估计看过至少40套。人家都说我是“美林控”，从今天起，我可能是“美林黑”了。
提起美林海岸，大家首先想到的是珠江新城的东延，临江大道5-6分钟到达猎德、小蛮腰，御江湾临江湾的一线江景，以98-130的中小三房部分改善产品为主，东南亚巴厘岛风情园林，说得过去的员村小学。珠城部分外溢的改善客，投资客其实是很喜欢美林的，尤其你去到楼盘，中介口口声声的给你宣传“我们是员村至好小区，没有之一，左手金融城，右手珠城，前面流淌着滚滚的珠江水。”
实话讲，我一开始是喜欢这个小区的，我也曾经是“美林控”。但后来看的多了，真的是太多了，我的观点在改变，我不断的在问我自己几个问题：
1、价格：美林当前5.7-6.0的均价，肯定是属于比较高的价位了，如果我赌翻倍从6到12，那么我是否去赌新塘的2到4是不是更加容易，或者说万博的3到6是不是也不太难；
2、交通：美林的交通其实没有那么的好，蜗居在科韵路-琶洲大桥的桥角，任何一次的掉头和左转都会让你的去到了百安居、天河公园南门、中山大道科韵路立交，甚至更远，而且引以为豪的金融城，虽然直线距离300-400m ,但科韵路就是一道不可逾越的鸿沟，想想快要被遗忘的汇景新城，门前的广园快速某种程度上是减分项。
3、规划：有一天，我开着车从车陂南沿着黄埔大道一路向东，右手边的景象惊呆了，车陂涌村、4S店、部分木材厂都拆迁的七七八八了，一路向东延伸到保利鱼珠港，作为广州向东发展的几乎是最后一块临江旺地， 一线江景（不要给我说美林海岸的江景比这里漂亮），链接金融城—保利鱼珠港。区位、交通、江景资源、拆迁成本都是看得见、摸得着，这股势力和趋势已经在慢慢延伸和生长。
4、配套：黄埔大道以南、科韵路以东、保利鱼珠港以西，这一片区域是纯粹的商业用地，这意味着这里大概率是会建设销平茂、购物中心、商务办公，可参考保利鱼珠港的定位。西有金融城、东有保利鱼珠港，中间临江大道串起来，南向一线望江。如果你是书记的话，你想怎么发展，你想怎么卖地吧。
顺着这个思路走，美林的交通存在一定障碍、社区环境凑合，周边的大型配套几乎缺失，仅有OK便利店、福建沙县，而金融城的借势可能也只是一厢情愿，而且最关键的是你价格已经很高了好不好，5.8-6.0万。价格高是一个非常大、非常大的问题，对于投资者来说是绝对绕不过的因素。
所以，如果城市的脉络一路向东发展，那么从珠江新城为起点，沿着江岸线一路向东，极有可能越过员村、美林，跳到金融城，再往东几乎是一马平川（拆迁成本小）到鱼珠港。这就好比广州的早期从淘金、世贸大厦、63层为中心的商务圈，直接跳到了天河北，而中间把农林下、东山口忽略了一样。
甚至胆子大一点，再大一点，如果以保利鱼珠港为龙头的黄埔临港发展的势头不错，那么金融城的地位就会相对变弱，而且随着7号线的延长线从大学城—大沙地，那么鱼珠自然就会成为一个节点，一个非常重要的节点。OK
以鱼珠为重要节点来展开，周边其实是没有什么好的二手的，包括美林湖畔、盈彩美居、金碧世纪花园、保利学府里其实是有机会的，甚至包括一路延伸到北面4-5公里的纯改善的牛奶厂国际社区，也是不可能。保利鱼珠港项目周边，沿着深涌路，未来还有几块土地要拍卖，是住宅啊。
好了，出门看盘去了。
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