什么是土地流转信托？

土地信托(Land Trust)，是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。在目前已经看到的土地流转信托模式中，包含了几种：中信信托采用的是引入第三方机构模式，即农民将土地经营权交给信托公司，信托公司再委托专业的农业产业公司经营。公开报道中,北京信托采用的是“土地合作社”+“专业合作社”的双合作社设计，即将拟进行信托的土地经营权确权到村民，再由村民以其土地经营权入股“土地合作社”，土地合作社作为委托人以土地经营权在北京信托设立财产权信托。该项目选取了当地的水蜜桃种植大户成立“水蜜桃专业合作社”，北京信托将土地租赁给“水蜜桃专业合作社”。合作社全体股东均为该村有种植桃树特长的村民，员工亦为村民，同时解决了部分农民就业问题。但也有另一个版本是，北京信托的土地流转信托采用的是与其“瞪羚投资发展基金”类似的一种产业基金模式，即农民将确权后的土地经营权入股“土地合作社”，然后“土地合作社”、“水蜜桃专业合作社”和北京信托共同成立一个基金进行运作。中粮信托所进行的土地流转信托与公开报道的北京信托模式类似，但是依托股东，其在农业领域的产品品种更多更全。中粮信托总经理辛伟曾介绍，该公司推出了供应链金融信托、融资租赁、土地流转信托等，实现了从单纯融资到促进销售、控制供应链、降低负债率、平滑现金流等多种功能，打造多元化的农业金融信托业务模式。