泰和泰研析｜海外人士在澳洲借贷注意事项：外国的月亮比较圆？

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西方人常说一句玩笑话，除了借贷机构，会借钱给你的人一般只有3个“F”，即“Family, Friend, or Fool”（家人、朋友或者傻瓜）。虽然是开玩笑，但也说明了私人借贷关系里面信任的重要性，而“fool”则暗示着私人借贷的风险性。

而涉及到海外借贷时，情况可能会更复杂了一些。出借方不应该因为换了一个国家，就对借贷协议里面应该有的保障掉以轻心，反而让“信任”在借贷中所占的成分不合理扩大。

经常有一些海外客户咨询我们，如果想要安全的借钱给澳洲本地买家，大致的流程是怎么样的？可以用本地买家的房产作为抵押吗？如果对方不还钱，出借方能有什么权利？大致会产生什么费用呢？本文将针对这些比较常见的问题做简单说明。

一、 海外人士借款给澳洲本地买家，需要签署什么文件？

正如上次我们在“如何保护借贷方的权益”一文（泰和泰浅析 | 如何保护借贷方的权益？）中介绍的一样，除了借贷双方签署的最基本的借款协议，常见的偿还约束或担保方式包括：在借款人的房产上注册抵押权（Mortgage）、注册禁卖令（Caveat）、签署担保文件（Guarantee）等。这些方式对于海外出借方同样适用。但是，与本地出借方不同的是，海外出借方还有一些额外的流程和步骤，特别是体现在抵押注册方面。

二、 海外人士出借资金按揭程序说明

海外人士基于借贷协议办理抵押权（Mortgage) 登记，一般会涉及以下程序：

1. 澳洲本地买家与海外资金出借方签订借款协议以及抵押协议。这些协议都是需要正规律师草拟，符合澳洲相关法律要求，适用澳洲法律。

2. 如果海外出借方抵押权需要在澳洲房产产权下进行登记，就使得海外出借方获得了澳洲房产的担保权益，因此，海外出借方需要申请海外投资委员会（FIRB）的许可:

（1）FIRB许可的申请费用根据出借的金额而定。以出借$500万澳币为例，根据2019年7月1日ATO更新的最新收费标准，FIRB申请费用为$57,700.00澳币；

 (2) FIRB许可申请获批准之后，海外出借方才能在澳洲房产下登记抵押权(Mortgage)；

(3) FIRB许可申请的周期为至少4-6周，需合理地安排时间，FIRB一般会询问资金来源以及资金证明；

 (4)  如果FIRB许可申请不获批准，申请费用不予退还。

3. 办理抵押权登记。如果是传统的过户流程，买方律师过户时，将产权证原件交给出借方律师进行抵押登记。目前基本都采用电子过户，只需在电子过户平台（PEXA）完成登记手续，在PEXA系统中一般当天即可完成注册登记。

三、在签署借款协议之后和FIRB许可获批之前，海外出借方有什么保障吗？

看完上述流程 ，不难发现，在签署了借贷协议之后和正式获得海外投资许可获批之前，可能有四到六周的时间间隔。如果必须要在这个间隔期间内放款，海外借款方有什么保障？有权持有借款方的澳洲房产地契吗？

如果在特殊情况下，比如借款人要求放款，但出借人的FIRB还没有获批，出借方可以考虑注册禁卖令（Caveat），进行被动的自我保护（但是，禁卖令不能赋予出借方拍卖的权利）。根据海外投资委员会（FIRB）的规定，所有海外人士在获得任何居民房产（residential property）的法定权益（legal interest）以及衡平法下的权益（equitable interest）之前都需要获得海外投资许可。而禁卖令的作用是在地契上声明出借方对该房产有一定的法定或者公平权益，但是直到FIRB许可获批之前，即使注册了禁卖令，也只是一个形式上保护，也有被移除的风险。

因此，建议出借方在允许的情况下，预留充足的时间，依然以注册抵押权（Mortgage）为优先选择。

有些情况下，出借人为了安全考虑，会要求持有产权人的地契作为临时抵押。通常我们不建议这样做，因为这样的行为，可能会因为出借方通过对地契的绝对拥有和控制，加上与产权人签订了抵押贷款协议，被认为出借方已经在借款人所有的房产上获得了衡平法（Equity）意义上的抵押（equitable mortgage）。但是，在某些特殊情况下，为了保证后续的抵押贷款成功注册，除了注册禁卖令之外，其他变通的、可以控制地契的方式，例如委托第三方监管等，也可以结合实际情况和借款的金额等方面综合考虑。

债权人不是产权人

对于海外出借方来说，还需要注意，针对海外抵押贷款的FIRB申请的获批一般都有一定的附加条件，例如，海外出借方不能在借款人违约的情况下直接变为房产持有人（通常情况下，如果是本地出借方，在借款人违约并符合相关法规的情况下，出借方可以选择通过法定程序变为房产持有人）。

而对于海外出借方，通常只能将抵押的物业在一定时间内以合理的市场价卖出。出借方的权益仅仅在于收回借款和利息，无法与房产的产权直接挂钩。因此，如果希望以借贷为手段，准备将来直接接手拥有物业的话，会有合规风险。

案例分析

最近被媒体报道得沸沸扬扬的Ralan未来集团破产事件，其欠债高达约5亿澳币，让一些买家格外闹心。在未来集团的1800个债权人里，包括了购买该公司悉尼和黄金海岸公寓楼花的1200位买家。这些楼花买家曾与未来集团的两个子公司（由未来集团的创始人William O'Dwyer控制）签订了“附加协议”，将首付或订金存款的“全部或绝大多数”作为无抵押贷款发放给项目开发商来获取高利息。现在这三个项目前途未卜，托管公司警告说“无担保债权人和买家，或将面临重大资金损失”。

我们都应该知道，楼花买卖的10%首付通常都是放在卖方律师或者中介的信托账户中，直到最终交楼才会支付给卖方。而在卖方公司破产清算的时候，由于房产还没有成交，这10% 的首付，是不能被视为该公司的资产来用于偿还债务的。因此，购房者仍然可以在终止合同的时候，拿回这10%首付。

但是，未来集团子公司当初通过“附加协议”，向一些购房人借走了这10%首付款，并且向部分买家提供了未来集团董事的个人担保。把购房人本来应该放在信托账户安全托管的钱，通过与购房人签订单独的借款协议变成了集团子公司欠购房人的债务。而且对于这个债务，未来集团并没有提供任何的抵押物。未来集团董事的个人担保，是以其个人名下个人资产进行担保。这位董事的个人资产（房产，股份等）在众多的债权人面前，是否足以偿还欠款，还是杯水车薪，就很难说了。

那些购买了这个楼盘的买家，由于很多是海外买家，其签署的借款协议也没有注册抵押的权利，在破产清算程序中，其地位是排在有注册抵押权的债权人、ATO等政府部门，甚至未来集团员工之后的，而仅仅是排在未来集团的股东之前的位置。

如果这些买家对澳洲借贷程序和抵押担保效力有一些了解的话，结局会不会不同呢？

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