轮候查封是否可以阻却房屋买卖合同的履行

一.基本案情 

2018年6月9日，黄小鸭与王美丽签订《房屋买卖合同》，约定将备案登记在王美丽名下的一套房屋出售给黄小鸭，成交价款为100万元。因房屋未办理初始不动产证且尚欠银行按揭贷款50万元，双方约定待开发商将不动产权证办至王美丽名下后再进行过户。

2018年6月15日，王美丽收到首付款40万元后将房屋交付给黄小鸭。同时，双方补充约定房屋过户前的银行按揭贷款由黄小鸭偿还，该部分款项转化为购房款，从尾款中扣除。

2018年12月20日，开发商发出可办证的通知后，黄小鸭便催促王美丽办理不动产权证，但王美丽未予以理会。

2019年1月5日，黄小鸭看到银行发给王美丽的《信用卡催款函》，催款函中载明王美丽的银行信用卡尚欠30万元未偿还，如仍不清偿，银行将向法院提起诉讼，对房屋采取保全措施。

2019年1月10日，黄小鸭向法院起诉要求王美丽继续履行合同，配合办理房屋过户手续，并申请查封了涉案房屋。

2019年1月30日，王美丽因无力偿还信用卡，被银行起诉并将涉案房屋进行轮候查封。

庭审中，王美丽辩称因房屋存在银行的轮候查封，其与黄小鸭的《房屋买卖合同》已不具备继续履行的条件，请求法院解除与黄小鸭的《房屋买卖合同》。

二.争议焦点 

轮候查封是否可以阻却《房屋买卖合同》的履行？

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三.律师观点 

轮候查封不能阻却《房屋买卖合同》的履行。

被依法查封的房屋不得转让，此处的查封应当具备正式查封的效力，而轮候查封的效力属于待定状态，采取轮候查封措施的财产的效力变动取决于前一查封措施，只有在先的查封依法解除或消灭后，轮候查封才能自动发生效力。因此，银行登记的轮候查封不足以构成阻碍上诉人办理房屋过户手续的障碍，王美丽以房屋存在轮候查封为由，主张《房屋买卖合同》无法履行没有法律依据。

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四.律师建议 

尚未办理不动产权证的二手房交易行为日益增多，买受人可以从以下方面进行风险防范：

1、在《房屋买卖合同》中对出卖人有可能出现影响合同顺利履行的情形及解决方案进行详细约定，如出卖人出现银行贷款逾期、遭受债权人催款等情况的，买受人可立即向法院提起诉讼；

2、如办理房屋过户前的银行按揭贷款由买受人偿还，则还款银行卡交给买受人保管并更改密码，避免出卖人将按揭贷款挪作他用；

3、要求出卖人将房屋的《商品房预售合同》、购房发票、契税完税证明、房屋备案证明等相关资料原件交由买受人保管；

4、达到办证和过户条件后，及时督促出卖人办理相关手续。

5、发现出卖人存在影响合同顺利履行情形的，立即采取财产保全措施，以免“钱房两空”。

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附：相关法条

具体条文

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十八条

对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。

作者简介

杨婷婷

广西万益律师事务所专职律师，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，擅长办理二手房买卖、二手房租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。

作者简介

苏佳丽

广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房法律服务，擅长处理二手房交易、房屋继承相关法律事务。

作者简介

黄丽莎

广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房买卖、租赁、继承纠纷等相关领域。