一、引言
通常而言，法律规定的被征收人系指被征收房屋的所有权人，但对于被征收房屋存在出租的情形，则涉及承租人是否享有搬迁补偿利益的问题。实践中，如双方对出租房屋未来可能面临拆迁存在一定预期，通常会在租赁合同中对拆迁情形下的利益分配进行约定，多数情况下均会约定承租人无权获得任何搬迁补偿。在双方对拆迁中搬迁补偿利益分配存在明确约定且相关约定合法有效的情况下，通常将按双方约定内容执行；但如双方没有约定或约定不明的，此时承租人能否享有搬迁补偿利益会引发争议。
本文尝试以北京市范围内非住宅房屋的承租商户作为典型进行分析。通过此类特殊情形分析，对通常意义上承租人在征收等情形下能够享有的搬迁补偿利益予以启发。
二、非住宅房屋搬迁补偿的主要构成及性质
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等相关规定及政策，通常而言，对于非住宅房屋搬迁经济补偿的构成主要可以分为三大类：
一是，基于房屋所有权即征收资产本身价值的补偿，包括土地价值、房屋重置成新价、装修设备及附属物价值等；
二是，基于搬迁产生的额外费用及损失的补偿，包括搬迁费补偿，停产停业损失补偿等；
三是，基于搬迁政策发生的奖励费用，包括搬迁奖励等。
前述搬迁补偿费用实际上是对房屋所有权人丧失物权的损失补偿。根据《民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”在房屋所有权人将房屋出租给他人特别是出租用于商业经营时，房屋所有权中的占有、使用和收益三项权能部分则由承租人行使，出租期间因占有、使用而产生的直接经济价值利益通常归属于承租人。如租赁期间内该房屋面临征收等情形，势必会对实际占有使用房屋的承租人的直接利益产生影响。
如在租赁期内因遇到征收等情形导致不能继续履行租赁合同，在双方对于补偿利益分配没有约定或约定不明的情形下，司法实践中多数裁判观点认为承租人应有权享有在拆迁利益范围内的公平合理的补偿。对此，最高人民法院曾在（2014）民一终字第59号案即“南京家居乐龙蟠建材有限公司与南京酿酒总厂、南京润轻投资发展有限公司租赁合同纠纷案”中指出，承租人在拆迁法律关系中亦应享有相应的权利，拆迁致讼争标的物灭失，出租人丧失所有权，承租人失去使用权，拆迁补偿款应在双方之间合理分配，不应归一方单独所有。
三、非住宅房屋承租商户搬迁补偿的司法裁判观点
（一）关于停业停产补偿
停产停业补偿主要是针对非住宅房屋因房屋搬迁导致生产经营活动不能继续而遭受的营业利润流失、仪器设备损坏重置、人员安置等损失所作的补偿。司法实践中有观点认为，承租人实际经营房屋，搬迁对其造成了无法生产经营的实际影响，确实对其造成了停产停业的损失，故该部分补偿应归属于承租人；还有一种观点认为，所有权人将房屋对外出租，也是一种经营使用的方式，故房屋征收也对出租人造成了停产停业的损失。笔者倾向于认为，出租人对房屋的出租、承租人在房屋内的经营等行为都属于对房屋的一种使用，搬迁不仅影响了出租人对房屋完整所有权的行使，也影响了承租人对租赁物的使用与收益。因此，在出租人把房屋出租给承租人经营使用的情况下，停产停业补偿实际上既包括了对出租人出租该经营房屋所获租金的补偿，也包含了承租人因该经营房屋被搬迁所产生的停产停业损失的补偿，出租人与承租人之间具体获偿比例需要结合个案情况个案分析。
司法实践中，在租赁合同对于搬迁补偿分配没有约定或约定不明的情况下，如承租人在租赁房屋内实际从事生产经营活动，存在人民法院判令停产停业补偿补助费全部或大部分归属于承租人的案例，相应规定详见《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称《北京高院租赁合同解答》）第十三条。
在（2020）京民申4206号案即“杨爱君等与北京住总置地有限公司等房屋租赁合同纠纷案”中，北京市高级人民法院（以下简称“北京高院”）认为停产停业综合补助费是针对在被拆迁场地经营而因拆迁造成的损失的补偿，承租人承租涉案房屋后实际进行了经营，出租人将涉案房屋进行出租，出租也可认为是经营行为的一种，所以停产停业综合补助费应当在承租人与出租人之间合理分配，最终判决承租人分得该项补助费的70%，出租人分得30%。
在（2015）高民终字第4717号案即“北京翔宇空间技术有限公司（以下简称'翔宇空间公司’）与北京大华冠顶物业管理有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案”中，北京高院认为停产停业补助费可能涉及承租人、经营人等主体的利益，而翔宇空间公司作为所有权人，并未实际经营三元宾馆，故停产停业补助费应当由其他主体享有。参照《北京高院租赁合同解答》中第十三条的解答意见，承租人或次承租人要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿应当符合一定的前提条件，主要是以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营。最终北京高院支持了承租人主张停产停业补助费的请求。
在（2018）京02民终3670号案即“李增祥等与杨德圣房屋租赁合同纠纷案”中，北京市第二中级人民法院（以下简称“北京二中院”）认为，对于承租人未在租赁地址注册企业但确进行生产经营情况下的一次性停产停业综合补助费，综合考虑本案房屋租赁合同系不定期租赁、发布拆除腾退公告时间、停水停电时间、承租人已交纳租金情况、承租人实际遭受停产停业损失的程度、双方经营情况、租赁双方是否妥善采取措施减少因拆除腾退所造成停产停业损失等各种因素后，北京二中院认为应对停产停业损失补偿在出租人与承租人之间合理分配，最终酌情确定承租人应取得20%。
（二）关于装饰装修补偿
装饰装修补偿主要指对出租人及承租人对房屋的装饰装修产生的损失即剩余租赁期内的装饰装修残值的补偿。剩余租赁期内的装饰装修残值，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同时，形成附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存的价值。承租人对租赁房屋进行装饰装修目的在于在租赁期限内使用装修价值，是基于租赁合同正常履行预期下的成本投入，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，因搬迁等不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担。
司法实践中，人民法院也通常会根据具体情况对承租人的装饰装修损失进行一定补偿，补偿的具体数额通常以装饰装修的剩余价值为依据。但也有部分案例因拆迁人补偿标准较高等特殊情况而判令按照房屋装饰装修现值给予承租人一定比例的补偿。如在（2014）民申字第2071号案即“南京新金陵装饰城管理有限公司（以下简称'新金陵公司’）与南京润轻投资发展有限公司（以下简称'润轻公司’）租赁合同纠纷申请再审审查案”中，最高人民法院认为：“因政府拆迁，导致双方的租赁合同履行不能，故双方对合同的解除均没有责任。鉴此，出租人润轻公司应当就剩余租赁期内的各项装饰装修残值损失给予承租人新金陵公司适当补偿。根据查明的事实可知，拆迁人是按照房屋装饰装修的现值给予润轻公司补偿，该现值远高于剩余租赁期内的装饰装修残值，故根据公平原则，二审法院按照8：2的比例分配剩余期内装饰装修补偿款并无不当。”
（三）关于改建、扩建、新建部分补偿
针对承租人经出租人同意进行改建、扩建、新建的房屋，司法实践中亦存在基于房屋所获得的增值利益而对改建、扩建、新建部分支持补偿的案例。司法实践中分为几种裁判观点：第一种考虑到承租人在改建、扩建、新建中的付出和投入，会直接酌定承租人获得50%～80%不等比例的该部分补偿费；第二种是将该部分补偿费平摊至所有租期内，进而计算出剩余租期对应的补偿费，再乘以承租人所能获得的补偿比例最终确定其能获得的补偿金额；第三种是将剩余租期对应的补偿费扣除剩余租期的租金后直接得出承租人所获补偿金额。具体案例参考如下：
在前述（2014）民申字第2071号案中，对于新金陵公司租赁期间自建的房屋、附属物的归属及补偿，最高人民法院认为：“双方虽然在合同中对新金陵公司租赁期间自建的房屋、附属物归属未作约定，但新金陵公司在租赁期间仅享有自建部分的使用权，而不享有所有权。……拆迁补偿针对的是房屋所有权人，故新金陵公司主张按照谁投入、谁取得的原则获取自建房屋、附属物的补偿款没有依据。当然，新金陵公司投资建房的费用原本可以作为成本摊销到租赁期内，但因房屋拆迁使其收回成本的目的难以实现，其未能摊销的投资费用应在房屋拆迁补偿款中得到适当补偿，因此，二审法院确认的新金陵公司所得自建房屋、附属物补偿款数额具有法律和事实依据。”而关于自建房屋、附属物对应拆迁补偿款的具体认定，该案二审法院江苏省高级人民法院在（2013）苏民终字第0242号判决书中给予了明确计算方式并获得再审法院认可，具体如下：“对于该部分拆迁补偿款的处理，应该按照双方合同约定，结合实际投入、租赁合同的履行情况综合予以考量。由于涉案房屋拆迁，新金陵公司无法继续使用租赁物，客观上造成一定的损失。双方合同约定的租赁期间为10年，双方在二审期间一致陈述本案租赁在2009年下半年终止，因此，双方租赁合同实际已履行4年，对新金陵公司已经使用的4年的被拆迁房屋及装饰装修的相关利益，新金陵公司无权要求润轻公司给予补偿。对未履行的部分，考虑到改建（含装饰装修）系新金陵公司出资建设，新金陵公司对外出租经营，实际经营户客观上也进行了装饰装修，同时新金陵公司是在润轻公司原有房屋拆除后改建的，原被拆迁房屋状况亦无法查明，本院综合上述因素，酌定双方按8：2的比例进行分配，即新金陵公司改建部分应得的补偿款为11189921.86元（23312337.2元÷10年×6×0.8）。”
在（2019）最高法民申678号案即“岳阳市天润商贸有限公司与岳阳建设工程集团有限公司租赁合同纠纷再审审查案”中，最高人民法院认为，在考虑到案涉房屋被拆迁时，租赁合同仍有8年的租期剩余，导致承租人的无偿投资本无法在租赁期满20年内摊销完毕，其收回成本的目的不能完全实现。而承租人的无偿投资使被征收房屋面积扩大，被征收房屋增值，出租人因拆迁获得的补偿款增值部分（8000平方米扩建部分）与承租人的无偿投入之间存在直接的因果关系，故法院综合租赁合同约定的内容及履行情况、承租人的实际投入情况、出租人因案涉房屋扩建所获得的增值利益等情况给予承租人给予适当补偿并无不当。本案二审法院湖南省高级人民法院在（2018）湘民终158号民事判决书中系按照承租面积占总面积比例，判令承租人享有相应比例的补偿款，该观点获得最高人民法院认可，具体如下：“涉案天润公司承租总面积为10661.22平方米，根据《岳阳市国有土地上被征收房屋货币补偿（包干）结算表》，该面积对应的补偿款为180418564元，天润公司获得该承租部分的补偿款为41238528.9元（180418564÷35年×8年）。由于该41238528.9元包括天润公司应当支付的未到期的8年使用期限内的租金，该未到期的8年使用期限内的租金相应地应从补偿款41238528.9元中扣除，即天润公司应当支付未到期8年的租金1024万元（128万元×8年）给建工集团，天润公司的补偿款为30998528.9元（41238528.9元-1024万元）。”
在（2019）最高法民申4935号案即“武汉轻工大学、湖北艳阳天旺角工贸发展有限公司租赁合同纠纷再审审查案”中，最高人民法院认为，承租人为长期租赁进行了投资建设，后因土地收储而无法继续承租使用案涉房产，导致合同目的不能实现，其遭受的损失应获得补偿。一审、二审法院基于租赁房屋用途变更系承租人与出租人合意所致，综合考虑双方在改建、扩建、新建中的付出和投入，根据证据材料酌定对案涉房产中有证房屋因变更房产用途而增值的部分由承租人和出租人各享50%；承租人单独出资改、扩建的无证房屋部分的补偿款由承租人和出租人各享50%；承租人新建简易房的补偿款由承租人享有并无不当。
（四）关于搬迁费用补偿
搬迁费用补偿是为房屋搬迁过程中必然产生的费用而设置的补偿项目。在房屋租赁情况下，搬迁成本实际上是由房屋的承租人负担的，因此司法实践中对于该费用的补偿也存在支持的情况，法院有可能会在出租人享有该等补偿的获益范围内判赔一定比例。
在（2020）京民申4206号即“杨爱君等与北京住总置地有限公司等房屋租赁合同纠纷案”中，对于经营性用房搬家补助费，北京高院认为，承租人在涉案房屋内实际经营，是本次拆迁腾退搬迁的实际损失人，故一、二审法院认定该项费用应当按照70%和30%的比例在承租人、出租人之间分配并无不当。
在（2018）京02民终3670号案即“李增祥等与杨德圣房屋租赁合同纠纷案”中，北京二中院认为，搬迁补助费系按照被拆除腾退房屋的建筑面积数给予被拆除腾退人补偿，故对于出租人、承租人双方，均应履行一定的搬迁腾退义务，该部分费用应在双方当事人之间合理分担。无论承租人是否系主动搬迁，在涉案房屋已经腾退且拆迁单位亦全额支付了相应的拆迁补助费的情况下，承租人有权主张该部分权益。北京二中院考虑到实际占用情况，最终确定作为承租人应取得大部分款项，判决给付承租人70%的搬迁补助费。
（五）关于提前搬迁奖励费
关于提前搬迁奖励费，因其性质上是对实际经营人的一种补助或奖励，所以司法实践中也存在人民法院结合拆迁补偿政策支持承租人请求该费用的情况，人民法院有可能会在承租人享有该等补助或奖励的获益范围内判赔一定比例。
如在（2020）京民申4206号即“杨爱君等与北京住总置地有限公司等房屋租赁合同纠纷案”中，对于提前搬迁奖励费，北京高院认为，提前搬迁奖励费在性质上是对实际经营人的一种补助或奖励，同时结合拆迁补偿政策，提前搬迁奖励费应在承租人、出租人之间合理分配，结合案情，最终判决由承租人分得提前搬迁奖励费的70%。
四、小结
综合上述分析及司法裁判观点，在双方对拆迁等情形下的搬迁补偿利益分配没有约定或约定不明的情况下，基于搬迁补偿性质及承租人对被征收房屋享有的相应权利，承租人应有权享有在拆迁利益范围内的公平合理的补偿。参考司法实践中支持非住宅房屋承租商户的搬迁补偿款项，承租人可能享有的搬迁补偿利益主要包括停产停业补偿、装饰装修残值损失、改扩建及新建部分补偿、搬迁补助费、搬迁奖励等，在确定具体补偿金额时通常会考虑租赁合同履行情况及剩余期限、承租人装修投入情况、实际生产经营时间及投入情况、改扩建及新建情况等实际因素。
声明：文章仅代表作者观点，不视为本团队正式法律意见或建议，仅供讨论交流使用。
附：相关规定
1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。/市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
3.《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法〔2012〕19号）
六、搬迁、临时安置、移机、特困补助、奖励费用标准
（十四）区、县房屋征收部门应当对被征收人或者公房承租人支付搬迁费；由区、县房屋征收部门负责搬迁的，不再支付搬迁费。/被征收房屋为住宅的，搬迁费标准为每建筑平方米40元；被征收房屋为非住宅的，搬迁费标准为每建筑平方米50元。
4.《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法〔2011〕18号）
第三条 被征收房屋符合下列条件的，房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；（二）有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋。（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。
第四条 被征收房屋为非住宅房屋的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。
第五条第一款 非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金 月净利润×修正系数 员工月生活补助）×停产停业补偿期限。
第九条 生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。
5.《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2013〕462号）
第十三条 房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？
房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。
当事人就拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实咨询拆迁人予以确定。
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