原告（反诉被告）：周关根，男，汉族，1955年3月3日出生，住浙江省诸暨市。
原告（反诉被告）：戚桂珍，女，汉族，1969年1月21日出生，住浙江省杭州滨江区。
两原告委托代理人(特别授权)：陈允周，浙江泽大律师事务所律师。
被告：汪宝忠，男，汉族，住浙江省杭州市滨江区。
委托代理人（特别授权）：应建文，浙江商祺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：汪英，女，汉族，住浙江省杭州市滨江区。
委托代理人（特别授权）：应建文，浙江商祺律师事务所律师。
原告（反诉被告）周关根、戚桂珍与被告汪宝忠、被告（反诉原告）汪英农村房屋买卖合同纠纷一案（立案案由：所有权确认纠纷），本院于2016年12月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年1月18日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）周关根、戚桂珍的委托代理人陈允周，被告（反诉原告）汪英及委托代理人应建文，被告汪宝忠委托代理人应建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周关根、戚桂珍向本院提出下列诉讼请求：1、判决确认杭州市滨江区浦沿街道联庄社区联庄一区118号房屋所有权及该房屋占用范围内的宅基地使用权归二原告所有。2、本案诉讼费用由被告承担；在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原被告之间的《购房协议》有效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年9月29日，二原告与二被告签订《购房协议》一份，二原告向二被告购买位于联××区××（××沿街道××社区××区××）房屋（××围墙道地，不包括附房），房款250000元。之后二原告依约支付了房款，二被告也于2004年向二原告交付了房屋，二原告居住该房屋至今。现双方就房屋所有权及宅基地使用权发生纠纷。故诉至法院。
两被告辩称，双方签订的合同违反法律强制性规定，属于无效协议，且破坏了原来双方的意示表示，请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告汪英向本院出下列诉讼请求：1、判令反诉人与被反诉人签订的《购房协议》无效，责令被反诉人依法返还占用的房产；2、本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：一、诉讼双方签订的购房协议因违法无效。根据《土地管理法》第六十三条及相关规定，农村集体土地（包括宅基地）使用权除特殊情况外，禁止流转。私下买卖农村房屋是法律明文禁止。根据《合同法》第52条规定，《购房协议》应确认无效。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”被反诉人周关根为城市居民，无权购买农村房屋，戚桂珍宅基地统一在联庄社区联庄二区161号户内，其购买别处农村房屋也违反了土管法第六十二条关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。由于被反诉人缺乏签订协议主体资格条件，其所签协议违法无效。第三，反诉人与被反诉人签订的《购房协议》未经本经济组织（村委会或村集体全体成员）同意或批准，更未依照《中华人民共和国土地管理法实施条件》第六条规定，办理过变更登记手续，故购房协议没有生效；二、被反诉人破坏了合同基础，致使合同无继续履行的条件和可能。原告未经权利人许可，擅自于2009年在被告宅基地上添附房产，在原楼层的基础上加盖了一屋楼房用于对外出租，且对被告的异议和反对置之不理，原告违背了诚信原则，原告获取的非法利益已超过了协议款项，致使原协议在事实上无继续履行的条件和可能；三、地上建筑物不能脱离地权处分，维持现状对反诉人极不公平。反诉人是在急需用钱的特殊状态下签订（反诉人真实意示受限），协议的内容和主体均违反土管法的强制性规定。应属无效协议。
反诉被告周关根、戚桂珍辩称，双方签订的购房协议有效，被反诉人有权继续占有房屋，请求驳回反诉人的诉请。
本院经审理认定事实如下：2004年9月29日，甲方汪英与乙方戚桂珍、周关根签订《购房协议》一份，协议主要内容如下：1、位于联××区××楼××房（××围墙道地）经双方协议将整房的房产卖给乙方，所有权终生归乙方。2、购房现金共计贰拾伍万元整，不包括附房。3、付款方式分两次付清，第一次于十月六日付十五万（包括壹万元定金），第二次于甲方搬出并交钥匙之日再付十万元整。4、若房屋遇到折迁，整房所有赔款归乙方所有，在地区所规定的甲方个人平方数字归甲方自己所得。5、本协议自签订之日起生效，双方不得反悔，若有一方违约，应承担对方的一切损失。该协议由作为出卖人的甲方汪英与作为买受人的乙方戚桂珍、周关根签名。经原被告庭审确认，另一被告汪宝忠在甲方处签名实为误签，其本应在甲方证明人处签名。协议签订后，双方依约各自履行了付款交房义务。
另查明，汪英户籍所在地为杭州市××区××社区××区××号。戚桂珍户籍所在地为杭州市××区××沿街道××区××号，其父戚关兴于1984年10月19日在联庄村（社区）申请批地建房。户内人员包括戚桂珍。周关根系城镇居民，户籍所在地在浙江省诸暨市暨阳街道人民中路197号1单元301室。
本院认为，本案当事人争议焦点在于双方签订的购房协议究竟是有效还是无效。判断本案合同效力，本院从以下几方面进行分析：
一、农村房屋买卖是否为相关法律、行政法规的强制性规定所禁止。对此，土地管理法第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《浙江农村宅基地管理办法》规定，出租、出卖、赠与他人或者以其他形式转让宅基地上建筑物的，不得再申请宅基地，由此，可得出结论，农村房屋可以出卖、出租。
二、买房人的主体资格对农村房屋买卖合同效力的影响及其法律后果。
1、关于禁止城市居民购买农民住宅问题。
城市居民购买农民住宅，在本案合同签订前，即为国家相关政策所禁止，如：1999年5月6日，国务院办公厅国办发[1999]39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》文件，其中有规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。此后，相关部门也有相关政策出台。但经查，这些政策均非法律或行政法规的规定。故本案中买受人周关根虽属于城市居民，但本案合同并不属于农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规而无效的情形。
2、关于同一集体经济组织成员购买农民住宅问题。
戚桂珍与汪英为同一集体经济组织成员。戚桂珍欲取得买受房屋所有权及宅基地使用权，其应当符合法律、行政法规和国家关于宅基地分配、使用条件的规定。在办理住房所有权转移登记时，应提交农村集体经济组织同意转移的证明材料等。但本院认为，关于同一集体经济组织成员，买受人是否有宅基地使用权取得资格及买卖是否经集体经济组织批准同意，是买受人能否取得房屋所有权及其宅基地使用权转移登记的条件。买卖协议未经相关机关批准同意，并不影响合同本身的效力。
综合以上两点，涉案房屋的买卖，因买受人周关根的城镇居民身份且未报经集体组织同意，故在行政法上，不能被允许办理房屋所有权及宅基地使用权转移登记。依据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中买受人尚未取得涉案房屋的所有权及宅基地使用权。但双方签订购房协议系债权行为，并不能据此否定合同本身的有效性。
三、涉案购房协议的效力
本案中双方购房协议的订立，并不存在反诉原告主张的乘人之危违背当事人真实意思表示的情形存在，即使存在，出卖人也未在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权。相反，出卖人已将房屋交付给买受人。多年来，买受人也一直占有使用。故购房协议系双方当事人真实意思表示，也无合同法第五十二条规定的无效情形的存在。故双方购房协议自成立时起生效。买受人占有房屋及房屋宅基地系依据有效合同，其占有有正当权源，依法应受保护，反诉原告要求返还占有无法律依据。此外，合同内容中，约定“若房屋遇到折迁，整房所有赔款归乙方所有，在地区所规定的甲方个人平方数字归甲方自己所得”，也未违反法律、行政法规规定，在双方当事人之间有法律约束力。
诚实信用原则，学理上谓之“帝王条款”，作为一项基本原则，当事人进行民事活动应予遵循，始可保护交易安全，维护交易秩序。综上，本院对原告主张合同有效的诉请予以支持，对反诉原告主张合同无效的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：
一、戚桂珍、周关根与汪英签订的《购房协议》有效；
二、驳回反诉原告汪英的诉讼请求。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告汪英负担。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告汪英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员朱王飞
二〇一七年三月二日
代书记员韩奇
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