最高人民法院公报案例：商品房内部格局与约定不一致，业主可以要求退房

案例索引：张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

裁判要旨：当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。

 

案情：原告张俭华、徐海英系夫妻关系。2014年2月7日，张俭华（买受人）与被告取生置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受由取生置业开发的位于启东市汇龙镇港西北路807号凯旋华府小区12幢10单元1107号商品房（在建），合同记载该房建筑面积为87.88平方米，单价为7168.87元/平方米，房屋总价为人民币630000元。该合同附件一为张俭华、徐海英买受房屋的平面图。签订合同当日，张俭华、徐海英一次性支付房款630000元，取生置业开具销售不动产统一发票。

2015年6月，被告取生置业向原告张俭华、徐海英发出交房通知，张俭华、徐海英购买的房屋与取生置业的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向，取生置业的房型宣传图及合同附件房型图的方位为：以人员站立于门口面向房内为准，主卧、次卧、卫生间位于右侧；餐厅、客厅、厨房位于左侧。现实际格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。张俭华、徐海英于2015年7月16日向取生置业发出律师函一份，认为无法实现合同目的，取生置业已构成根本性违约。

一审启东市人民法院认为可以实现合同目的，不能退房。二审南通市中级人民法院认为，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。本案发展商交楼不符合业主主观目的，判决退房退还房款。

王美舟律师点评：《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：---（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，发展商交付的商品房与商品房买卖合同约定的房屋格局不一致，构成违约，是否不能实现合同目的，一、二审法官意见相左，最高院支持二审法官意见，可见，最高院倾向保护业主利益。