目前，中国正面临快速老龄化的挑战。据统计数据，2005年，相对每100名适龄工作成年人，仅有16名中国老年人。这一老年抚养比到2025年将会翻番到32％，到2050年会再翻一翻，达到61％。到2050年时，将会有4.38亿中国人年龄达到或超过60岁，其中1.08亿人超过80岁，2050年劳动者的负担将增长3倍。
对于人口老龄化通常有两方面含义：一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。国际上的通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10％，或65岁以上老年人口占人口总数的7％，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。
从中国的数据来看，2005年，中国60岁或者以上的人口比例为11％，相当于发达国家平均数的一半左右。但未来几十年里，老龄化浪潮将会席卷中国，60岁以上老年人口所占比例将会迅速提高，预计2015年，这一比例将达到15％，2030年跳升至24％，2050年达到33％。
中国老龄化对各行业的巨大影响：
中国人口老化对自身经济以及世界经济的影响，是多层面的，以其中最重要的是对制造业为例：中国制造业在过去十几年的崛起，对整个行业进行了重新定义，球消费者的消费模式也因此改变。毫无疑问，拉动中国制造业的第一要素是人力资源。源源不断、廉价高效的民工，是“中国制造”的法宝。
中国制造业工人工资是马来西亚工人的1/4，而马来西亚工人工资是日本工人的1/10。中国工人工资是墨西哥工人的1/4，而墨西哥工人工资是美国工人的1/10。印度尼西亚、印度的工人工资低过中国，但是当地严苛的劳工法以及落后的基础设施拖累了制造业的发展。
但是一个新趋势已经形成：中国的劳动力年增长已从上世纪80年代的2.2%，降到今天的1%。而5年之后则几乎接近零增长。
换言之，目前中国的制造业模式，十年以后便难以为继。中国要想维持制造业的荣光，要么加大资本投入，要么提高科技含量，总之人均生产力必须有一个显著的提升。改变——这就将是老龄化趋势下的必然后果。
事实上，不光制造业，中国的老龄化，必定会对整个经济结构和各行各业产生巨大影响。寿险、休闲、银行、医疗等行业有望从中获益，而其他行业则面临这巨大的机遇和挑战。其中不乏备受冲击的制造业等被严重负面影响的行业。
同时，中国老龄化不同于发达国家之处在于：速度快，未富先老。
据了解，美国目前的老年人所占比重与中国相当，但美国的人均收入是中国的4倍。此外，日本、韩国也经历了极其快速的老龄化进程，但他们在面临与中国同样的人口转变阶段时却富裕得多，中国可以说是第一个未富先老的大国。
这样意味着中国是一个过早老龄化，没有足够的时间来构建一个现代化的福利国家。养老制度面临重大挑战。
而这一点，是再考虑其对相关行业的影响是不得不考虑的一重要负面因素。
老龄化对地产的影响：威胁与机会并在
市场经济，决定地产最终命运的始终是供求关系。人口老龄化对房地产的威胁正在于青年人口需求量的逐年减少。
有研究表明，中国的城市化正在快速进行中，所以中国地产长久的走势注定是繁荣。没有错。
但是中国快速的老龄化则却反面证明了中国地产像目前这般的最好日子并不能延续几十年那么久。
（2005年中国人口结构图）
从上图可以看出，中国最后一个人口高峰是1985—1990年出生的那帮孩子。而2009年的今天，85年出生的已经24周岁，开始步入刚需婚房阶段。在90年之后，出生人口数量则在下降。
意味着，当90年的那帮孩子也买了房子之后，中国房产的绝对需求将会降低。
但这只是其一。
其二，近10年的地产黄金岁月，不光是因为人口红利，更重要的是整个中国房地产的一个从无到有和更新换代并存的年代。
中国房地产的真正发展大约是从90年开始，而大众普通百姓的购房大约是从98年房改后才开始。98年一开始所有年龄段的人都具备购房需求，最近几则来更多地是70后的刚性、改善投资需求和80后的刚性需求重合的产物。这种需求的重合，决定了过去的10年是中国房地产的最黄金10年。
但是，房产从无到有的过程一旦完成，其更新换代的速度决定了刚性需求的降低——刚需会仅仅局限于青年人，而且将更多的局限于90年以前出生的这一帮青年人。因为当90后也就是65—70后们的后代们长大后，由于计划生育国策，他们中的许多会遗传不止一套的房产，他们到了婚龄后对房子的刚需会大大低于现在。
其三，从购买力来讲，现在年轻人的购房形式大多是家长出首付或全部帮忙，年轻人凭自己的收入基本不可行。
但是，现在的年轻人是独生子女，其父母和岳父岳母两家帮一小家容易，而且他们的父母并不是独生子女，几家养他们的爷爷也不是问题。但人口老龄化的问题就在于，几年后，会是这一个小家养两大家，甚至包括他们的祖父辈。那时候就是问题了。
2005年相对每100名适龄工作成年人，仅有16名中国老年人。这一老年抚养比到2025年将会翻番到32％，到2050年会再翻一翻，达到61％。到2050年时，将会有4.38亿中国人年龄达到或超过60岁，其中1.08亿人超过80岁，2050年劳动者的负担将增长3倍。
最重要的是中国的养老制度远远谈不上完善，尤其是第一代进城的青年的父母们更多的是依靠家庭养老，到时的养老压力势必打压购买力。
其四，再说说中国城市化，中国目前的城市化水平在45%左右，未来大约还有3亿人口要进城。
而这正是中国房地产还会继续繁荣的最根本保证。
但是，房地产如同这十年的黄金岁月再也不会来临了，因为，这10年的城市化速度已经飞快，而以后城市化的进程并不会比现在更快，意味着同等条件下，老龄化的影响决定了将来中国的地产需求不会比现在更多。
几点综合下来，意味着中国房地产的繁荣还将持续很长时间，但长期却是稳中走低的形态。
当5年后，随着最近的一次婴儿潮都买了婚房后，中国地产的激烈竞争将真正来临。而到时由于惯性，地产商们突然由供不应求转换到供过于求，会有不适感。
届时将有一段痛苦的时期——人口红利在房地产行业上消失的这一段时间，那时，那时不会再出现目前这种各行各业挤进房地产的怪现象。
而是许多开发商会在竞争中转行、出局或死去。
老龄化对目前开发商的机会点：
大势面前，最智慧的选择是站立在时代的潮头。老龄化尚未实质显现的今天，对大多数开发上来言，把握潮流意味着把握未来。而老龄化带来的最大机遇就是，顾名思义，更多地关注老年人需求。
有以下几种思路供参考：
“老年公寓”的开发：
目前，中国各大城市的“住宅产业”早已是“风起云涌”，也进行了一定的产品细分：比如旅游地产、商业地产、住宅又分为小户型公寓，大户型，别墅等几个方面，但作为“夕阳产业”的“老年公寓”目前仍是被“遗忘了的角落”。那么 “老年公寓”现在该不该建？该怎样建设？
老年公寓现在应慎重考虑，原因就在于过于超前，几乎是国内该领域的探路人，成功后收益大，但同时风险极大。更重要的是，老年公寓实质上并非简单的房地产开发，而是另一类综合产业，涉及医疗、陪护、休闲养生等诸多方面。作为开发商应该重点研究的还是老年公寓其独特的建筑及开发模式，更多的应作为配角出场，顺应整个养老产业的发展前行。
而欧美的老年公寓从70年代开始盛行，目前美国老年公寓有三类：
自住型（Independent－living）老年公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。
陪助型（Assisted－living）老年公寓，向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。
特护型（acute－care）老年公寓，此类公寓除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。
国外的经验更多的表明老年公寓这个细分市场的产生将大有可为。
现有开发模式下的老龄需求考虑：
这将使所有住宅开发商都应关注的方面，因为这种老龄需求更多的体现在住宅开发的细节和理念方面，而这些对于目前的开发模式完全是锦上添花，而毫无弊端，小投入就完全可以达到的大效果。
更重要的是，所有的人都会老去，一个楼盘对老年人需求的重点考虑，将是该楼盘的重要卖点之一。
国内已有不少楼盘在这上面做了文章。
在实际开发中，对于老年需求可以特别予以考虑的细节有以下几点供参考：
1、可分可合的“两代居”户型：
一组调查数据显示，有将近65%的老年人希望与其家人居住在一起，而只有35%的老年人希望与家人分开居住，值得注意的是，对这35%的老年人做进一步的深入访谈可以发现，所谓“与家人分开居住”一般仅仅指于子女或其他亲戚分开居住，并不意味着他们希望离开自己的私宅。只有极少数的老年人愿意入住养老院、老年公寓等公共性的老年设施。
但同时年轻人的思想中，与父母同居一室则意味着更大的约束感和不便感，这一点在80后的思想中体现的尤为明显。
同时，有人把两代人的“亲情置业”，细分出一个时间表，就是两代人的两个１０年。第一个１０年，大多数时间是长辈替晚辈照顾家务、小孩，而第二个１０年，大多数时间则是晚辈照顾上了年纪老人的日常生活。
而这正是两代居户型的机会点：可分可合，两全其美。既能照顾老人，又让老人和自己有相对独立的生活空间，避免生活起居和生活习惯的差异。也就是说，两代人虽然居住在一起，却又互不干扰。
两代居户型大致分为以下几类：
单元式两代居：
是指两代人居住在同一或临近小区的不同单元。通常，老人住小户型，年轻人住大户型。
（63平米） （99平米）
拼接式两代居：
指两套相互联系的户型的组合，可以是平面上的也可是不同楼层的，大多通过玄关或入户花园拼接户型，如“3+1”、“2+1”组合等。
（“2+1”的组合，二房和一房由入户庭院连接。
生活方式一：北面一房作为老人独居空间，独立又方便子女临近照顾；
生活方式二：北面一房作为年轻夫妇的套房私人空间，南面作为老人和第三代的空间；
可视购房者自身需求偏好灵活而定。)
邻居户型:
一个楼层内的相邻户型，完全独立单元门入口。
（左面70平米，右面90平米）
可分可合两代居：
可以分开为两个独立户型，又可通过装修，打掉非承重墙，成为一个大户型。
（改造前） （改造后）
非承重墙可自由拆分拼接改动户型。
由公共走道连接A户型和B户型，可纳为私有面积。
这样既可合二为一，又可分开投资，具备两代居和出租两种功能。
2、无障碍设计：
毫无以为，老年人行动不便，加上部分老年人会因为疾病等原因不得不借助轮椅，小区的无障碍显得尤为重要。
无障碍体验应特别注意以下两个方面：
一是小区内的无障碍通行，包括小区入口，单元门入口的无障碍通道；
二是注意户型的内部通道设计，要能满足轮椅的自如通过。
比如设平开门时应向外开启，门扇开启后净宽不应小于80厘米；门上设观察窗口和关门拉手，可方便乘轮椅者将门关上，如果只能使轮椅进入而不能转动一定的角度，在使用上会带来不便和困难；在合理的设计下，建议淋浴式卫生间最小面积为4.5平方米，浴盆式卫生间最小面积为5.5平方米。当然，这些户型可在小区内占据少量或一定比例。
3、医疗及急救服务：
在都市生活中不乏“空巢老人”，家中只有自己或老两口，而许多老年人患有心脏病等急性疾病，独在在家时一旦发作则容易发生危险。而据一条旧新闻，清华大学曾发生过数例老教授死于家中而无人知晓的案例。
物业公司可将此服务重点研究，比如为老年人登记，发放急救呼叫器，定期组织体检等。
甚至可与医院和就近的门诊进行产业合作，作为盈利项目。
4、清楚的方向性和明确的标志系统：
老年人记忆力逐渐减退，活动能力下降，这样的设置可以为老年人提供活动上的方便。
比如楼宇号，小区内的道路指示、楼层号等尽可能做到醒目而明确。
5、安全感和安全性：
老年人属于弱势群体，确保老年人的安全非常重要。这也包括两方面的内容：
一方面，社区的人员构成不能过于复杂，以便从“人”的角度杜绝安全隐患；
另一方面，社区内部的道路交通，活动环境应该安全可靠，同时尽可能的装备周界安防系统和实现社区内的人车分流，从硬件方面确保安全。
6、其它细节方面：
比如卫生间的设计，应做到地面防滑，应在它们周边的墙壁尤其是浴缸上方设置安全抓杆，能承受100千克以上的重力，在尽端要弯入到墙内。抓杆的最佳水平高度为70厘米，垂直高度为140厘米，其材料最好为直径32—40毫米的金属或塑料管材。
7、其它延伸服务
建立小区内诊所，老年活动中心；设立老年婚介所；开办老年学校；设立老年人才市场；开展老人法律援助、庇护服务等。
总之，老龄化浪潮之下，开发商应做的是，把握机会，善于创新。只有造出更符合时代潮流的房子，才能真正发展壮大。
此外，更重要的是营销推广方面，应把握大趋势下人们的心理变化，深挖客户的潜在需求，只有这样，才能更好的打动客户。
