1、相关的税收政策
1.1财税（2016）36号文附件2营改增试点的有关规定
1.2国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的有关规定
注：因篇幅所限相关规定略去
2、简易和一般计税方法的选择
2.1.仅考虑土地成本抵扣进项税额的情况，简易和一般计税方法的选择
假定开发基本完成，仅土地成本可扣除销售金额，房地产销售单位平均价格（含税）为P，按一般计税方法计算可扣除的单位土地成本为A，销售面积为S。
2.1.1一般计税方法下应交增值税的计算
应交增值税=（P-A）×S÷(1+11%)×11%
2.1.2简易计税方法下应交增值税的计算
应交增值税=P×S÷(1+5%)×5%
2.1.3缴纳增值税相等时，土地成本占销售额比例的计算
（P-A）×S÷(1+11%)×11%=P×S÷(1+5%)×5%
A/P=50.045%时，
2.1.4结论：
当土地成本占含税销售额的比例等于50.045%时，简易和一般计税方法缴纳的增值税相同；即当土地成本占含税销售额的比例大于50.045%时，应选用一般计税方法；土地成本占含税销售额的比例小于50.045%时，应选用简易计税方法。
当存在其他费用和购进固定资产以及其他采用一般方法计算的开发成本项目时，土地成本占含税销售额的比例更小，需要和相关承建项目的单位进行协商，确定可抵扣的进项税额，进行详细测算才能确定。
2.1.5注意事项：
因土地成本抵减了销项税额，故土地增值税清算扣除项目将减少，一定会影响到土地增值税的清算，企业要综合平衡才能确定是否需要选择一般计税方法。
2.1.5.1比较一般计税方法和简易计税方法的整体税负举例（非普通住宅及其他项目）
假定项目含税单位销售价格为15000元，可售面积10000㎡，土地单位成本7500元，其他单位成本3000元(不含资本化利息)，除土地外不抵扣进项税额，试比较一般计税方法和简易计税方法的整体税负。
A、一般计税方法的税负计算：
应缴纳的增值税=（15000-7500）×10000÷（1+11%）×11%=7,432,432.43
税金及附加=7,432,432.43×（7%+3%+2%）=891,891.89
土地成本减少=7500×10000÷（1+11%）×11%=7,432,432.43
土地增值税可扣除金额=[(7500+3000)×10000-7,432,432.43]×1.3+891,891.89
=127,729,729.73
增值额=15000×10000÷（1+11%）-127,729,729.73=7,405,405.41
土地增值税=7,405,405.41×30%=2,221,621.62
B、简易计税办法的整体税负计算
应缴纳的增值税=15000×10000÷（1+5%）×5%=7,142,857.14
税金及附加=7,142,857.14×（7%+3%+2%）=857,142.86
土地成本减少=0
土地增值税可扣除金额=[(7500+3000)×10000]×1.3+857,142.86
=137,357,142.86
增值额=15000×10000÷（1+5%）-137,357,142.86=5,500,000.00
土地增值税=5,500,000.00×30%=1,650,000.00
从上述比较可以看出，采用简易计税方法综合税负较低；因此，对不同的项目采取何种方法需要综合详细测算，不能仅为了减少交增值税，而使综合税负上升。
2.1.5.2一般情况的计算
假定项目含税单位销售价格为P，可售面积S，可扣除的土地单位成本A1元，其他单位成本A2元(不含资本化利息)，除土地外不抵扣进项税额，一般计税方法和简易计税方法的整体税负比较。
A、一般计税方法的税负计算：
应缴纳的增值税及附加=（P-A1）×S÷（1+11%）11%×（1+7%+3%+2%）
土地成本减少=A1×S÷（1+11%）×11%
土地增值税可扣除金额=[(A1+A2)×S-A1×S÷（1+11%）×11%]×1.3+（P-A1）×S÷（1+11%）11%×（7%+3%+2%）
增值额=P×S-=[(A1+A2)S-A1×S÷（1+11%）×11%]×1.3+（P-A1）×S÷（1+11%）11%×（7%+3%+2%）
土地增值税=增值额×税率-扣除金额×扣除系数
B、简易计税办法的整体税负计算
应缴纳的增值税及附加=P×S÷（1+5%）×5%×（1+7%+3%+2%）
土地成本减少=0
土地增值税可扣除金额=[(A1+A2)×S]×1.3+ P×S÷（1+5%）×5%×（1+7%+3%+2%）
增值额=P×S÷（1+5%）-[(A1+A2)×S]×1.3-P×S÷（1+5%）×5%×（1+7%+3%+2%）
土地增值税=增值额×税率-扣除金额×扣除系数
分享到新浪微博
