容积率是什么？

容积率，是个专业性较强的概念，很多人只知道个大概，个中详情得业内人士才拎得清，因为百度百科和搜狗百科里面的解释都不是很到位；公式很简单，等于地上计容建筑面积与用地面积之间的比值，注意是“地上计容建筑面积”，不是“总建筑面积”，也不是“地上建筑面积”；总建筑面积等于地上建筑面积与地下建筑面积之和，而地上建筑面积等于地上计容建筑面积与地上不计容建筑面积之和，地下建筑面积又分全地下和半地下建筑面积；地下建筑面积在此就不展开了，只讲与容积率有关的地上建筑面积，两个要点，一个是地上，一个是计容，地上大家按常规理解就行（其实里面也大有文章，在此也不展开，因为牵涉到半地下的概念，说了只会让人更糊涂）；计容与不计容，很多人估计不是很明白，所谓地上计容面积，即地面计入容积率的建筑面积，不是所有地上建筑面积都计入容积率的，如架空层面积、保温面积、配电房开闭所垃圾房面积等，当然像保温面积和配电房之类的面积得看地方规范，有的地方计容有的地方不计容；所以真正与容积率相关的是地上计容建筑面积！

容积率干吗用的呢？它是政府控制土地开发强度的重要指标之一，通常与建筑密度，建筑限高，绿化率，用地性质等配合使用；在一些管控较严格的区域，对于容积率通常会设置上下限，上限避免开发商过度开发，影响居住品质和城市形象，下限防止土地开发不充分，造成土地资源的浪费；但开发商一般都会往上限做，除非一些自然环境资源非常好的地段，高定位高溢价产品盘，建别墅，造豪宅，目前，独栋别墅也已明令禁止了，常见别墅产品为叠加别墅、联排别墅！

至于说容积率大小，不能一概而，过大过小都不好！