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按照我写公众号文章的习惯，一般要先写点说明，也就是先扯淡。我做了8年的地产营销，也看了不下八百篇各种牛鬼蛇神的地产公众号文章，看得都快得颈椎病了。所以为什么我要开始写公众号文章呢？就跟大家刷抖音刷多了就想自己去拍一个是一样的道理。看多了，就想自己做！所以我们也就能理解国家为什么要禁快播了，就怕年轻人看太多。
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影响房价走势的因素方方面面，相互作用，很难理清头绪。但高中班主任教过我所谓要素分析法，觉得很好用。就是把问题的核心要素一个一个地分别进行分析，就能帮助我们来理解复杂的事物。这次我就只谈影响房价走势的三大核心因素中的土地因素，另外两大因素以后再谈。老夫水平有限，恐怕难免有错。就当纯属扯淡，对错概不负责。但欢迎朋友留言交流，行业专家，也欢迎不吝指教。以下进入正题。
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土地对于房价的影响，从来没有近一两年这么让人感受深刻。过去房价暴涨的这一年多时间，在任何售房部，你听到关于房价要涨的最有力最有效的证据，就是周边新拍的土地楼面价大幅跳涨。面粉贵了，甚至贵过面包价了，面包没有不涨价的道理。
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重庆楼市这一轮两年房价近乎翻倍的超牛行情，是伴随着地价暴涨而上演的。事实确实如此，无论你欢喜也好，或者痛恨也罢，都没卵用。至于到底是地价先上涨推动房价上涨，还是房价先上涨带动地价上涨？就像先有鸡还是先有蛋一样，我觉得说不清楚。但土地对于房价的影响，其实远远没有面粉和面包的关系那么简单。
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关于土地，大家听得最多也最关心的应该是地价。近一两年很多刷爆朋友圈的关于地价的广告，其实有些是营销人的故意误导。比如龙湖以7614元的楼面价挺进照母山的时候，引起了地产界轰动。尤其是照母山的地产营销人全部开始意淫。当时照母山高层套内单价9千多，折算建面价格7千多。于是一众屌丝高层产品纷纷打出“龙湖的面粉价超过了我面包价”的广告。但事实上，龙湖这块地容积率只有1.5，全照母山最低，注定是别墅洋房或者大平层豪宅产品，这地价跟你那些刚需高层小户有多大关系？
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我们关注楼面价实际还需要关注容积率、地块资源及其他配建指标。目前全重庆单价最贵的土地是首钢于2017年4月份在悦来以11711元拿下的地块。难道能说那悦来的土地在全重庆最值钱？嘴巴又不是屁眼，说话也不是放屁，所以显然不能这样讲。这块地能卖出高价，是因为1.0超低容积率和滨江资源。不管容积率，不讲地块资源而只谈土地楼面价，就好比没看见人，却只问体重而不问身高。那试问体重95公斤的男生你觉得胖不胖？太胖了？但如果这个人是休斯敦火箭队的那个饮水机管理员周琦呢，你还觉得胖吗？
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不过，有时候广告虽然稍有误导，但简单粗暴地传递了全重庆的地价大幅上涨的事实，直接而有效。最后房价上涨也是水到渠成。所以，买了房，赚了钱的，其实还得感谢这些广告。那些看了我第一篇公众号文章买到好房子的，我没收你们一分茶水费，好歹也应该帮我转发下文章来表示感谢吧。
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在房屋的成本因素里面，地价是一个基本因素，除此之外，还有各类税费、建安成本、设施费用成本、管理成本、营销成本等等。从房屋成本构成因素来讲，土地是根本。道理很简单，没有土地就建不了房子，巧妇难为无米之炊。而且各个城市的房屋成本的差异，其实也主要是土地成本的差异。所以预判某板块房价走势，除了参考板块及周边存量楼盘的价格及销售情况，该区域已供应土地的价格等基本情况也是非常重要的参考因素。具体例子可以参考我在致准备买房的骚年朋友——纵论重庆买房区域选择及板块推荐一文第19节关于大杨石板块新房价格将全面进入2万时代的分析，这里就不再举例展开细说。我们这次主要分析的是土地因素对整体楼市房价走势的影响。
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地价对房价的影响，只是终端的现象呈现。中国的土地制度，才是高房价的根源问题。具体归结为两大方面：第一，土地稀缺，政府垄断供应，土地供应失衡的综合矛盾推高房价。第二，政府热衷并依赖土地财政，土地成为经济发展的壮阳药，如此宏观大势推高房价。
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先说土地供应问题。我国土地实行社会主义公有制，也是独特的城乡二元制所有权，土地分为国有土地和农村集体土地。开发商建商品房，必须是国有土地。如果在农村集体土地上建房，就是所谓的小产权房了，这种房子用的农村集体土地，没有缴纳出让金，没有产权，也不受法律保护，基本上跟私生子差不多。而国有土地自然全都是由代表国家的政府来垄断供应的。只是土地也并不像臭豆腐、茶叶蛋什么的，各地方政府也不是想卖多少就有多少地可卖。
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政府要拿土地来卖，有两种途径取得要供应的土地。第一种途径，是向国家拿新建设用地指标，即把耕地等非建设用地转为建设用地来供应。如果是宠儿，比如重庆，国家经常就会多给你一些指标。第二种途径，就是进行旧城改造，通过拆迁，把已经取得的建设用地重新腾空出来。这两种方式，政府都不是随心所欲。
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政府要拿土地供应的第一种途径，就是拿新建设用地的指标。比如新区开发，要占用农田耕地，政府就需要用建设用地的指标。但我国毕竟是13亿人口的大国，为了国家的粮食安全，政府规定了18亿亩耕地的红线。目前全国耕地仅剩余大约20亿亩。据黄市长的一个报告，过去每年我国约800多万亩耕地转为建设用地。如果继续按此速度，只需25年就会降到18亿亩的耕地红线上。届时恐将无建设用地指标可供，这确实是件可怕的事情，因为那样的化政府的土地财政就难以为继。政府研究房产税立法，主要目的恐怕也并非为调控房价，而是要解决土地财政无以为继的收入缺口问题。这个话题下一篇再聊。
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总而言之，城市新增建设用地供应稀缺是显而易见的。而且形势会越来越严峻。在没有特别好的办法前，就只能将供应逐步减少来延缓无地可供的这种情况。用地资源有限，政府又是垄断供应，土地供应量就很难随市场需求而调节。所以尽管在重庆楼市火爆得不像话的情况下，重庆政府所公布的未来几年的土地供应计划仍然是逐年减少的。这样土地越稀缺，越供不应求，价格就自然越高。这又加强了人们对于未来楼市上涨的预期。
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土地不仅稀缺，而且供应是失衡的。小城镇人口少、人口流出但周边农地丰富，土地供应相对宽裕，占用了很多指标。大城市人口多而且人口不断流入，但能供应的土地却非常少。国家为了防止交通拥堵等大城市病，对大城市用地指标控制相对更严。拿到的指标有限，而大城市又需要将大量指标用于城市道路，基础设施，以及工业厂房等其他用途，所以实际用于商品房的建设用地相对就更少。所以，土地供应失衡的矛盾一直非常突出。
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如果拿不到新增建设用地指标，地方政府要拿地供应的第二种途径，那就进行旧城改造，拆迁所谓的棚户区，就可以用原来已有的建设用地了。但拆迁征地需要赔偿，而且大体会按照这个地区的房价均价来赔偿。周边房价1万，拆出来土地成本价格可能也就要靠近1万了，那这块地房子建出来，房价也就翻倍到两万了。所以，拆迁会增加巨大的土地成本，相对更容易推高地价和房价。以前的旧城改造，一般是将城区的工厂、学校进行拆迁，这样赔偿成本低很多。而那些人口密集的老居住区，拆起来就相当困难。第一要搞定那些钉子户，实在要花很长时间才能拆得出来。第二，拆迁要建设安置房和赔偿，也是费时费力费钱。所以通常来讲，只要不缺指标，政府都宁愿去发展新区。
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就拿重庆举例，现在能拆的的旧工厂，学校已经很少了。好拆的都已经拆得差不多了。现在只能慢慢地去拆老居住区了，这样地价成本自然要提高，房价也自然会拉高。老城区的土地越来越稀缺，拆迁也越来越难。所以重庆主城九区的几个老区都是大力开发新区，比如沙坪坝大力开发西永大学城，南岸大力开发茶园，九龙坡大力发展华岩。而北面的新区则一直往北拓展。但目前重庆楼市的主力供应都已经拓展到外环区域了，都已经到了城市规划的边缘。而中心区的土地稀缺性已越来越明显，城郊的别墅客户也已逐渐回归中心区的大平层，重庆中心区域的价值接下来将会有较大幅度的提升。内环内的，轨道环线内的区域仍然应该是购房首选，尤其像渝中那种土地稀缺性最强的地方，机会最大。
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毕竟整个渝中全域才20平方公里，只有两江新区的六十分之一。而渝中的千年历史地位和未来定位，都注定永远是中心，你大爷就永远是你大爷。所以渝中的土地稀缺才是真正的稀缺。渝中每一寸土地都只能通过天价的旧改拆迁来获得，只会越拆越贵。每一寸土地也注定有更高的资金投入。所以渝中的地价和房价都很可能即将上演惊天大飞跃。如果渝中半岛能再有综合江景、轨道、巴蜀中学本部这类名校资源的土地投入开发建设，势必会有代表重庆楼市高度的划时代产品问世。
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最后，我们从土地因素来简单分析一下近几年的重庆楼市。重庆以前之所以长期保持低房价，得益于重庆长期以来天量的低价土地供应。这些天量土地是怎么来的呢？首先，重庆成为直辖市，获得了比原市区大七八倍的土地指标，这是亲儿子的待遇，其他城市只能羡慕。其次，这要归功于黄市长的两大举措：第一，在2002年时建立土地整治中心，成立八大投资集团，以白菜价一口气储存了可以开发到2020年的天量土地。第二，2009年重庆成为城乡统筹试验区，很多人并不知道这回事情。但黄市长却借此机会创造性用“地票”制度打通传统的城乡二元土地分割现状，用极低的成本突破了建设用地指标限制。当然，中央允许重庆的地票，也是亲儿子的待遇，其他城市仍然统统没门。所以重庆一直以来获得了方方面面的宠儿待遇，只是大多时候本地人都没有意识到而已。重庆过去十年土地的供应量始终是京沪深的两三倍以上的天量优质土地供应。这就为重庆低地价低房价提供了基础。
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在黄市长主政的时候，重庆对地价应该是有干预的。在公开场合，黄奇帆多次提出土地的价格不能超过房价成本的35%。所以重庆地价长期以来，基本控制在房价的四分之一到三分之一之间。这可能也是为什么很多外地开发商不愿进入重庆的原因。因为控制了地价的暴涨，自然就难以产生暴利。而黄市长刚调离重庆，各地开发商便疯狂的涌入重庆了。重庆天量土地供应与超低的地价，都曾是独一无二的存在，也让重庆的地价和房价作为楼市的一股清流保持了相当长的时间。
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但重庆核心区土地终究也消耗得差不多了，政府公布的土地计划，两年内土地供应规模逐年减少10%，商品房新开工面积的赠速要控制在3%以内！重庆天量土地供应、天量是商品房供应的局面已经不复存在了。同时外地开发商又疯狂涌入和本地开发商一起抢地，让重庆很多新拍土地楼面价都已接近周边房价，曾经地价约等于房价三分之一的局面早已不复存在了。中国楼市的清流终于不复存在了！重庆楼市从此不再另类，变成了和其他人相同的模样。这或许也是必然，如果重庆楼市在这轮全国楼市大涨的行情中还踏出不一样的节奏，就太碍眼了。举世皆浊而我独清，也是难以持续的。相反，现在的重庆已是全国唯一不限购的一线城市，就像是产后大补的节奏。所以我对重庆楼市的判断，未来还将会大踏步向前，跟上其他城市的节奏。现在，可能还只是开始阶段！
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出于篇幅的考虑，这次就写到这里了。下一篇，我们来继续聊土地财政和土地壮阳药的话题，再以土地角度来深层次地探讨全国楼市这些年的走势。
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其实我大概有几十个话题内容想写，但毕竟卖房子才是我的主业，所以没那么多闲时间写文章。作为当今最接地气最有个性的地产公众号，我会很直接告诉你，我花了大量时间，并且用了我才高八斗中的六七斗，来写这种高难度系列文章的目的，就是为了让那些看了第一系列文章之后还想看第二、第三系列文章的朋友，加我的微信公众号。这么枯燥的话题我都能写得这么骚气，不容易的。所以也感谢朋友转发，给予鼓励。写了文章没有粉丝读，如同拍了抖音视频没人看，做好大餐没人来吃，都很伤人的！下篇见！
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