人民南路三段,走出华西坝地铁站,华西口腔医院对面一个荒废多年的项目有了新进展:围挡全部更换、规划有了些许调整、售楼部也开门接待。
这个项目原名汇日国际广场,总占地约69亩,原规划为约4万平方米的超五星级酒店及出租式公寓、10万余平方米的甲级写字楼、10万余平方米的大型现代化商场和高端住宅组成;现在,从围挡处可见,项目更名为天府汇,根据现场公示的施工平面图可见,项目由住宅、商业和办公塔楼组成,其中,住宅共两栋,总面积约8万方。
人民南路三段、地铁华西坝站旁,这个项目近日传来了售楼部开放的消息,也成为了继龙湖上城之后为数不多的一环内的住宅项目。
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一环内,沉寂十年这个项目又活了
熟悉成都楼市的人大多记得这个位于华西口腔医院对面,紧邻中国平安大厦旁的商业项目,曾经因为传出将引入成都首家四季酒店红极一时。2010年,项目首度开工,但至今已经过去八年,仍未建成。
百度地图 摄于2014年
百度地图 摄于2017年
到了去年十月,这个项目案名已由汇日国际广场更名为天府汇中心,该项目为香港开发商打造,对面即是其前期开发的写字楼汇日央扩大厦。
天府汇目前的进展
从现场的施工情况来看,目前,大楼已经有了明显拔高,商业部分的建筑形态也初步显现,而其后的住宅部分也大约达到20楼左右,对比此前百度地图的实景照片来看,这两年来项目已经有了较大的进展。同时,周围的围挡已经更新,且明显印有天府汇的字样,案名下方,还写有售楼部的咨询电话。记者按照围挡显示的电话拨通之后得到回复,目前售楼部已经正式开放,并可接受咨询。
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600余户住宅,单价4万精装入市?
项目售楼部位于人民南路中国平安大楼旁,整个售楼部不大,却在新年工作日的第一天有了不少购房者。
据置业顾问介绍,整个项目占地约69亩,包括商场、写字楼、酒店、住宅等多种业态,其含商业容积率为7.0左右。关于此前盛传的将引入成都首家四季酒店的消息,置业顾问表示,已基本确定。不过复工之后,项目官方并未宣传四季酒店,且在四季酒店官网上中国布局也暂未显示有成都。
整个项目约有10万余方的商业,均由开发商自持并招商,而住宅部分为商业上盖的两栋楼,为98平米-127平米的套二和套三的产品,2梯5户,总共约600余套,车位两千余个,将分出一千余个共住宅业主使用,将于2021年交房,但项目并无小区配套和景观,置业顾问表示,后期在商场顶部会打造一定的休闲区域,配备风雨连廊等景观部分。
一环内、地铁旁、大宗商业这样的产品对许多人来说都非常有吸引力,那么项目的预计售价是多少呢?置业顾问表示,产品预计售价为4万/平米,其中包含1万/平米的精装部分,而后期的物业公司为戴德梁行,物业价格8元·月/平米。
项目产品包括98、100、101、127四个面积段的五种户型,由于外立面的弧线设计,这样的户型与此前成都人认知的方正颇有偏差,且阳台面积较小,以下是几种户型图:
据了解,项目的样板间将于近期开放,后期可以实地查看。
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一环内锦江边,这个项目还靠近”两朵金花“学校
天府汇中心位于人民南路三段与大学路交叉口东150米,从地铁1号线的华西坝出口走出即可看到。沿着人民南路一路向南,仁恒置地广场、锦江宾馆、岷山饭店、中汇广场、汇日央扩国际广场……天府汇中心正是位于这串由城中心向南蔓延的标志性建筑之后,一街之隔的是华西口腔医院,而华西医院综合楼距离项目的距离也不到一千米。
一环内且在南一环,由于在锦江外侧,并不属于两江环抱区,也就意味着如果参与摇号,棚改户也能参与。那么,现在成都一环的住宅情况究竟是什么样的呢?
记者了解到,成都一环内上一次的住宅供应是在去年10月份取得预售的龙湖上城项目,其带精装的预售价格在2.2万元左右,且均已售罄。而据统计,后期一环内的可售住宅产品并不多,仅有远洋万和公馆,一环旁有新希望D10和融信公馆两个项目,均未开售。去年12月份,位于川大一环路旁的一块16亩宗地走上拍卖席,被阳光城以楼面地价15940元/平米成功拿下,成为又一个一环旁的项目。
得益于地段优势,项目的各项配套都十分优质,除了地铁一号线外,项目两站距离便是天府广场站换乘二号线,而项目南侧一站路的距离则是换乘三号线的省体育馆站。教育方面,项目周边有龙江路小学、华西小学、成都石室锦城外国语学校等多个学校配套且一江之隔还有另一朵“金花”——盐道街小学。从下图可见,区域内多所学校距离都非常近。
成都家长对于“五朵金花”并不陌生,它们也代表着成都公办小学一流名校,分别是:泡桐树小学、龙江路小学、成都市实验小学、成都师范附属小学、盐道街小学。
有经验的家长也都深知”五朵金花“的学位有多珍贵。盐道街小学的学区房种最为之名的便是蓝光开发的皇后国际,由于”学区房“的光环加持,该小区的二手房单价一度达到4万元/平米,天府汇中心虽然与盐小一江之隔,却分别隶属于武侯区和锦江区,划片的可能性不大,不过,另一朵金花的龙江路小学距离更近,因此吸引力不小。
但事实上,成都的学区房会根据每年的划片而定,如果仅仅是因为距离而将“学校旁”与“学区房”划上等号,后期或许会失望,因此,对于新房的学校划片应在后期根据政策而定。
优劣势明显,需要考虑一下几点置业建议
整体来看,天府汇中心再度亮相,成为买入南一环的难得的机会,紧邻华西医院、优质的一环内配套都将为未来的生活带来便捷性,但整个项目的优劣势也都非常明显,以下几点需要注意:
一、4万/平米的产品与无小区的尴尬
根据置业顾问的介绍,项目的售价为4万元/平米,且“拿不到这个价格就不卖”,总价站上400万的“高端产品”在产品的打造方面却并不见得高端:7.0的含商业容积率,整体的居住舒适度并不高;项目的梯户配比为2梯5户,这一配比并不够大气;两栋住宅楼均位于商业楼上,紧邻商业一方面更加便捷,但对于多数家庭而言,也少了必要的小区环境。
这种商业上盖的住宅在成都也并不少,去年的网红楼盘华润润府就是其中之一,万象城、地铁4号线,从这些配套来看,润府与天府汇中心颇为相似,但对比润府1.23万元/平米的均价来看,打着4万元/平米旗号的天府汇中心总价就高得多了。
1万元/平米的精装标准、8元·月/平米的物业费,产品的多项费用都不菲,后期的生活成本也将增加。
二、学区房的未知性
据了解,项目定出4万元的不菲单价,底气不只在于其人民南路旁的稀缺位置,在距离项目500米左右还有五朵金花之一的龙江路小学作为配套。目前区域内的二手房几乎均是较为老旧的小区,但因为有学区身份加持,售价不菲,从贝壳app的二手房数据显示,天府汇中心背后的大学路12号院二手房的挂牌价在1.9-2.4万元左右,而其去年的成交单价甚至达到2.9万元以上。
但置业顾问也明确表示,项目的划片要等到两年之后,也就是说,学区光环依然存在不确定性,如果因考虑学区购买的,需要注意这一问题。
三、停滞多时的项目与自持商业
天府汇中心的前身是汇日国际广场,项目最初于2010年12月23日开始动工,到了2013年便整体停工。停滞多时,此前盛传的四季酒店也并无准确的回复,项目本身也存在着一定的不确定性。同时,置业顾问介绍,项目的商业部分将由开发商全部自持运营,但其目前在成都,甚至内陆都尚无商业打造及运营案例,因此对于商场后期的情况依然存在一定的风险。
地块由开发商在2009年取得,至今已经历时10年,而根据开发商介绍的2021年交房,也就是说,住宅产品的使用年限已经不足60年,商业产品的年限更短。
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