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2018年三季度以来，百强房企整体销售增速放缓，调整趋势下房企“促回款、稳现金”成为共识。而从资金层面来看，目前房地产行业已迎来债券集中到期偿还的高峰，“借新还旧”的融资需求导致房企债券发行规模回升。同时，在目前融资环境趋紧，特别是部分企业境外债务再融资的需求下，发行高息境外债也进一步推高了整体的融资成本。
一、目前房企已迎来债券偿还高峰
2015年末以来中国房地产开发企业规模高速增长，融资总量逐年提升。受此影响，近期整体房地产行业已迎来债券集中到期偿还的高峰。据统计，85家典型房企2018年11月、12月分别有15笔和9笔债券到期，金额分别为156.4亿元和130.5亿元。而明年1月也将有总规模超380亿元的债券类融资到期，以境外优先票据、公司债及超短期融资为主。预计在将来一段时间内，房企整体的偿债压力都会较大。
2018年9月-2019年1月85家典型房企债券到期规模（亿元）
注：数据范围为85家典型房企2015年以来的债券发行监测数据
数据来源：企业公告、CRIC整理
二、债券发行规模提升、整体融资环境仍趋紧
从发行规模来看，2018年11月85家典型房企发债总量结束了连续6个月下降的趋势，达到546.5亿元，环比10月上升99%。一方面，债券的集中到期直接导致近期房企“借新还旧”的融资需求提升，以应对偿债高峰。另一方面，近期政府对房企发债的审批略有宽松，多个房企大额度的债券获批，如保利发展在11月27日获批发行100亿元中票等，预计目前房企发债量上升的趋势将会持续。
虽然11月有多个房企的大额融资计划获批，但从目前来看，金融机构对涉及房地产的融资审核还是相当严格。我认为，在未来的一段时间内，房企整体的融资环境仍会处在较为严峻的环境中，促进销售回款、融资“借新还旧”、保证现金流的稳定将是这段时间的主旋律。
三、发债成本高企、境外债规模大幅提升
在融资环境趋紧、银行及金融机构谨慎投资、债券到期偿还的多重压力下，近期房企融资成本不断提升。2018年11月，房企综合发债融资成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。而2018年1-11月房企平均融资成本为6.32%，也较前10月的6.06%显著上升，并超过2017年全年的平均水平。
特别是在当前部分企业境外债务再融资的需求下，发行高息境外债也进一步推高了整体的融资成本。2018年11月以来，包括恒大、绿地、合景泰富、时代、弘阳等在内的多家房企集中发行美元债，发行总规模超285亿元且票面利率都在9%以上，平均融资成本近11.5%。
2018年11月85家典型房企债券发行情况（亿元）
注：1、不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算
2、其他境内债含企业债、私募债、定向工具、超短融等其他债券
数据来源：企业公告、CRIC整理
四、多家房企与信托公司签署战略合作协议
值得注意的是，房企近期与信托公司的合作也有所增多。11月仅光大信托就与三家房企签署了共400亿元的战略合作协议，其中泰禾与光大信托建立总额200亿元的全面业务合作关系。此外，正荣集团也与中山证券和兴业信托分别建立了200亿元和100亿元的业务合作。在融资环境收紧的背景下，房企通过与金融机构合作也可以增加其未来的流动性。
2018年11月部分房企与金融机构合作情况
数据来源：企业公告、CRIC整理
除了积极融资之外，销售回款也将成为目前房企偿付短期债务最重要的手段，相信12月份也将迎来今年销售的最后一个高潮。
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