朱某在签订商品房买卖合同后，办理了预购商品房预告登记。后朱某死亡，朱某的配偶陈某办理了继承公证，然后持朱某签署的商品房买卖合同、身份证、继承公证书、预告登记证明原件等申请材料向登记机构提出注销登记申请。
登记人员受理后，经审查发现，陈某提供的继承公证书中明确提及朱某的遗产为“二分之一产权”，但查阅不动产登记簿、档案查询发现，朱某在签订商品房买卖合同及申请办理预告登记时都声明为“单独所有”。对此，登记机构审核部门内部产生了两种不同意见：一种意见认为，既然陈某继承的只有二分之一产权，就不能单独申请相关登记，应该修改公证书、明确继承遗产为全部产权才可以办理；另一种意见认为，陈某应当具备申请登记的资格，公证机构和登记机构审查内容不一致，不影响其行使继承权，但应根据“登记的连续性”原则，首先申请预告登记的转移，成为登记簿记载的预告登记权利人后方可申请注销登记。
两种不同意见的存在，导致该登记受理后被暂时搁置。
审核人员产生不同的意见，主要有以下几个方面的原因：
一是部分审核人员没有正确认识公证机构和登记机构职责及工作程序的明显差异。对于公证机构而言，其依据《公证法》行使调查权，在办理继承公证的过程中，其进行的是实质审查。陈某在申请继承公证时，为了证明自己是法定继承人，向公证机构提交了结婚证，公证机构据此根据《婚姻法》有关夫妻共同财产的规定条款，认定朱某遗产只有“二分之一产权”并无错误。至于登记机构，由于是依申请登记，按照“意思自治”原则及“合理审慎”审查原则，不应对申请人的意思表达进行真实性的调查。也就是说，在朱某申请预告登记时，一方面，其提交的登记原因证明材料—— 商品房买卖合同中明确只体现其一人且其也声明为单独所有，该合同已经房管部门备案，属于有效合同；另一方面，其申请登记时也明确在申请书上表达了单独所有的意思表示，登记机构依据已备案的商品房买卖合同记载内容、申请人真实意思表示，为其办理了“单独所有”的预告登记，由于申请人婚姻状况不在登记机构审查内容之列，因此该预告登记信息记载应当认定为真实有效，同样不存在登记错误。
二是审核人员对登记原因证明文件各自的作用和意义不够明确。虽然在继承公证文书中明确朱某的遗产只有“二分之一产权”，导致公证事项与登记机构在不动产登记簿中记载的权利状况不符，但由于两家机构都不存在错误，所以在审核过程中应当采取“求同存异”的灵活处理方式，正确认识继承公证文书在不动产登记过程中起到的作用和意义。换言之，继承公证文书在本次登记过程中最关键的作用，应当认定为“明确了陈某是朱某遗产的唯一继承人，具有唯一继承权”。即便公证机构认为陈某只能继承 “二分之一产权”，也是基于《婚姻法》认定“陈某本来就具有另外二分之一产权”这一事实。因此，通过继承权归属的认定，不管是公证机构认定的“1/2+1/2=1”，还是登记审核人员认定的“1”，都殊途同归地明确了陈某通过继承取得了该房屋的“全部产权”。因此，不应要求陈某再去公证机构变更公证文书内容。事实上，在登记实务中，如果真的强制要求陈某前往公证机构变更公证文书，公证机构也一定会不予受理，因为公证机构并无过错，其基于《婚姻法》做出的认定完全合法准确。
三是对于“登记的连续性”原则与“高效、便民”服务理念的结合还需要灵活掌握。若陈某办理继承公证手续后，此次申请的是“国有建设用地使用权及房屋所有权”转移登记，则登记审核人员根据“登记的连续性”原则认为其应当先办理预告登记的转移，使不动产登记簿记载和真实权利状况相一致后，再受理转移登记申请，这样的要求应当说并无不妥。但陈某此次申请的是预告登记注销，且注销的原因是放弃预告登记权利，鉴于其已做出相关放弃声明，此种情况下再机械地要求执行“登记的连续性”原则，就与“高效、便民”的服务理念不相适应了。因为这将直接导致办理程序的无谓增加，以及办理周期的无谓延长，且从一定程度上造成了行政成本的增加和浪费。
讨论上述两种不同的观点，还会延伸出这样一个可能没有考虑到的法律问题：申请人放弃预告登记权利时，是否应当依据《继承法》有关条款的规定收归国有。虽然公证机构明确陈某继承的为“二分之一产权”，实际上从《合同法》《物权法》两部法律的相关规定来看，因为该处不动产尚未办理首次登记，陈某继承的遗产实际上应当认定为“基于朱某签订的商品房买卖合同自然获得的债权以及已办理的预告登记权利”。预告登记权利是《物权法》中单列的一种特殊物权，它既不属于所有权，也不属于用益物权，更不属于担保物权。因此，应当认为预告登记权利属于基于合同债权设立的一种“准物权”，陈某仅仅声明放弃了预告登记权利，但债权仍然予以保留。据此，无论是从没有可供收归国有的“物权”角度出发，还是基于生效的债权仍然归属于陈某这一事实角度出发，都应该不予考虑“收归国有”的问题。
针对上述案例，在经过充分的法律法规研讨后，审核科室对登记机构“合理审慎”审查义务的范畴进一步予以明确，确定了继承公证书在本次登记中的作用和意义，同时结合“高效、便民”的服务理念，通过拟制相关放弃声明模板由陈某签署作为登记原因证明文件之一，顺利地解决了该争议问题，为申请人办理了预告登记的注销登记。
作者单位：河南省郑州市不动产登记中心
《中国不动产》2019年第5期
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