撰文：深圳壹地产主笔韩秀
曾在知乎上看到一个有趣的问答，它几乎可以成为本篇文章的中心思想：
如何策划一个和房地产有关的趣味性节目？
@吴用：多看冯小刚的电影。
说起冯小刚，应该没有人不认识吧？这不，最近又凭电影《我不是潘金莲》斩获第64届圣塞巴斯蒂安国际电影节最高奖项——最佳影片“金贝壳奖”。
论年代和资历，冯小刚都可以划入中国第五代导演行列，早期「甲方乙方」、「不见不散」、「大腕」、「天下无贼」等电影让他名声大噪，被观众奉为经典。
直到今天才发现，冯导的电影除了嘻嘻哈哈还藏着这么多楼市秘密，感觉错过了几个亿。比如15年前的「大腕」，他通过疯子之口神预测了中国房价，当年看懂的观众，现在睡着都笑醒了吧。时间会告诉你，冯小刚才最懂房地产的导演。
这些年
冯导到底暴露了房地产多少秘密
观众朋友们下次看电影可都走点心吧（敲黑板）！
1997年由冯小刚导演的中国电影史上第一部贺岁片「甲方乙方」，用600万的拍摄成本带来3000万的票房，电影中「好梦一日游」的业务让人记忆犹新，以至于冯小刚在2013年又拍摄了一部致敬电影「私人定制」。
电影里葛优借房子给得了癌症的夫妻，冯小刚借葛优之口说“没有房子的婚姻才是不幸福的”，现在来看简直真理。1997年深圳房价才5470元/平，如今翻了十几倍，要放到现在，冯小刚该说“房子是爱情的奠基石，是婚姻的起步价”。
别说不相信爱情，这才是社会的现实，腾讯调查显示，有超过60%的人明确认为房子和爱情有关，爱到最后还是得说“给爱安一个家”，然后为了再买一套房去离婚。结也房子，离也房子。
在拍摄了十多部贺岁喜剧后，「大腕」依然是观众心中最经典最成功的一部。「大腕」讲述了电影制片厂摄影科下岗职工尤优为好莱坞大腕级导演泰勒操办葬礼的故事。
影片最后，一群精神病人在一起高谈阔论宏大商业投资计划的桥段，回头看简直是“开发商必看教材”和“投资客的圣经”。据说当初能看懂这电影的人，特别是大城市的老百姓都发了。
一定得选最好的黄金地段，雇法国设计师，建就得建最高档次的公寓！
电梯直接入户，户型最小也得四百平米，
什么宽带呀，光缆呀，卫星呀能给他接的全给他接上，
楼上边有花园，楼里边有游泳池，
楼子里站一个英国管家，戴假发，特绅士的那种，
业主一进门，甭管有事没事，都得跟人家说MAY I HELP YOU SIR？
一口地道的英国伦敦腔，倍儿有面子！
社区里再建一所贵族学校，教材用哈佛的，一年光学费就得几万美金，
再建一所美国诊所，二十四小时候诊，就是一个字儿贵，看感冒就得花个万八千的！
周围的邻居不是开宝马就是开奔驰，
你要是开一日本车呀，你都不好意思跟人家打招呼，
你说这样的公寓，一平米你得卖多少钱？
我觉得怎么着也得2000美金吧！
2000美金那是成本，4000美金起，你别嫌贵还不打折，你得研究业主的购物心理，
愿意掏两千美金买房的业主，根本不在乎再多掏两千，
什么叫成功人士你知道吗？成功人士就是买什么东西，
都买最贵的不买最好的！
所以，我们做房地产的口号儿就是，
不求最好但求最贵！
在「大腕」的时代，中国房地产价格还没步入火箭通道，深圳房价不足6000元/平。4000美元/平能买到黄金地段、电梯入户、自带游泳池和花园的豪宅，但那时人们不敢想象，只当疯言疯语。
最新数据是，深圳中秋节新房成交均价已经涨至65493元/㎡，折算下来约9820美元。如果在今天还想买到电影中描述的那种物业，大概对应的是深圳湾1号、招商双玺这种顶豪，而这种顶豪如今不下10万/平了。
网友称：冯小刚其实还可以更大胆地去想象。事实证明，只有精神病才敢瞎说大实话。影片中另一句台词“什么是大师，就八个字，特立独行，哗众取宠。”也是对地产各路专家的满满吐槽，这些年如果没有他们的存在，楼市估计少了很多乐趣。
当有人再预测一线城市房价将卖30万/平的时候，别不信！
对比早期「甲方乙方」、「不见不散」等经典，「非诚勿扰」的出现，不免让人有点失望，过于商业化的处理充分体现了冯导作为商人的一面，「非诚勿扰」带动了杭州西溪旅游业，「非诚勿扰2」则带动三亚旅游业，同时带起来的还有“旅游地产”。讲真，冯导其实是为了搞房地产才去拍电影的吧。
随处可见的植入式营销和销售技巧，令这部电影看起来不仅是一部娱乐大片，也像一个销售技巧多媒体案例教学片。最经典的片段莫过于推销墓地那一段，后来被房地产销售当做“卖房宝典”。
秦奋跟一个应征婚启事前来的女孩约会，女孩问秦奋男方是不是一个孝顺的人，秦奋说自己是一个孝顺的人，这是向女方作出了承诺。
——“我觉得，作为一个男人，要有责任心，要有孝心。就算赚的钱不多，只要是父母亲需要，就在所不惜，这样的男人才可靠。你诚实地告诉我，你是这样的男人吗？”
——“应该是吧。”
接着，女推销员又问秦奋是怎么安葬父亲的，他说在八宝山骨灰堂的架子上。女推销员抓住这个机会质疑秦奋对父母的孝心，顺便说出了如果真孝顺，就应该把父亲安葬在风水好的墓地。
——“可是我觉得你不是！你爸的骨灰还放在那么小的一个小格子里，你妈要是也去了呢？难道还要让他们两个老人家都挤到一个小格子里呀？清明节扫墓，你连个烧纸上香的地方都没有。你说你这叫孝顺吗？”
——“我给他们买一墓地不就行了吗？这点你放心，你要知道哪儿有，给我选一处，只要是风景好的，我马上就办。”
最后，女推销员亮出自己的身份，并忽悠秦奋把买墓地当作一种投资，买两块还可以打折。知道真相的秦奋一脸懵逼，骑虎难下。
——“其实这也是一种投资，你只要出三万块钱，就可以买到一块皇家风水的墓地。三万块，也就是你往返美国的一张机票钱。等过几年，同样的一块墓地，就可以卖到三十万，到那个时候，你再转手把它一卖，就可以赚十倍。”
——“我卖了，我爸妈埋哪儿呀？”
——“你可以买两块呀！你要是买两块的话，我们公司可以给你打九五折！”
2008年墓地还没成为大众投资品，预言帝冯导又是一语中的。现在深圳人民不仅要面临高房价，连死都死不起了。
2014年深圳墓地标价已是6.2万-20万元/平，朝向、位置越好的墓穴价格越高，堪比楼盘。其中，约70多平方米的家族集体墓地曾卖出220万元的总价，被称为“地下CBD”。如果当初听冯导的买了墓地，也算是死得其所了吧。
在《私人订制》中，宋丹丹饰演的“丹姐”是个普普通通的清洁工，穷了大半辈子的她渴望体验有钱人的生活，于是“私人订制”公司就为她量身订制了一天“南城首富”的生活，结果丹姐不但“分分钟入戏”还大有“刹不住闸”的势头。
用“漫天抬价”的土豪购物风格接连逼疯了售楼人员，为大家亲自示范“如何做土豪”：“买房子就非得住啊？我就不能空着啊？”。“买房难”这个经久不衰的人生N大问题，在《私人订制》中却被反讽成了“卖房苦”。
现实情况是，深圳有大把土豪真实存在，不用扮演。深圳投资客的房产数量是以“十”为基础计量单位的，他们的身家是以“千万”为基础单位，听说有人在深圳湾跑步顺便买了一套深圳湾1号，请问，这样的壕还需要装吗？你要问他们这么多房子拿来干嘛，当然是收租了，深圳有1000多万租客呢！
冯导用一部电影刷新了很多普通百姓的三观，也暴露了大城市房价居高不下的秘密。电影来源于生活，但不一定高于生活，能出现在大众视线的，只是冰山一角。
冯导新作「我不是潘金莲」，将于11月18号上映。这部取材于同名小说的电影，讲述的是村妇李雪莲怀了二胎，为了不影响丈夫的公职决定假离婚。谁知丈夫转身就和村口理发店的姑娘结了婚，还被丈夫称之为潘金莲。为了纠正这句话，证明自己的清白，她踏上了漫漫上访路。
原作意在讽刺政治腐败，但有人说范冰冰扮演的“李雪莲”的一句台词“去年我们离婚明明说好商量是假的，你怎么连声招呼都不打就变卦了呢？”其实也是对当下热点话题“假离婚”的影射。
放眼全世界，大概只有中国把“假离婚”变成了一种特色。没有房子难结婚，为了买房还得离婚。楼市随便一句政策传言，就让上海成百上千对夫妻排队离婚，去年深圳离婚购房比例高达45％，又有多少对如约复婚就不得而知了，假戏真做的案例不在少数，而李雪莲只是一个缩影。
回头看这些年冯导的电影，与其说紧跟时代热点，不如说引领房市走向。曝了那么多房市黑料，经过那么多次神预测，冯小刚更加大胆地做起了房地产，「院子里的中国」和「冯小刚电影公社」只是一个开始。
再回首，这么多年因为错过买房而留下的泪，都是当年看电影时脑子进的水。
答应我，下次看电影咱别光顾着笑好吗？！
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