华夏幸福与传统房地产企业的对比分析
$华夏幸福(SH600340)$ 最近华夏跌的很厉害，重新梳理了一下华夏的投资逻辑，重点思考了华夏幸福和传统房地产行业的区别在哪里。产生了一个新的思考角度，发出来和投资华夏的朋友一起探讨一下。
华夏幸福的收入主要包括两个部分 一个部分是房地产销售收入 一个部分是产业园区收入。
产业园区收入的来源是园区内新增收入，主要包括了园区土地出让金，房地产相关税收中地方留存部分，园区内企业贡献的税收。
假设招商无压力的情况下 所有园区内新增收入都通过产业园区业务变成了华夏幸福的收入。
华夏幸福房地产部分的利润为
房地产部分利润 = 房地产销售收入-土地出让金-房地产相关税收 - 建安成本 - 三费
产业园区利润 = 土地出让金 + 房地产相关税收 - 房地产相关税收中上交部分 + 园区内企业贡献税收中地方留存部分 - 产业园区建设成本 - 产业园区三费
两个利润相加 会发现有一部分抵消掉了
华夏总利润 = 房地产销售收入 - 房地产相关税收中上交部分 - 房子建安成本 - 产业园区建设成本 - 房地产三费 - 产业园区三费 + 园区内企业税收地方留存部分。
从这个公式来看，我们把华夏幸福的利润分为两个部分
第一部分 加黑字体部分，华夏幸福有园区内企业税收地方留存部分，这个部分随着华夏园区成熟度提高，贡献的利润会越来越多。这部分利润是传统房地产企业没有的。
第二部分 斜体字部分。从这个角度来看，华夏幸福的利润来源就和传统的房地产企业很类似的。都是房地产销售收入扣掉一些费用和成本。只是因为产业园区业务的存在，扣减的成本和费用部分不太一样。
忽略这些扣除费用和成本的差别，我们可以认为华夏幸福在园区发展初期，就是一家类似传统房地产企业的公司，区别在于，华夏幸福扣除的成本更少，从整个销售收入这块大饼中最终留存下来的利润更多。也就是华夏幸福的净利润率要高很多。
举一个简单的例子，假设华夏幸福某一年的房地产收入500亿，产服收入500亿。净利润率14%，利润140亿。看起来似乎和优秀的传统房地产企业利润率差不多。
但是如果用我们上面的华夏总利润公式来进行分析，假设园区企业税收贡献的利润比较低，占20% ，也就是有112亿利润来自类房地产部分的业务收入。因此这部分的利润率就是22.4%，要比传统的房地产企业高的多。
如果忽略掉园区企业税收贡献的利润，那么把华夏类比成一个房地产企业的话，利润率就会高更多了。
为什么华夏幸福的类房地产部分会有这么高的利润率呢？
原因也很简单，因为华夏幸福做了大量的园区基础建设工作，招商引资工作，创造了额外的价值。只是我们从收入利润模式上分析，把这些价值都归入了房地产部分的利润。所以才有了这么高的利润率。 可以把这个高利润率类比为万达文旅模式直接低成本拿地，也会有很高的地产收益率。都是通过给地方政府提供额外价值的方式获得了房地产部分的高利润率。
通过以上分析，可以得出以下结论：
1 随着华夏幸福成熟园区的数量越来越多，园区企业贡献的利润越来越高，华夏幸福的价值将会越来越高。这部分的利润产出要比房地产行业稳定很多。是华夏幸福区别于传统房地产企业最重要的部分。
2 在产业园区建设的初期，华夏幸福就是一家利润率更高的房地产企业。最终决定华夏幸福收入规模和利润率的还是华夏幸福所开发园区的房地产业务的景气程度。
因此对华夏幸福的分析，接下来的问题就很重要了，对于这些问题，我也没有明确的答案，欢迎大家探讨
1 园区企业贡献利润目前占比多少？未来是否会逐步增加？
2 华夏幸福投资的产业园区房地产的景气程度如何？城市圈的概念和发展大趋势是大概率成立的，但是定量分析的话，这些园区中的房地产到底有多少是投资需求 多少是刚需？未来国家房地产持续调控下，这些园区的房地产销售是否会遇冷？
固安作为华夏幸福的标杆，真正大发展和腾飞是否来自于环京房地产的火热带来的固安房地产的景气度极度提升？华夏新布局的园区是否能复制固安区域的房地产发展行情？二线城市周边的产业园区房地产是否能像固安一样迅速升值？
联系客服
