李*强*理说：
“棚户区改造要让群众从‘忧居’变‘宜居’，这是百姓天大的事，即使有天大的困难也要做下去”。于国家而言，棚户区改造是城市化进程的必经之道;对百姓来说，则关乎我们以后能否“安居乐业”。今天京平律师就结合被拆迁人的疑问，给大家整理一下棚户区改造的相关知识，帮助大家明确补偿标准，争取提高补偿。
我们房子还挺新，怎么就成棚户区了?!
棚户区是指在城市建设中集中连片建造的、简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施较为简陋的区域。总结为三个字就是：简!乱!差!
棚户区改造范围一般包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房，以及部分城中村改造项目(城市规划区内建在集体土地上同时具有棚户区属性的房屋区域)。
由此可知，棚改的范围不可以随意扩大，不是随便一个区域的征收行为都可以戴上棚改的“帽子”伪装成棚户区改造的。但实践中我们常看到的却是以“以棚改代征收”的乱象，征收方为了走棚改审批的“绿色通道”，达到快速用地目的，将建造年代不长、配套设施相对齐全的区域甚至是别墅区纳入棚改范围，进行商业开发。如此令人啼笑皆非的行为并不符合公共利益的要求，我们有权利拒绝拆迁!
棚户区改造有什么特殊的?我们有哪些权利呢?
根据国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知相关规定，棚户区改造具有以下特殊性：
第一，棚改要尊重群众意愿。尊重群众意愿，深入细致做好群众工作，积极引导棚户区居民参与改造。这是棚户区改造的基本要求。有的地方还直接规定了拟签约政策。比如上海市的规定：签约比例不得低于90%，否则征收项目就此终止。
第二，棚改要制定严格的年度计划。一旦棚户区改造的年度计划确定后，不能随意改变棚户区改造项目、调整改造范围。
第三，棚改要依照就近原则安置。棚户区改造要求原地回迁和异地安置相结合，以原地回迁为主。异地安置时，优先考虑就近安置。因此，被拆迁人拥有要求就近安置的权利。
我们的补偿怎么这么低?棚户区改造补偿标准到底是什么?!
棚改的补偿问题是大家最关心的，京平律师遇到最多的咨询就是：“我们棚改的补偿怎么这么低，棚改是否有补偿标准?”棚户区改造的补偿标准要区分国有土地和集体土地上的房屋征收。棚户区改造实行的是货币补偿和产权置换相结合，由棚户区内的居民自愿选择。
棚户区内国有土地上房屋征收补偿：
(1)货币补偿
被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
如何理解类似房地产市场价格呢?通俗来讲，就是参照就近区位商品房的价格。
(2)产权置换
即安置住房，标准是相同地段最低拆一平米安置一平米。
棚户区内集体土地上房屋征收补偿：
此种情况多发生于城中村、城乡结合部，因其已经被纳入城市规划区，可参照国有土地上房屋房屋拆迁补偿标准予以补偿，一平只给几百块钱肯定是不合理的。
我们这里棚改补偿这么少，该怎么提高补偿呢?
如果补偿不合理，不同意补偿标准，一定先要做好以下四点：
第一、不要提交权属证明原件;要保留好房屋土地相关证件原件，房屋照片录像等。
第二、不要耗着不协商，延误最佳维权时机;要抓住每一次谈判协商的机会，前提是对方有协商的诚意。
第三、不要草率签署协议;要在仔细审阅安置补偿协议条款后和有权主体慎重签署!
第四、不要等到房子被强拆后才维权;要在保住房子的前提下依法维权，切记房子才是协商提高补偿的最大筹码。如果不能阻止强拆行为发生，就尽你所能去取证。
农村自留地，村小组可以征地吗?
京平律师答
您好，很高兴为您回答这个问题。
村小组无权征地。
1、征地批准主体
无论是自留地还是承包地，土地性质都是集体土地。根据《土地管理法》第45条规定：“ 征收下列土地的，由国务院批准：(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”因此，征收集体土地应由国务院或省级人民政府批准。
2、征地实施主体
根据《土地管理法》第46条：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”因此，征收集体土地的组织实施主体为县级以上人民政府。
3、征地补偿标准
征收集体土地的补偿费用包括四部分：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。根据《土地管理法》第47条的规定，土地补偿款为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。安置补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。地上附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市根据本地方的具体情况规定。
4、先补偿后征地
依据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》：“征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。”因此，征收集体土地，应先合理补偿被征收人，不得在补偿没有落实的情况下，强行征用集体土地。
国家对农村“城中村”改造拆迁，有什么相应的法律?
京平律师答
城中村其实是一个特殊的存在，因为其具有城市和农村的双重特征。虽然城中村的土地性质是集体土地，但是由于在城市的规划区内，周边房屋的市场价却很高。如果是依据集体土地上房屋建筑成本价拆迁补偿，那补偿结果对被拆迁户来说是很不公平的，很可能就是降低原有的居住、生活水平，这是违背拆迁补偿原则的。最高人民法院曾出过司法解释，城中村房子拆迁，如果是货币补偿方式，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，争取不得低于同地段的类似房地产的市场价，通俗来讲，就是地段一样，房子结构、年限差不多的房子的市场价格。
城中村拆迁有两种选择方式：货币补偿+产权置换
1. 货币补偿
被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的征收拆迁补偿包括:(一) 被征收房屋价值的补偿;(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
2. 产权置换
产权置换最低的标准是拆一还一，意思就是拆一平补一平，棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置;异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。
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