在征收拆迁中有很多政策和规定,而老百姓们比较熟悉的一个词叫作“拆一还一”。那么1:1调换即拆一还一是否合理呢?虽然国家并没有统一补偿标准,但是法律规定了补偿原则,笔者作为专业拆迁维权律师,根据自己亲办案例来为您了解一下,征收拆迁补偿究竟如何补才算合理?
一、什么叫“拆一还一”
“拆一还一”在很多涉及到拆迁的地方被口语相传,尤其是农村等不发达地区,但是,“拆一还一”在法律上不能够作为表述方式。通俗来说,“拆一还一”就是如果被拆迁人选择产权调换的补偿安置方式,以原有的被拆迁房屋面积来置换同等面积的安置房屋,能够保证被拆迁人原有的居住条件不降低。其实,“拆一还一”真正的解读是征收拆迁补偿标准的最低原则,要符合当地情况而定,不能小于最低限度。
二、“拆一还一”需要注意的问题
表面上来看,“拆一还一”让被拆迁人对房屋面积置换没有损失,但其实际利益是否受损,还需要注意以下5个问题:
1、产权调换面积是否缩水。被征收房屋评估面积只包括套内面积而不包括公摊面积,而进行产权置换房屋的面积同样是套内面积与公摊面积的合计,因此在拆一还一之后面积就缩水了。公摊面积就是公用建筑面积,是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
2、房屋产权性质、面积与容积率是否降质。相对于被拆迁的房屋,产权调换房屋一般以经济适用房为主,房屋面积较小,容积率较大。如果被拆迁房屋属于商品房的话,那么拆一还一之后势必导致生活水平的降低。
3、房屋产权年限是否缩短。众所周知,城郊和农村的宅基地是无限期使用的,而经济适用房和商品房的土地使用权是有产权年限的。因此,关于置换房屋的产权年限缩短也是不可忽视的隐形损失。
4、区位价值是否降低。产权调换房如果是异地安置,一般位于周边城市建设尚不成熟的偏僻地段。很显然,相对于被拆迁房屋的位置,与待开发的安置区域,两者会存在明显的区位价值差距,这部分的损失也往往是巨大的。
5、生活成本是否上升。一般而言,在居民上楼、危旧房改拆的情形下,原本水暖住自理免费的模式将发生变化,水费暖气费物业费样样收,被拆迁群体的生活成本大幅提高。
三、“拆一还一”是否找补差价的问题
一般而言,被拆迁房屋与产权调换的安置房屋或商品房,可能存在区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等各种差异,那么在产权调换的时候可能就面临是否应当找补差价的问题。
关于“拆一还一”应当是否补差价,取决于以下几个因素:1、房屋结构:低级结构变成高级结构,如由砖木变为砖混,或者混凝土,就得补差价;2、房屋面积:拆补面积由小而大;3、补偿方式:纯粹货币补偿,无所谓补差价;房屋回迁置换,即存在前述两种情形;混合补偿(实物产权调换及积差补偿),也存在前述情形。4、房屋用途:如由纯居住房变成商铺房或住商混合房,则除了要补住房积差外还有商铺价值。
综上所述,被拆迁补偿要遵守 “填平原则”也就是“拆一还一”范畴,即将因征收所造成的被征收人的实际权益损失予以完全的弥补、填平,实现1:1的基础性补偿标准,不让被拆迁人在拆迁中吃亏。因此,在征收拆迁中,一旦发现自己的补偿明显低于周边市场价时,可拒绝搬迁、签订补偿协议。在拒绝签协议以后,大家也要积极的采取行动及时的咨询律师,通过法律途径来维护自己的合法权益。
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