文 ✎ 灯心戎
前 言
关于买房这件事究竟多让人不省心呢?据不完全统计,深楼市团队前面写过《套路一环接一环,没有比开发商更戏精的存在》、《全款还是按揭?360度分析怎么买房更省钱!》以及前几天的《买房要买新房还是二手房?哪个更划算?》等等这些购房可能会遇到的问题。
就算没看过文章内容,光看数量,大伙儿也应该知道买房多让人不省心了吧?【点击标题可翻阅】
我还要再说不省心的一个点,就是贷款,毕竟不是每个人都能掏全款买房。我们常见的贷款方式只有公积金贷款、商业贷款和组合贷款。今天,我就着重说说这三种贷款方式有何不同。
公积金贷款PK商业贷款
很多人都知道,公积金贷款和商业贷款最大的区别就是双方的利率差别非常大,只要能用公积金贷款,很少人会使用商业贷款。除了利率,他们还有别的区别,下面我分五个点具体分析。
贷款额度不同
公积金贷款和商业贷款的年限都为30年,但二手房商业贷款会受楼龄影响,最高贷款年限可能不足30年。如果是新房的话两种贷款年限是一样的。
但,贷款额度却有明显差别。
商业贷款没有额度的限制,一般为可贷房屋总额的70%,也就是7成贷款。
而公积金贷款是有额度限制的,每个城市额度不一,比如深圳,个人申请的最高额度为50万,家庭可申请的最高额度为90万。
而这个申请额度会和个人公积金账户的余额有关。在深圳,公积金的贷款额度的计算方式是公积金可贷额度的公积金账户余额的14倍。下图为深圳公积金贷款金额及要求一览表:
所以在这里我要提醒深圳购房者,正打算用公积金贷款买房的购房者,不要去提取公积金账户的金额,以免影响贷款额度。
也不要傻乎乎的为了让公积金账户的余额更高而去一次性补缴,因为有规定一次性补缴的公积金不能作为余额计算基数。
贷款利率不同
大家都知道,公积金贷款和商业贷款最大的差别就在于贷款利率的差别。
以购房为例,公积金贷款的利率为3.25%,而商业贷款的基准利率为4.9%。
不过,商业贷款的利率可是会变化的。
今年3月,深圳多家银行连续下调首套房贷利率上浮比例,深圳市多家商业银行执行首套房贷利率上浮5%,二套房上浮10%。
而公积金贷款作为政策性贷款,一般会更稳定。
举个例子,假设你能在深圳买到一套总价114万以内的房子,在深圳首套房贷款为80万,期限30年,按照等额本息计算得出:商业贷款需要还72.84万利息,公积金贷款需要还45.33万的利息。
当然,这在深圳几乎不可能,但是在一些三四线城市是可以做到的,如果房子总价不高,而公积金贷款额度能完全覆盖的话,就可以采用纯公积金贷款的方式了!能省不少月供和利息呢!
贷款政策不同
再次就是公积金贷款和商业贷款政策也不一样,商业贷款对二套房贷限制不多,除了接受利率上浮之外。
但公积金贷款不一样,对二套房公积金贷款要求较多。如果你第一套房是用公积金贷款,就算还完款了,第二套也不能用公积金贷款。
如果你第一套房是用商业贷款,就算还在按揭中,第二套房也是可以用公积金贷款的,只是要接受公积金的房贷利率上浮而已。
贷款流程和时间不同
在流程上,商业贷款的程序相对与公积金贷款更简单,只要手续齐全20个工作日左右就可以办好;而公积金程序比较繁琐,需要审核个人单位情况、家庭情况、夫妻情况等等,大约40个工作日左右才能办好。
所以开发商为了回款速度,都会要购房者走商业贷款的途径。
贷款针对人群不同
最后就是贷款针对的人群不同。
商业贷款针对所有符合相关贷款条件的人;而公积金贷款跟文章前面我提到的公积金贷款定义一样,只有缴存公积金的人才可以申请个人住房公积金贷款。
所以现在知道公司给你缴纳的公积金有多重要了吧!记得要尽可能让公司帮你缴纳公积金!
如果公积金贷款额度能完全覆盖你的房屋贷款额度,肯定首选公积金贷款,毕竟一套100万的房子,公积金贷款的方式都能比商业贷款的方式利息少个20万左右。
但如果像深圳这样的一线城市,公积金贷款额度不能覆盖总的贷款额度怎么办?这就是涉及组合贷款了。
组合贷款
在大部分一二线城市,买房实际上无法用一种贷款方式就能完成整个贷款流程的,需要采用组合贷的形式来完成,即用公积金贷款 商业贷款的形式。
也就是说,如果我要买一套500的房子,贷款期限为30年。首付150万,剩下的350万需要贷款。就需要采用组合贷的形式,公积金贷款最高额度为90万,剩下的260万则用商业贷款,再看看差价:
在表格中这么一对比,我们发现组合贷款的月供比纯商贷月供节省了859.57元,总利息也节省了30.95万。
而且我这里的商贷还是用基准利率来计算,实际上现在深圳首套商业贷款的利率都上浮了5%,所以这里可能差价会比我们算的还要多。
最 后
毫无疑问,如果可以公积金贷款,首选公积金贷款。而一线城市可以采用组合贷款的形式。
一些购房者经常说,我买房的时候开发商都不给用公积金贷款,记得,公积金贷款不是开发商说不给用就不给用的,开发商是为了快速回流资金,肯定都希望你们走商业贷款。
如果开发商强烈要求走商业贷款,也可以先签订商业贷款,后面转公积金贷款,也就是商转公,但是流程会变得复杂和繁琐,以后有机会我们再具体谈谈商转公的事情。
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