2017年3月份,李雪(化名)看中了某个楼盘。
经过对比、分析、走访、仔细观察样板间,李雪决定交付了3万元定金,与开发商签署了一份《订购协议》。协议约定了定金、房号、面积、购房合同签订日期等信息,其中有一条约定,李雪到期不签购房合同,定金不退还。
七天后,到了签订购房合同的时间,李雪在朋友的陪同下来到售楼部。
看了购房合同,李雪发现购房合同附件里面有诸多不公平的条款,比如开发商逾期交房、逾期办证的责任非常小,而客户逾期付款则要承担巨额违约金。重要的是,合同附件里面有一条,样板房只是作为参考,客户不得以此为由要求开发商承担责任。
李雪认为,她就是看上了开发商的样板房才下决心要购买的,如果到时候交付标准与样板房不一致,开发商一点责任都没有吗,虽然置业顾问一再强调,是按照样板房标准交付。
李雪要求双方对合同进行修改后,才能签合同。
置业顾问非常为难,经理也做了很多解释,但是只是在强调全体购房者的合同一样的,没法修改,何况修改合同需要总公司开会决定,几乎不可能。
当天双方不欢而散。
没过几天,李雪收到了开发商寄来的一份催告函,主要内容是要求李雪在三天内签订购房合同,否则根据双方签订的订购协议没收其定金,且房子也会卖给他人。
李雪书面回复,除非开发商同意她提出的合同修改意见,否则不会签订购房合同。
果然不久,李雪收到了开发商的一份告知书,告知李雪不履行订购协议,构成违约,没收已经支付的定金。
李雪前往开发商协商,被告知因其违约,定金已经没收,不能再退回。
李雪诉至法院,要求开发商退回双倍定金。
李雪在诉状写道,双方还在协商购房合同签订事宜,开发商就把她定的房子卖掉,构成违约,应该双倍退还定金。
开发商答辩称,双方签订的订购协议合法有效,是约束双方当事人要签订正式商品房预售合同的行为。李雪到签订日期后,以各种理由拒不签订,构成违约,没收定金的行为是合同约定好的,要求法院驳回其诉请。
法院审理后认为,李雪与开发商订立预约合同的目的,将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来,并约定后续谈判其他条款,直至本约订立。预约合同的意义,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。
如果一方违背公平、诚信原则,或者否认预约合同中的已决条款,或者提出令对方无法接受的不合理条件,或者拒绝继续进行磋商以订立本约,都构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任。反之,如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,则属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下,预约合同应当解除,已付定金应当返还。
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判决
法院审理认为,本案双方当事人在磋商本约合同时,未能就各自应负的违约责任及逾期交房免责期限等事项达成一致,是基于各自利益考虑,亦不存在违反认购协议的情形,磋商未成属于不可归责于双方的原因,故双方签订的订购协议应当依法解除,开发商应当返还李雪的定金。
法院最终支持了李雪的部分诉讼请求。
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