美国的佛罗里达州，在上世纪 20 年代就曾经发生过一场房地产泡沫，众所周知的华尔街股市崩盘，其实和那次房地产泡沫有很大关系。怎么回事呢？
土地恐慌
大家知道，佛罗里达州位于美国的东南端，靠近古巴，由于地处偏僻，在第一次世界大战之前，佛罗里达的地价一直比美国其它地方低得多。但佛罗里达有个好处，就是风景气候好，冬天温暖湿润，是美国人的一个度假胜地，每年一到季节，富人便乘飞机南下，有点像中国的海南岛，每年都有很多北方人过去休闲度假。原先由于交通不便，去度假的以富豪居多，但正好赶上当时汽车迅速普及，比如当时著名的福特汽车公司的 T 型车，非常便宜，大量的中产阶级拥有了自己的汽车，可以很方便的南下，当然这个车比较简陋，在有钱人眼里不够优雅，所以很多南下的北方佬被称为 ' 锡罐观光客 '。但无论如何，越来越多的人涌入佛罗里达，带动了佛罗里达旅游业的兴起，以至于有一个说法 ' 美国四分之一的财富在这里流动。'
佛罗里达州政府自然不可错过这难得的发展机会，为了吸引旅游者和投资者，州政府不遗余力的改善当地的基础设施，甚至不惜为此高息举债，各种建设项目如高尔夫球场、私人俱乐部、休闲山庄、临海公寓等等大举上马建设。渐渐地，房地产也跟着繁荣起来。当时人们都在谈论：佛罗里达的人口增加这么快，土地供应却只有这么多，很快还不被抢购一空？这种想象加剧了人们对于房价上涨的预期。所以当时人们有一句口头禅：' 今天不买，明天就买不到了！' 土地的价格节节暴涨，最后达到超出想象的地步。从 1923－1926 年，佛罗里达人口暴增，土地价格也一飞冲天，比如当时大量美国富人聚集的一个地方叫棕榈滩岛，其中有一块地，1923 年值 80 万美元，1924 年达 150 万美元，1925 年竟高达 400 万美元，3 年涨了 5 倍。
投机盛行
暴利促使投机盛行，当时买土地的定金是 10%，也就是说，土地价格每升 10%，炒家的利润就是 100%，当时还流传着一个故事，说几年前有人用 800 美元在迈阿密海滩买的一块地在 1924 年卖了 15 万美元，这种一夜暴富的故事到处流传，吸引着无数人进来投机。一时间，地产商疯狂拿地。
比方当时有个房地产大亨，叫梅里克。为了卖房想尽了招数。不仅花钱修筑四通八达的公路网，还购买专门的旅游大巴搭载客户观光，观光的时候还给你看马戏团表演，你要是买房的话，甚至带你做飞机俯瞰你购买的房产。不仅如此，梅里克还请来一位知名政客给自己站台，这个政客叫布莱恩，曾经竞选过总统，竞选的口号就是为小人物而战，反对金本位，是个很著名的演说家，所以在美国有一定的影响力。当时布莱恩因为自己的妻子患有关节炎，为了让妻子过得舒服些，就把家正好搬到了弗罗里达州，很快在当地受到关注，梅里克看上了布莱恩的身份和影响力，就想拉他站台。原先布莱恩的演讲内容很多都是反对金本位的，但梅里克就跟他说：来吧，别反对什么金本位了，来赞美我的 ' 金海岸 ' 吧！金海岸就是梅里克位于沿海等待开发的土地。当然，让人站台得花代价，梅里克每年支付给布莱恩 10 万美金的酬劳，一半以现金支付，另一本以土地支付。一番运作下来，梅里克取得了意想不到的效果：在 1924 年 11 月到 1925 年 3 月短短几个月，梅里克的土地销售创下 4 百万美元的纪录。
还有的开发商土地不够用，甚至把海底的地皮都卖了出去。比方当时有个房地产商，在当地赫赫有名，叫卡尔 o 费雪，一开始开发几个著名的海滩，但沙滩面积就那么大，最后土地不够用，卡尔干脆把挖掘设备搬到海滩，靠挖沙子来填充沙滩，以此获得更多土地。当时美国有个幽默作家这样写到：' 卡尔把一队客户带到沙滩上，让他们挑选一片清澈平静的水面，然后他就承诺在这片水域上给你造一个私家岛屿，你就能自己当一个小小的孤岛鲁滨逊了。'
庞氏再起
在炒作土地的人群中，还出现了一个人的身影，谁呢？大家熟悉的旁氏骗局的创始人庞兹。庞兹一开始炒作回邮券，在庞氏骗局暴露以后，被控欺诈判了 3 年刑，后来在缴纳保释金获释后，正寻思东山再起，苦于没有机会，真好赶上佛罗里达的地产泡沫，于是收拾打点一番，于 1925 年来到了佛罗里达州，又开始用化名做起房地产生意，此时摇身一变，成了一块土地的发起人。庞兹要 ' 开发 ' 的这块土地，位于杰克逊维尔市西边 65 英里，是片荒芜的土地，长满各种野草、灌木丛，庞兹将这块地像切蛋糕似的，划分为很多小块，这样投资者就能获得他们自己的宅地。怎么划分呢？每英亩土地分成 23 份，相当于每个投资者只要花 10 美元就能拿到自己的一小块地。后来庞兹干脆组建了自己的庞氏土地公司，从投资者那里筹集资金，收益比之前的回报还要诱人：投资者每投入 10 美元，在 60 天内就能获得 30 美元，即 2 个月收益翻 3 倍，比房价的涨幅还要高。很显然，这么离谱的收益，拿什么兑付呢？唯一的办法就是把土地卖给新的投资者，再用获得的现金支付前面的投资者。其实玩的还是一样的把戏，只不过回邮券变成了土地。最终，这个骗局还是被戳穿，庞兹的身份再次暴露，又被起诉判罪。
炒地皮的人成群结队，土地价格飙涨带动房子价格的飞升，1 幢房子 1 年涨 4 倍的情况在当时比比皆是，所以炒房也开始成风。疯狂到什么程度？拿迈阿密来说，当时有一份《迈阿密先驱报》，因为刊载了巨量的房地产广告，成为当时世界上最厚的报纸。1925 年，迈阿密市出现了两千多家地产公司，开发商聘请乐队和马戏团吸引顾客。当时该市仅 7.5 万人口，其中竟有 2.5 万名地产经纪人，即平均每三位居民就有一位专做房地产买卖。要是回到当年的佛罗里达，你会看到大街上站着各种穿着白色西装的年轻的 ' 小鲜肉 '，这些人被称为 ' 保证书小伙 '，因为他们手里拿着一种保证书，向客户推荐购买，这个保证书相当于购房定金，但很多人买 ' 保证书 ' 根本不是为了买房，就是等待房价上涨后转手卖出，赚取差价，1925 年夏天，保证书一天就可能被转手倒卖 8 次。而且，这个保证书收据还能像货币一样流通，酒店、夜总会都接受这些收据。
银行助推
当然，佛罗里达泡沫之所以能起来，和银行等各种金融机构的推波助澜也有很大关系。本来，银行比较保守，批准贷款要看你的财务能力，但随着土地价格不断升高，佛罗里达的银行也坐不住了，只盯着房地产的价格，道理很简单，你不做生意，其它银行抢着做。所以投资者很容易地从银行获得贷款，一般人在购房时只需 10% 的首付，其余 90% 全是房贷，你只需支付一定利息，然后坐等一个好时机将房子卖出去，而售价往往是原价的两倍以上，还清贷款后，所赚得的利润可达 10 倍以上。
如果说银行这还算保守的，当时有另外一些金融机构，更加激进。比如有很多房地产商建立的建筑和贷款协会，类似于互助储蓄银行，这些协会通过降低首付比例、发放二次抵押贷款等方式刺激人们贷款买房，贷款全部用房地产作为抵押。房地产商贷款的同时，还对外发行债券，当时开发商发行了大约 100 亿美元的房地产债券，其中约有三分之一都是以住宅按揭利息为基础发行。有人说，这不就是 2008 年次贷危机中的次级债券玩法吗？没错，次级债其实根本不是什么 ' 金融创新 '，早在 80 年前的佛罗里达泡沫中就已经使用过了。
贷款用房地产作为抵押，发债也用房地产作为抵押，这一切顺利运作的前提，是房价的持续上涨，可是，谁能保证房价会一直上涨？一旦下跌，就是这些银行、金融机构就是陷入资不抵债。
大崩盘
事实也如此，佛罗里达房地产泡沫破可谓来得快，去得也快。随着资产价格被一步步地推高，风险也在持续累积，当房价贵到不能再贵的时候，当该买房的人都买了房的时候，房价开始停滞不前，泡沫走到了崩溃的边缘。
标志是 1926 年 9 月的一场飓风，当时袭击了整个佛罗里达州，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，摧毁了 13000 座房屋，导致几百人丧生。当年年底，崩溃来临，先是交易量下跌，迈阿密的房产交易量从 1925 年的 10 多亿美元急剧萎缩到了 1926 年的 1.4 亿美元，很多后来进入楼市的人开始还不起房贷，纷纷抛售手中的房地产，但新的买主消失了，已经没人接盘，于是房价暴跌，连锁反应就此展开，大量房企破产，银行坏账迭出，像佛罗里达州和临近的佐治亚州，最终有 155 家银行破产，一些破产的企业家、银行家或自杀或发疯，有的则沦为乞丐，包括美国著名的股票传奇人物利弗莫尔，当时也认为佛罗里达的土地会继续升值，结果也在这场游戏中损失惨重。这场泡沫最终引发了华尔街股市的崩溃，直至导致 20 世纪 30 年代的大萧条。
总结
通过佛罗里达房地产泡沫，结合我们之前讲过的日本楼市泡沫，我们可以总结出几个导致房地产泡沫的因素：政府推动、银行助推、投机盛行。其实，放眼历史，历次房地产泡沫基本离不开这几个因素。
最后，可以肯定的是，这个世上没有只涨不跌的房价，问题仅仅在于，它何时来临。◆
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